Как быстро продать квартиру в алматы

Пошаговая инструкция: как быстро продать квартиру в кризис

В Казахстане наблюдается продолжительная стагнация на рынке жилья. Количество сделок купли-продажи разительно упало по сравнению с прошлыми годами.

Об этом говорят и специалисты по недвижимости, и Комитет по статистике. Рынок недвижимости замер в ожидании перемен.

Немудрено, что продать квартиру в такой период — дело не из легких. Мы попросили специалиста по недвижимости рассказать о некоторых секретах, которые помогли бы нашим читателям подготовить недвижимость к продаже, а главное — сделать это с выгодой.

— Самый лучший способ — это, конечно же, обратиться к специалистам-риелторам, — говорит исполнительный директор астанинского агентства недвижимости АБС RoyalEstate Расул Биккинин. — Но не первому попавшемуся и не просто выбрать первые 5-10 агентств из списка в интернете, а желательно по рекомендации людей, которые уже обращались к ним и имели результат. Если же собственник решается продать квартиру самостоятельно, то предварительно необходимо решить несколько задач.

Изучить рынок

Первым делом необходимо просмотреть всевозможные интернет-порталы и газеты с объявлениями о продаже недвижимости. Конечно, предлагаем вам воспользоваться газетой «Недвижимость» и порталом kn.kz, обладающими на сегодняшний день самой полной и достоверной информацией о рынке жилья в Казахстане.

При просмотре предложений сравните параметры своей жилплощади с выставленными на продажу объектами. Обратите внимание на сходные критерии: район, инфраструктура, площадь, тип дома, количество комнат, наличие ремонта, балкона, пристроек и т. д.

Если предложений в вашем районе представлено не так много, то расширьте зону поиска. Можно рассмотреть варианты в других территориальных зонах вашего города, сходных с вашими условиями проживания.

Также важно, как долго предложение находится на сайте. Если квартира продолжительное время не может найти своего покупателя, то этот факт говорит о явном завышении цены. Кроме того, будьте готовы пойти на уступки при совершении сделки. В данное время преимущество на стороне покупателя. Он может себе позволить торг в пределах 5-7% от заявленной суммы.

Оценить квартиру

Вторым шагом для вас будет объективное изучение достоинств и недостатков вашей жилплощади. При продаже жилья необходимо сделать акцент на очевидных плюсах вашей квартиры. Расхваливайте виды, открывающиеся из окна, работу КСК, недавно установленную детскую площадку, благожелательность и порядочность соседей, близость магазинов и т. д. При этом упомяните, как бы невзначай, несколько недостатков: косметический ремонт, изношенность проводки, отсутствие парковки во дворе.

Но что делать, если цены, которые установились на сегодняшний день в вашем городе, вас совершенно не устраивают? Если обстоятельства, понудившие вас сбыть недвижимость с рук, связаны с переездом, выплатой кредита или срочной необходимостью в увеличении (уменьшении) квадратных метров, то ожидание более благоприятной ситуации на рынке жилья не для вас.

— После изучения рынка квартир вашего района, двора или даже дома постарайтесь поставить цену чуть ниже, чем у всех остальных. Поверьте, покупатель это заметит, — советует риелтор Расул Биккинин.

Можно подождать нужной вам корректировки цен только в том случае, если вы решили просто сменить район проживания на более удобный или съехаться с мамой.

Будьте готовы пойти на уступки при совершении сделки. В данное время преимущество на стороне покупателя. Он может себе позволить торг в пределах 5­-7% от заявленной суммы.

Привести в порядок документы

Перед тем как вы решитесь поместить свое объявление на просторах бескрайнего интернета или в печатных СМИ вашего города, необходимо учесть важный нюанс — правоустанавливающие документы должны быть в полном порядке.

— В первую очередь собственник должен обратиться за консультацией к нотариусу, сотруднику ЦОНа или опытному риелтору на предмет состояния его документов для продажи, — перечисляет Расул Биккинин. — Буквально каждая вторая квартира не соответствуют тем стандартам, опираясь на которые, можно совершить нотариальную сделку с недвижимостью.

Исполнительный директор агентства недвижимости АБС RoyalEstate предлагает пошаговую инструкцию подготовки документов к продаже недвижимости.

