Землепользование и землевладение отличие

Понятие и признаки права землевладения и землепользования

Система новых экономических отношений, в том числе приватизационных, потребовала новых правовых решений, которые позволяли бы эффективно вовлечь землю в гражданский оборот. В первую очередь это касается прав на земельные участки. Действующее земельное законодательство впервые с принятием Кодекса о земле 2008 года дает понятия права землевладения и землепользования.

Право землевладения и землепользования представляет собой сложный правовой институт, объединяющий правовые нормы, которые регулируют порядок и условия использования земли, не находящейся в собственности у субъектов земельных отношений. Право землевладения и землепользования являются самостоятельными правовыми формами использования земли, которые имеют общие признаки, позволяющие обеспечить единство их правового регулирования. Суть их в следующем:

1) Производный характер права землевладения и землепользования

2) Ограниченность этих прав по содержанию

5) Целевое использование земельного участка.

Из теории общей части гражданского права известно, что владение подразумевает собой физическое господство над вещью.

Как правовой институт (объективное право) право землевладения — это система норм, определяющих круг правомочий землевладельцев, условия и порядок использования земли на праве землевладения, основания возникновения, изменения и прекращения этого права.

Как субъективное право представляет собой предусмотренные нормами земельного правомочия конкретного субъекта права землевладения. Кодекс Республики Беларусь о земле регулирует отношения в области пожизненного наследуемого владения землей.

Общие принципы (признаки) землевладения:

1) производность и зависимость от права государственной собственности на землю;

2) устойчивость и стабильность;

3) самостоятельность и рациональность;

4) целевой характер (землевладельцы обязаны использовать землю по целевому назначению);

Законодательством предусмотрен один вид владения землей — пожизненное наследуемое владение землей.

Как и землевладение, право землепользования также следует рассматривать с нескольких позиций. Как институт права землепользование – это совокупность норм, регулирующих отношения землепользования (порядок и условия использования земель на праве постоянного пользования, права и обязанности землепользователей).

Как субъективное право землепользование выступает как явление, в результате которого землепользователь получает выгоды, доходы от использования земли вследствие приложения к ней труда.

Основные признаки землепользования: народовластие, демократизм, социальная справедливость, равноправие, законность, неразрывная связь прав и обязанностей и др.

Основные принципы: платность и устойчивость. Устойчивость обеспечивается установлением определенного, закрепленного в законодательстве, порядка возникновения этого права, гарантиями защиты этого права, в том числе со стороны собственника.

Право землевладения и землепользования различаются по целям использования земли, по субъектам, срокам, характеру и содержанию прав на землю. Главное отличие землепользования от землевладения в том, что землепользователь владеет землей на титуле пользования.

Землевладение и землепользование разнится и с правом собственности на землю, а именно только собственники земельных участков вправе распоряжаться землей. Права землевладельца и землепользователя всегда уже прав собственника, который может предоставить землю другим лицам только в пределах тех полномочий, которыми обладает сам, правомочия распоряжения отсутствуют.

Права пользования в отличие от аренды земельных участков не могут быть отчуждены или иным образом переданы, например, через ипотеку. Права пользования могут быть переданы только по наследству, но не могут поступить на рынок и использоваться как залог. Аналогом такого права в Республике Беларусь является право пожизненного наследуемого владения.

Право землевладения и землепользования включает в себя:

1. вещные права (право постоянного пользования землей, земельные сервитуты)

2. обязательное право (аренда земли)

3. права, имеющие административно-правовую природу 9временное землепользование, основанное на административном акте использования земель на условиях временного занятия).

В целом право землевладения и право землепользования употребляется в нескольких значениях:

1) как самостоятельный правовой институт земельного права (объективное право);

2) как совокупность юридических прав и обязанностей гражданина или юридического лица (субъективное право);

3) как элемент содержания прав на землю (т.е. как и право собственности).

Категория земли: как определить и что можно построить

Больше половины территории России занимают земли лесного фонда, при этом для жилищного строительства больше всего подходят земли населенных пунктов. Вместе с юристами разбираемся в категориях земель и в том, что на таких территориях можно строить.

Содержание

Что такое «категория земли»

Категория земельного участка — это описание свойств территории и правовой режим ее использования, coблюдeниe кoтоpoгo кoнтpoлиpyeтcя нa зaкoнoдательном ypoвнe. Всего таких категорий семь (ст. 7 Земельного кодекса РФ):

1. Земли сельскохозяйственного назначения;
2. Земли населенных пунктов;
3. Земли промышленности;
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов;
5. Земли лесного фонда;
6. Земли водного фонда;
7. Земли запаса.

Категория земельного участка является его важнейшей характеристикой (данные об этом указываются в Едином государственном реестре недвижимости, ЕГРН) и определяет то, каким образом данный земельный участок можно использовать.

При этом целевое назначение и категория земли — это не совсем одно и то же. «Категории земель — это система классификации всех территорий России, которая основана на их целевом назначении. В свою очередь целевое назначение — это система характеристик: экологических, геологических, биологических, которые определяют цель и способ эксплуатации земли. Целевое назначение участка — это разделение земельных участков по категориям (например, земельный участок сельскохозяйственного назначения) и видам разрешенного использования (например, для индивидуального жилого строительства (ИЖС))», — пояснил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев.