1. Убедитесь, что план вашей квартиры совпадает с планом в техническом паспорте. Если есть различия, то обратитесь в отдел архитектуры для изменения планировки квартиры либо приведите все в соответствие с техническим паспортом.
2. Если площадь балкона или лоджии не включен в общую площадь квартиры, закажите в ЦОНе перемер квартиры с изготовлением нового технического паспорта.
3. Убедитесь, что на основном документе квартиры (любой договор отчуждения, по которому квартира перешла в вашу собственность: договор купли-продажи, мены, дарения, передачи, приватизации и т.д.) на обороте стоит печать органов юстиции с отметкой о регистрации. Если таковой нет, лучше всего обратиться в соответствующие органы.
4. Если квартира перешла к вам по договору приватизации, и в договор были вписаны несовершеннолетние дети, убедитесь, что на сегодняшний момент им уже исполнилось 18 лет. В противном случае вам надо будет обратиться в органы опеки и попечительства с заявлением о предоставлении соответствующей справки для продажи квартиры.
5. Закажите в ЦОНе или через электронный портал egov.kz справку о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и его технических характеристиках (форма 2), в которой отображены все данные о квартире и ее владельце. Сравните все, что в ней указано со своими документами (кадастровый номер, целевое назначение, полный адрес, количество составляющих помещений в квартире, этажность, общую и полезную площадь, свои собственные данные, форму собственности, основание возникновения права и дату его регистрации). Если обнаружилось хоть одно несоответствие, обратитесь в ЦОН для корректировки данных. Мало того, очень часто бывает, что на квартиру наложено какое-либо обременение, и собственник об этом даже не догадывается. Не делайте преждевременных выводов. Как правило, в справке указано, какой орган наложил обременение, обратитесь к ним для выяснения обстоятельств. Зачастую такое бывает из-за банального неоплаченного штрафа или несвоевременно оплаченных налогов.
6. Проверьте, не подходит ли к концу срок действия вашего удостоверения личности.

50% покупателей приобретают квартиры посредством ипотеки, говорит риелтор.

Сделать ремонт

Наибольший интерес у потенциальных покупателей вызовет квартира, готовая к проживанию. Мало какой покупатель на сегодняшний день готов капитально тратиться на проведение ремонтных работ.

— Приведите квартиру в соответствующий презентабельный вид, — советует столичный риелтор. — Произведите мелкий краткосрочный косметический ремонт, ну или хотя бы, если нет возможности, устраните те недочеты, которые могут броситься в глаза покупателю при беглом осмотре: оторванные обои, разбросанные вещи, подтекшие потолки, порванный линолеум, протекающая сантехника, неприятные запахи и т. д.

Устроить фотосъемку

По статистике, наибольшее количество просмотров на интернет-порталах набирают объекты с прилагаемыми к ним фотоматериалами. Если вы решили провести фотосъемку самостоятельно, то не забудьте, помимо фото своей квартиры, сделать подборку видов самого дома, подъезда, двора.

Если главный ваш козырь — низкая цена, а фотографии только усугубят непрезентабельный вид квартиры, то, конечно, размещение без фотографий вполне оправданно. Только в этом случае будьте готовы к тому, что вашим предложением заинтересуются в основном специалисты агентств недвижимости.

Реклама в интернете

Основной поток потенциальных покупателей будет искать подходящие варианты квартир с помощью интернета. Поэтому уделите составлению объявления и последующему его размещению на сайтах должное внимание.

— Чтобы само объявление было «нескучным» и не казалось написанным под трафарет, разместите подборку фотографий и подробное описание жилплощади и района, — рекомендует исполнительный директор столичного агентства недвижимости АБС RoyalEstate. — Обязательно укажите, что квартира юридически «чиста» и документы на 100% готовы к продаже. Также отметьте, рассматриваете ли вы продажу через ипотеку. В наши дни около 50% покупателей приобретают квартиры через банк (займет такое оформление 2-3 недели), поэтому не огораживайте себя от этой доли рынка, — предлагает Расул Биккинин.

Этапы быстрой продажи квартиры или дома

В жизни бывает так, что нужно срочно продать недвижимость. В спешке люди снижают цену, чтобы быстрее найти покупателя и совершить сделку. Между тем грамотный подход к делу защитит от невыгодного предприятия, и продать жилье можно будет удачно и без временных потерь.

Пандемия значительно снизила активность на рынке недвижимости летом. По данным Комитета по статистике, в июле 2020 года количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья составило 26 688 и по сравнению с предыдущим месяцем уменьшилось на 16,9 %. Количество сделок купли-продажи жилья за январь-июль 2020 года по сравнению c соответствующим периодом прошлого года уменьшилось на 16,6 % и составило 147 455.

Подробнее о том, как, не снижая цену, успешно продать, как подготовить жилье и какие советы продавцам квартир дают риелторы, читайте в данном материале.

1. Обратиться в профессиональное агентство недвижимости

Продать квартиру быстро поможет опытный риелтор. Специалист, который давно занимается недвижимостью, имеет необходимый багаж знаний и навыков, а также контактов.

— Конечно, человек может и самостоятельно заниматься продажей своей недвижимости, — считает риелтор Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Караганды Ирина Абдрашитова. — Но зачем нужен риелтор? С риелтором появляется возможность продать недвижимость выгодно, дороже и быстрее, чем человек бы это сделал самостоятельно. Почему? Первое, в чем мы помогаем, — проводим оценку недвижимости, путем подбора аналогов, сравнительного анализа цен, знаний рынка данной локации, то есть, что, в каком районе, по какой цене продается. Мы знаем еще один секрет, чем дольше объявление находится на рекламных площадках, тем меньше к нему интерес у покупателей.

Второе — мы избавляем людей от ненужных звонков. Не звонят риелторы, не звонят люди, чтобы собрать какую-то информацию. Третье — риелторы продают достоинства, преимущества квартиры путем выявления потребностей покупателя. То есть мы знаем информацию о покупателе и его потребностях. Если это человек одинокий, то ему нужна квартира-студия, например, ему не нужна большая кухня и большая гостиная. Если это многодетная семья, то мы подбираем многокомнатную квартиру с большой кухней. Рядом должен быть детский сад, школа и т.д.

Четвертое, что немаловажно, это юридическое сопровождение сделки, безопасность. Мы приводим людей, мы отвечаем за них, мы знаем, кого ведем. Мы знаем их телефоны, их ИИН. Когда человек самостоятельно размещает объявление на рекламных площадках, то к нему могут прийти люди с разными целями, и не всегда, чтобы купить квартиру.

2. Определить стоимость недвижимости

Какова рыночная цена продаваемого жилья, подскажет риелтор. Но если хозяин продает недвижимость самостоятельно, то для формирования цены следует учесть следующие основные факторы.

Район и инфраструктура. Развитый район, наличие детсадов, школ напрямую влияют на стоимость объекта.

Количество комнат. Чем больше — тем выше цена жилья.

Площадь. Она не всегда зависит от количества комнат. Апартаменты с большой квадратурой дороже. Стоит помнить, что средняя цена за единицу площади может быть разной. Самая высокая — у 1-комнатных, и самая низкая — у 4-комнатных.

Планировка. Удобное расположение комнат поднимает цену. Квартиры с проходными комнатами продаются медленнее и дешевле.

Качество вспомогательных помещений. Большая кухня, раздельный санузел увеличивают привлекательность жилья в глазах покупателей.

Ремонт. Не очень высоко, но все же увеличивает стоимость жилья именно хороший ремонт. Но специально для продажи не стоит его делать.

Этаж. Известно, что квартиры на первых и последних этажах оцениваются ниже и продаются хуже.

Застройщик. Его хорошая репутация может помочь продать квартиру быстрее и выгодно.

Год постройки. Чем старее дом, тем дешевле в нем квартиры.

Тип дома. Панельные дома дешевле кирпичных.

Сформировать цену объекта можно, проведя анализ рынка недвижимости в регионе. Для этого необходимо взять стоимость похожих предложений, и вывести среднее значение.

По словам специалистов, успешно продать недвижимость можно и без значительного снижения цены.

— Цену не обязательно занижать, — считает риелтор агентства ЦАН. — Нужна адекватная стоимость, чтобы продукт был в рынке. Если совсем не осталось времени на реализацию, то тогда уже приходится занижать цену. И то не всегда удаётся в кратчайшие сроки продать. Люди у нас любят терять время, ставя сначала завышенные цены и надеясь продать дорого. В итоге продают дешевле средней цены,так как нужно уже срочно, и квартира при этом уже с ярлыком «100 лет продаётся».

Если рассматривать рынок вторичного жилья, то сейчас более продаваемыми риелтор считает квартиры, в домах постройки не старше 50 лет. Это связано с тем, что большая часть сделок совершаются под ипотеку. Район, этажность тоже имеют значение. Квартира, находящаяся на 2-5 этажах 9-этажного дома, к примеру, продастся быстрее.

3. Составить привлекательное рекламное объявление

Правильно написать объявление — значит быть наполовину к победе. Всю важную информацию подайте в интересной, легко читаемой форме. Обращайтесь лично к покупателю, используйте яркие сравнения и ассоциации.

— Подать рекламу о продаже недвижимости можно на любых сайтах, направленных на реализацию данного продукта, — говорит специалист. — Сайт kn.kz является самым популярным и самым удобным в нашем регионе. Люди при поиске недвижимости для покупки могут указать любые параметры, вплоть до номера дома, что очень облегчает поиск и избавляет от ненужных звонков и просмотров. Квартиры с фото больше просматривают, поэтому фото нужны и обязательно качественные. Ну и, конечно, нужно писать достоверную информацию. Как правило, на сайтах уже есть определенные критерии, которые вы должны заполнить обязательно.

Подготовьте недвижимость к продаже

1. Сделайте генеральную уборку.

Не только в самой квартире, но и в подъезде, и во дворе. Едва ли покупателю понравится гора мусора у подъезда или расписанные нецензурными надписями стены в нем. В самой квартире лучше убрать ненужные вещи, спрятать минусы: дыру на обоях или порванный линолеум.

2. Создайте уют.

В этом помогут различные декоративные элементы: шторы, экспозиции, правильная подсветка. И не обязательно оставлять все новым хозяевам. Задача таких элементов — создать позитивный настрой. И даже запахи могут привлечь покупателя: кофе, ароматизированные масла.

3. Встречайте покупателя уверенно.

При встрече держитесь уверенно, дружелюбно, спокойно вступайте в диалог. Не бойтесь возражений, не акцентируйте внимание на минусах, зато подробно останавливайтесь на плюсах. Пообещайте сделать скидку или оставить что-то из мебели, если у человека не хватает некоторой суммы.

Советы для быстрой продажи частного дома

При продаже частного дома необходимо запастись терпением и тщательно подготовить его к переходу новым хозяевам.

— Дома продавались всегда медленнее, чем квартиры,— говорит Ирина Абдрашитова, — потому что эта недвижимость целевая и покупатель здесь целевой. Не все хотят жить в своем доме. А если и покупают дома, то благоустроенные с центральными коммуникациями — отопление, водопровод, канализация. Много домов продается, где канализация — септик, водоснабжение — автономное (скважина), отопление — печное. А люди сейчас не любят топить печки, поэтому дома не так популярны. Так было всегда, и, видимо, так и будет. Те дома, которые полностью благоустроены, где нет огородов, где есть лужайки для барбекю, они и стоят дороже.

Риелтор считает, что самое главное для быстрой продажи дома — это готовые документы, где отражены все изменения, которые произошли за период проживания людей в этом доме: например, пристройка либо второй этаж и так далее.

Обязательно должны быть готовы следующие документы:

1. Правоустанавливающий документ на дом и земельный участок.
2. Технический паспорт, где должны быть отражены все пристройки, надстройки и постройки.
3. Акт ввода в эксплуатацию, если дом вновь построенный.
4. Акт на землю, на право частной собственности.
5. Проект землеустройства.

— В 80% случаев сделка срывается причине неготовых документов, — считает Ирина Абдрашитова. — Что-то недооформлено, люди приносят документы нотариусу, и он возвращает их.

При продаже дома специалист советует обращаться в риелторские компании, где весь процесс продажи будет под контролем, быстрее и со знанием дела.

КАК БЫСТРО ПРОДАТЬ СВОЮ КВАРТИРУ. 5 ПРОСТЫХ СОВЕТОВ

Этим летом я продал свою квартиру. А в связи с последними экономическими событиями, происходящими в Казахстане, решил именно сейчас поделиться своим опытом и полученными уроками.

Я научился эффективно взаимодействовать с назойливыми риелторами, правильно торговаться и удерживать психологический прессинг со стороны покупателей, требующих скидку.

Первый вопрос, который каждый задает себе «По какой цене поставить квартиру на продажу?» Ответ банален –Крыша или КН, но тут есть несколько важных шагов:

1. Смотрим сколько подобная квартира стоит в вашем районе, в районе «похуже» и в районе «получше» (определяется по личным ощущениям или советам близких). У меня квартира была в Таугуле, я сравнивал цены с орбитой и микрорайонами. Запоминаем цены.
2. Для себя определяем три цены:

Цена А, по которой мы готовы/хотим продать квартиру. Держим ее в уме. Это наше «Дубосеково» – дальше некуда, «позади Москва». Её мы будем озвучивать только реальным покупателям.

Цена Б, выше цены А на 3-5% — это наша «первая окончательная цена». Ее мы озвучиваем при первом показе квартиры, на вопрос «Сколько окончательно?».

Цена В, которую мы выставляем в интернет-объявлении. Она равна цене на аналогичную квартиру в районе получше. Она, как правило, выше цены Б.

У нас люди всегда хотят получить персональную скидку. Поэтому даже когда ты называешь действительно окончательную цену, тебя все равно хотят «отжать». Для тех, кто не хочет вести психологических войн, советую заранее для себя определить «Первую окончательную цену».

Дальше – дело техники: размещаем красивые светлые фото, заполняем анкету и вывешиваем объявление.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОРТРЕТА ПОКУПАТЕЛЯ

Довольно часто приходят смотреть квартиру люди, которые никогда и не собирались покупать ее при нормальных условиях. Пришли просто ради интереса. Но они готовы рассмотреть покупку, если вы дадите значительную скидку. Поэтому они будут всячески сбивать цену и пытаться «аргументированно» вас уговорить. Поэтому нам заранее нужно определить для себя портрет потенциального клиента, чтобы не давать лишних скидок и не переживать из-за отказов.

Портрет потенциального клиента нужно сформировать принимая во внимание этаж, количество комнат, расположение школ и детских садов, магазинов и супермаркетов, нахождение в тихой «глубине» микрорайона или удобство от нахождения вблизи главных дорожных артерий, наличие детских и спортивных площадок и университетов.

Для студента, пожилых родителей, молодой семьи

Для студента, молодой семьи

Для студента, молодой семьи

Для пожилых родителей

Для студента, молодой семьи

Для студента, молодой семьи

Для пожилых родителей, большой семьи

Для большой семьи

Для большой семьи

Эта таблица для 5-этажек. Список не конечный. Это ориентир.

Для домов с лифтом картина немного другая — посмотрите на своих соседей, и вы поймете, кто ваш потенциальный покупатель.

Также в зависимости от качества ремонта можно разделить покупателей: с хорошим ремонтом покупают чаще родителям, дочери, теще, для семьи с маленьким ребенком. Такие покупатели хотят решить проблему с условиями жилья раз и навсегда, не хотят тратить свое время в дальнейшем.

Если покупают для братишки, сына или себя, то особо на ремонт не обращают внимания, так как верят, что сделают все сами потом.

Поэтому при входе сразу спрашивайте:

1. Для кого хотите купить квартиру? Для себя или для сдачи в аренду?
2. Кто будет жить?
3. Сколько лет?
4. Есть ли семья? Сколько человек?

Если Вы видите, что новый житель не особо подходит под ваше представление о клиенте, то не надо заморачиваться давая дополнительные скидки. Квартира просто ему не подходит. Разве что ваша цена в два раза ниже рыночной.

А если к Вам придет именно «Ваш клиент», то уделите им больше внимания и заботы.

Также обратите внимание, как Вы описываете квартиру. У каждой категории клиентов свои нужды и интересы, поэтому пожилым людям продаем тишину и близость магазинов, а молодым родителям – наличие детских площадок.

ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С РИЕЛТОРАМИ

Поместив свое объявление в интернете, я заметил, что ко мне почти не звонили покупатели, а все время – риелторы, маклеры. Я не мог понять в чем причина.

Зайдя в очередной раз на «Крышу», увидел, что мое объявление было продублировано несколькими маклерами с ценой ниже моей. На некоторых объявлениях красовались фото моей квартиры с соседним адресом или этажом, в других объявлениях были другие фотографии, но с моим адресом. И так как все эти объявления были на 3-5% ниже заявленной мной цены, посетители сайтов, которые обычно смотрят объявления от самой низкой цены и выше, не доходили до моего объявления, а звонили риелтору. Риелтор, в свою очередь, звонил ко мне со словами: «Есть реальный покупатель, но цена вот такая», пытаясь «отжать» меня по цене.

Поэтому я и предлагаю выставить цену в интернете по уровню цен на соседний район «получше», чтобы риелторы, сбивая вашу цену, остановились на приемлемом для вас уровне. (Это ВАЖНО)

Для продвинутых продавцов, предлагаю создать 5-6 объявлений о продаже аналогичной квартиры:

1. Несколько идентичных квартир (этажность, расположение) – цена чуть выше вашей.

Указываете телефоны друзей или родителей и просите их отвечать «Продано». Создаем ажиотаж.

1. Похожая квартира (хуже этаж, расположение хуже или ремонт) – с ценой аналогичной вашей и ниже. Тоже для ответа «Продано» или «Хозяин уехал. Будет через 2 недели».

Во всех объявлениях разными словами хвалим микрорайон: «свежий воздух», «хорошо проветривается» «чистый воздух», «много деревьев», «близко к Рамстору» или «рядом 3 детсада» и т.д.

Из ваших нескольких объявлений, благодаря дублированию маклерами, вырастет целый рынок квартир. Они чаще будут всплывать в объявлениях, потенциальные покупатели чаще будут видеть, что у вас на районе «чистый воздух», «много деревьев», «близко к Рамстору». И это засядет у них в мозгу.

Ваше объявление должно быть самым выгодным среди искусственно созданных.

Только потом не удивляйтесь, когда посетители вашей квартиры спросят « у вас тут много квартир продается что-то. Землетрясения или сели боитесь?»

Но если Вы все же такое услышали, значит надо немного «раскидать продаваемые квартиры» по району или соседним районам.

Индикатор правильной цены – это количество посетителей квартиры. Если их много, приходят каждый день, то, значит, вы нашли «красную цену», теперь осталось дождаться «своего покупателя». Нельзя расстраиваться, если много приходят, а не берут – Ваш клиент еще не пришел. Не давайте скидок.

НЕБОЛЬШИЕ ФИШКИ

1. При торгах скидки должны быть пошаговыми, причем первый шаг – минимальный. Чем больше скинете на первых парах, тем сильнее будут давить дальше.
2. Риелторам говорите: «Я платить вам ничего не буду, если хотите, берите с покупателя»
3. Покупателю, который пришел с риелтором, на вопрос «Какая окончательная цена?» говорите: на «Крыше» я повесил свое объявление за $хх. Если решите брать будем договариваться. Если сильно напирают, сообщаете им Цену Б. Таким ответом Вы отсекаете праздно интересующихся и украдкой сообщаете покупателю, что если он захочет купить квартиру в обход риелтора, то может найти ваши контакты в нужном месте по нужной цене. Не все «допирают», но такие звонки были.
4. «А как с вами можно связаться?» — «Через риелтора или ищите меня в интернете»
5. Если Вам предлагают неинтересную/неприемлемую цену, отвечайте: «С такой ценой покупатель у меня уже есть».
6. Давайте, по возможности, «неденежные» скидки. Оставьте холодильник/шкаф или телевизор в счет скидки.

Итак, подведем итоги!

5 советов как быстро и правильно продать квартиру после девальвации:

1. Анализ рынка. Определяем красную цену.
2. Формируем портрет клиента, дабы не давать лишних скидок.
3. Эффективно работаем с риелторами.
4. «Правильно» описываем квартиру нужным людям
5. Применяем приемы ведения торгов с нужными покупателями (уже есть клиент, отдам вам мебель в счет скидки)

#Безриелтора. Как быстро продать квартиру?

• Подписаться на канал новостей TengriNews:
• Google News
• Яндекс Новости
• Email рассылка

• Новости
• Новости Казахстана
• Новости мира

Tengrinews.kz представляет серию материалов #Безриелтора. Мы с уважением относимся к профессиональным посредникам по сделкам с недвижимостью, но видим, что многие научились сами покупать и продавать, снимать и сдавать в аренду недвижимость, а также выбирать лучшие предложения среди новостроек. Мы попросили казахстанцев поделиться своими наблюдениями и лайфхаками, как это делать быстро и эффективно.

В первом материале были рекомендации по покупке квартиры. Вторая статья посвящена вопросу быстрой продажи — своим опытом делится казахстанка, продавшая 6 квартир.

Мария Омар

Продала 3 квартиры в Актобе и 3 квартиры в Алматы

Урок № 1: «Продавать легче, чем покупать»

В своей жизни я продала шесть квартир: три в Актобе и три в Алматы. Первые квартиры продавала по две-три недели, предпоследнюю трехкомнатную в 10-м микрорайоне — за один день, двухкомнатную в Коктеме — за неделю.

Когда я продаю квартиры, то услугами риелторов не пользуюсь. А когда покупаю — вынуждена, потому что очень трудно найти квартиру «от хозяев». Меня это удивляет, потому что самому продать квартиру намного легче. А риелторы закладывают в стоимость свои услуги — цена в результате повышается. Мне понравилась работа только одного риелтора — Максат был вежлив, умел договариваться, учитывал интересы обеих сторон, ему мы заплатили с удовольствием. А вот при покупке другой квартиры мне, честно говоря, не хотелось отдавать комиссию, потому что они даже не проверили документы: у нотариуса выяснилось, что в техпаспорте не учитывались изменения планировки.

Когда я продавала квартиры, мне звонили очень много риелторов с предложением эксклюзивного договора. Я отказывалась, потому что тогда бы я зависела от одной компании. Говорила: «Можете предлагать мою квартиру, но комиссию вам я платить не буду». Практически все пытались «сломать» цену, доказывая мне, что я не продам квартиру по своей цене. Некоторые вели себя неэтично и надоедливо.

Урок № 2: «Честно говорить о недостатках»

Специально ремонт перед продажей мы не делали. Все квартиры у нас были в среднем состоянии, не шикарные, но чистые, аккуратные, с некоторыми недочетами. Часто при просмотре квартир они загромождены, в них тесно и душно: это производит не очень приятное впечатление. Перед визитом потенциальных покупателей я убиралась, как обычно для себя, и проветривала.

Я давала объявления на популярные сайты о продаже недвижимости, преимущественно звонки шли с одной площадки. Фотографии мы делали сами — так, чтобы было хорошо видно комнаты. Когда предоставлены темные снимки с непонятных ракурсов, видно развешанное белье — такие квартиры не хочется смотреть. На просмотрах я честно все показываю, рассказываю о преимуществах квартиры: теплая, крыша не течет, рядом хорошие школа и детсад, спокойные соседи и так далее. Но при этом недостатки не утаиваю. Например, в последней квартире нужно было поменять трубы. Я сообщила: «Как переедете, поменяйте сразу трубы, чтобы никого не затопить. Мы собирались, но не успели это сделать».

Урок № 3: «Причина продажи влияет на сделку»

Многие покупатели говорили, что выбрали именно нашу квартиру, потому что им понравились мы, хозяева. Я веду себя как обычно: вежлива, улыбаюсь, спокойно отвечаю на все вопросы. Также многие обращают внимание на то, кто живет в квартире и по какой причине ее продают. После неприятных событий, вроде развода или банкротства из-за кредита, некоторые из суеверия боятся покупать квартиру. Так что если вы «расширяетесь», можно упомянуть — будет плюсом.

Урок № 4: «Действительно хотеть продать недвижимость»

Я — психолог и коуч. Свои знания по психологии применила для квартиры, которую продала за один день. Я давно мечтала переехать в более зеленый район и ближе к центру. Мы просматривали варианты, но то не могли найти подходящую квартиру, то не хватало доплаты на хороший вариант, и мы оставили эту затею. Однажды я решила проработать этот вопрос с помощью своих техник. Если у тебя что-то не получается, значит, в подсознании сидит какое-то препятствие. Например, некоторые не могут продать квартиру, с которой связаны какие-то приятные воспоминания. Сознательно они хотят продать, а внутренне — нет. Как-то одна женщина, которая с рождения жила в своей квартире, при показе начала плакать, что ей жалко ее продавать. Неудивительно, что продавала она ее год. Другая крайность — когда люди ненавидят свою квартиру, мечтают от нее избавиться. Тогда они просто напросто не смогут искренне ее хвалить.

Для продажи квартиры я проделала «магическое» действо, которое на самом деле никакое не магическое — оно просто помогает человеку уверенно и спокойно продать как жилье, так и машину. Надо вспомнить все преимущества квартиры, все хорошее, что в ней было, поблагодарить ее и сказать себе, что после вас в ней будут жить люди, которые будут так же хорошо заботиться о ней. Если, наоборот, квартиру продавать жалко, следует акцентировать свое внимание на тех выгодах, которые вы получите, переехав. Одна моя подруга долго не могла продать свой частный дом. Она говорила мне, что сама не верит, что он стоит тех денег, которые она за него просит. Я предложила ей выписать на листочек все его достоинства и поблагодарить его. Через неделю пишет: «Продала!»

Когда я сама сделала это, то в тот же день соседка сообщила, что они продают квартиру, потому что со следующего года на наш дом не будут давать ипотеку — это может сразу понизить стоимость квартир. Я сказала об этом мужу, и мы тут же выставили квартиру на продажу. На следующий день к нам по объявлению пришла девушка. Квартира ей сразу понравилась, она попросила разрешения подождать одну свою сестру, потом вторую. Она буквально не хотела уходить. Она оставила задаток, и мы через день оформили сделку. Так же быстро мы нашли хорошее жилье и себе. Причем нам не хватало 1 000 долларов, и мы буквально за один день продали некоторые вещи и набрали необходимую сумму. Даже рост курса доллара сыграл нам на руку, так как сделка была в тенге, а деньги — в долларах. Все произошло так быстро и легко, что я сама удивилась. Поэтому, на мой взгляд, главный секрет успешной продажи — это продавать с легкой душой, понимая, что это принесет радость и тебе, и другим.

Урок № 5: «Указать в расписке все детали сделки»

У всех покупателей мы брали задаток, расписки писали от руки. Оформлялись всегда у разных нотариусов. Когда пишешь расписку о получении денег, то желательно указать, когда освобождаешь квартиру, потому что некоторые милые покупатели после заключения сделки сильно меняются и требуют немедленного выселения. Можно также указать там все нюансы, например, какая мебель остается, передается ли номер телефона и так далее.

Как продать квартиру быстро. Советы экспертов

Почти каждая квартира на московской вторичке продается по завышенной цене. Несоответствие стоимости рынку может затруднить процесс продажи, а экспозиция квартиры — растянуться на несколько месяцев.

Полный пакет документов, скидка и ремонт могут ускорить продажу. Вместе с экспертами рассказываем, как это сделать.

1. Провести генеральную уборку и сделать микроремонт

Важный аспект, который может повлиять на скорость сделки, — плачевное состояние квартиры. Поэтому перед продажей нужно привести жилье в порядок. Элементарная генеральная уборка и «обезличивание» квартиры сделают объект более привлекательным для потенциального клиента

«Необходимо провести генеральную уборку, избавиться от ненужных вещей, захламляющих помещение, тщательно вымыть полы и окна. Если на стенах и потолках явственно проступают следы протечек, нужно устранить их, если на стенах висят видавшие виды обои, рекомендую заменить их на наиболее дешевые (желательно светлые — они зрительно увеличат объем помещения)», — рекомендовал Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости».

Также он советует оценить состояние подъезда: по необходимости как минимум ввернуть лампочки, как максимум — отмыть стены и лестничную клетку. «Все эти усилия могут повысить интерес потенциальных покупателей к квартире», — добавил он.

При этом большие деньги на ремонт перед самой продажей тратить нет смысла, если речь не идет о совсем плачевном состоянии квартиры: в таком случае можно освежить интерьер, хотя бы переклеив обои. Однако в большинстве случаев ремонт жилья не требуется, добавила главный эксперт ЦИАН Виктория Кирюхина.

2. Сделать классные фотографии квартиры

Одна из причин долгой продажи квартиры — это отсутствие должной предпродажной подготовки и некачественное фото: с плохим освещением, личными вещами в кадре (это создает ощущение захламленности пространства, и даже просторное помещение может выглядеть небольшим), отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН.

После того, как хлам убран, квартира вымыта — можно делать фото. При желании можно позвать фотографа, который подберет выигрышные ракурсы и покажет все достоинства недвижимости.

Хорошие фото можно сделать и самостоятельно. Фотографировать квартиру лучше днем — чтобы света было больше. Нелишним будут фотографии вида из окна, особенно если он открывается на парк или лес.

3. Подготовить полный пакет документов

Важная составляющая предпродажной подготовки — это сбор документов, без которых нельзя быстро выйти на сделку.

«Самый простой способ узнать, что вам понадобится, это зайти на сайт любого банка в раздел ипотечного кредитования, где прописан стандартный комплект документов для покупки жилья. Когда сделку нужно провести срочно, именно отсутствие полного пакета документов порой становится причиной выбора другого объекта», — отметила эксперт ЦИАН.

4. Подобрать адекватную рынку цену

Один из главных факторов, который влияет на скорость продажи, — адекватные рынку цены. Многие собственники квартир часто завышают стоимость своей недвижимости и тяжело идут на уступки. Это затрудняет продажу.

По оценкам «Инком-Недвижимости», 95% объектов в сегменте элит и бизнес предлагаются по завышенным ценам. Стоимость популярных однушек и двушек в массовом сегменте завышена в каждом втором случае — 50% лотов выставлялось по цене выше рыночной. Поэтому нужно реально оценивать стоимость своей недвижимости, возможно, проконсультироваться со специалистом, промониторить ситуацию по рынку.

Подходящий для массового сегмента дисконт, по мнению риелторов, — 5–7%, в более дорогих ценовых сегментах этот показатель может быть выше.

5. Разместиться на всех рекламных площадках

Если квартира продается без помощи риелторов, то следует разместиться на всех рекламных площадках (например, Авито, ЦИАН). Здесь важно правильно составить объявление — указать все преимущества квартиры, плюсы месторасположения, развитую инфраструктуру (если она действительно есть). При этом важно, чтобы объявление не превратилось в хвалебную оду. Поэтому нужно стараться быть объективным.

В объявление нужно обязательно добавить фотографии. Они должны создавать полный образ квартиры, а не акцентировать внимание на ненужных деталях.

6. Правильно провести показы

Важный этап продажи квартиры — это правильные показы. И здесь собственники часто совершают ошибки. Нередко в квартире царит не самая приятная обстановка — кричащие дети, домашние животные, которых могут напугать покупателей, либо арендаторы, которые не успели привести в порядок квартиру. Поэтому к показу нужно готовиться заранее. Лучше чтобы в квартире в это время находилось минимум людей, и ничего не отвлекало от просмотра.

Если несколько показов назначены на один день, то лучше брать время с запасом — чтобы показ квартиры не превратился в конвейер. На показе покупателям нужно подробно рассказать о квартире, районе. Но не нужно придумывать причин, по которым вы собираетесь продать недвижимость.

7. Можно провести обмен квартиры на новостройку

Еще один способ быстро продать свою квартиру — воспользоваться программой трейд-ин.

Трейд-ин — способ альтернативного обмена старой квартиры на жилье в новостройке. Между сторонами заключается два договора купли-продажи. По первому владелец старой квартиры дает разрешение застройщику или его представителю на продажу жилья, по второму — на вырученные средства плюс доплату застройщик предоставляет владельцу новую квартиру.

«Если человек планирует приобрести взамен старой квартиры жилье в новостройке, самый простой способ — воспользоваться программой трейд-ин, когда сам застройщик занимается продажей старого жилья, а средства, полученные от реализации, идут на приобретение уже забронированной вами новостройки. Такую услугу в режиме одного окна предлагают большинство столичных девелоперов», — сказала эксперт ЦИАН.

Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья банком, который выдал ипотеку, отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить сам застройщик, в чьих интересах, правда, занизить в разумных пределах стоимость вторичной квартиры.

Ситуация на вторичном рынке жилья — 2020. Сроки продажи и цены

Собственники жилья в пандемию оказались в непростой ситуации: субсидирование ипотечной ставки на покупку новостроек привело к частичному перераспределению спроса в пользу первичного рынка, где можно взять ипотеку дешевле в среднем на 2–2,5 п.п. — под 6–6,5% годовых. Сделки на вторичном рынке во время карантина почти не совершались: если застройщики смогли частично перевести продажи в онлайн, то на вторичке такой возможности не было.

Это привело к росту среднего срока продажи квартиры. По оценкам ЦИАН, если средний срок экспозиции квартиры полгода назад составлял 75 дней, то сейчас — около 85 дней. В компаниях «Инком-Недвижимость» и «Миэль» данные еще выше — рост за время режима самоизоляции с трех до четырех с половиной месяцев.

«Изменение произошло за счет сокращения сделок с экспозицией в один — три месяца, их стало меньше. Во время пандемии были трудности с заключением сделок из-за изменений в работе регистрирующих органов, банков, осторожности собственников и покупателей, ограничений в передвижении», — пояснила руководитель «Миэль в Крылатском» Ирина Бербенева.

По мнению аналитиков, продавать жилье стоило «еще вчера», то есть как можно раньше. «Тем не менее именно сейчас, когда рынок только вышел из режима самоизоляции, есть хороший шанс все же найти покупателя. На протяжении последних двух месяцев на рынке формировался отложенный спрос, о чем говорит как минимум динамика просмотров на вторичном рынке недвижимости», — сказала главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

Аналитики ЦИАН прогнозируют снижение стоимости жилья на вторичном рынке Москвы. По их оценкам, средняя стоимость 1 кв. м упадет на 8–10% относительно докризисного периода. «Для того чтобы конкурировать с первичным рынком, придется давать скидки. Поэтому если в планах продажа жилья в текущем году, лучше сделать это сейчас», — добавила Виктория Кирюхина.

Аналогичную позицию озвучили в «Инком-Недвижимости». После окончания режима всеобщей самоизоляции цены на вторичном рынке столицы начнут постепенно снижаться из-за ухудшения платежеспособности населения. Ожидается, что летом средний размер дисконта в этом сегменте, сейчас равный 5%, поднимется до 7%.