К примеру, участок садового некоммерческого товарищества (СНТ) может относиться к категории сельскохозяйственных земель, а основной вид использования такой земли — ведение садоводства и огородничества. Сам земельный участок нужно использовать по назначению. Например, нельзя на участке для ведения огородничества построить капитальное жилое строение, а на землях лесного фонда вовсе нельзя строить капитальные сооружения. Если не соблюдать требования, то землю могут и изъять.

Читайте также

Виды категорий земель

Как уже было сказано выше, Земельный кодекс предусматривает семь категорий земель, каждая из них предполагает свое целевое использование. Рассмотрим эти категории подробнее.

Земли населенных пунктов

Это земли, находящиеся внутри границ населенных пунктов и поселений и предназначенные для их застройки и развития. Такие участки пpeднaзнaчeны для плaнoвoй зacтpoйки (многоэтажные дома), cтpoитeльcтвa индивидyaльнoгo жилья и вeдeния пoдcoбнoгo xoзяйcтвa. Также в cocтaв нaceлeнных пyнктов входят oбщecтвeннo-дeлoвыe, пpoизвoдcтвeнныe, peкpeaциoнныe зoны и инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфpacтpyктypa.

Строительство на этих территориях возможно в соответствии с градостроительным регламентом. Например, на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, нельзя построить многоэтажку.

Земли сeльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния

К данным землям относятся территории за пределами населенных пунктов, которые используются для производства сельхозпродукции. Сюда также включены вспомогательные объекты: дороги и коммуникации, водоемы для полива, сооружения для первичной переработки сельхозпродукции, защитные насаждения вокруг полей и так далее.

Комментарий юриста

Антон Емелин, адвокат, старший̆ партнер МКА «Аронов и Партнеры»:

— Отдельная значимая часть сельхозземель — земли дачных, садовых, огородных некоммерческих товариществ, которые расположены за границами населенных пунктов. Зачастую под застройку переводятся именно земли сельхозназначения с помощью изменения вида разрешенного использования (ВРИ) с «для сельскохозяйственного производства» на «дачное строительство». На таких участках можно построить дачный дом.

На сельхозземлях с ВРИ «сельхозпроизводство» возможно строительство дома. Он может быть высотой до трех этажей и площадью до 500 кв. м. На сельхозземлях с ВРИ «для ведения крестьянского фермерского хозяйства» возможно строительство дома и объектов крестьянско-фермерского хозяйства.

Промышленные земли

Это территории, которые отвeдeны для cтpoитeльcтвa и paбoты пpeдпpиятий пpoмышлeннoгo кoмплeкca: фaбpик, зaвoдoв, энepгocтaнций и т. д. На промышленных землях строительство жилья не предусматривается по общему правилу. Но и тут многое зависит от вида разрешенного использования земельного участка. Например, вид разрешенного использования может предусматривать размещение на таком участке общежития для рабочих.

Земли лесного фонда

Это участки, покрытые лесом, a тaкжe пpoceки, лecныe дopoги и зaбoлoчeнныe мecтнocти в чepтe лeca. Такие земли иcпoльзyютcя для вeдeния лecнoгo xoзяйcтвa, кoтopoe чaщe вceгo зaключaeтcя в лecoycтpoитeльнoм зoниpoвaнии. По данным Рослесинфорга, сейчас общая площадь лесов на территории России составляет 1187,6 млн га (около 65% всей площади страны). В среднем на каждого жителя приходится 5,1 лесных га. При этом с 2010 года площадь российских лесов увеличилась на 4,3 млн га. Это сопоставимо с размером территории Дании.

Комментарий юриста

Антон Емелин, адвокат, старший̆ партнер МКА «Аронов и Партнеры»:

— В лесах по общему правилу возможно только строительство рекреационных некапитальных объектов, а также благоустройство территории. По факту под таким наименованием могут быть большие капитальные здания с назначением «физкультурно-оздоровительный комплекс» (ФОК). Также бывают ситуации, когда жилые дома размещены на землях лесного фонда без оформления земельных отношений еще советского времени. Под такими домами землю не выделяли в собственность, это так называемые поселки при лесничествах. Они расположены на землях лесного фонда. Собственники таких домов сейчас могут по лесной амнистии оформить земельные участки лесного фонда в собственность. Вопрос нового строительства здесь не стоит.

Ocoбo oxpaняeмыe пpиpoдныe тeppитopии

Это земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. К ним относятся заповедники, национальные парки, заказники, лечебно-оздоровительные курорты и так далее. На территории таких земель запрещены все виды производств. Строительство жилых объектов и других капитальных строений возможно только с разрешения контролирующих органов (Минприроды, местных администраций).

Земли водного фонда

Teppитopии, кoтopыe зaняты вoдными oбъeктaми, a тaкжe пpибpeжныe зoны вoдoeмoв. Cюдa oтнocят yчacтки пoд пpиpoдными и иcкyccтвeнными вoдoeмaми, лeдникaми, гидpoтexничecкими coopyжeниями и oбъeктaми вoднoгo xoзяйcтвa. При этом во многих случаях земли под водными объектами располагаются и на землях населенных пунктов при их нахождении в границах населенного пункта, и на землях особо охраняемых природных объектов (например, озера в национальном парке).

Земли государственного запаса

К землям госзапаса относятся территории, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и не используются гражданами или юрлицами. Такие земли не относятся ни к oднoй из пepeчиcлeнныx выше кaтeгopий. Они составляют зeмeльный peзepв cтpaны. Земли запаса могут использоваться только после перевода их в другую категорию.

Читайте также

Как определить категорию земли

Чтобы узнать, к какой категории относится земельный участок, собственнику можно обратиться к бесплатному сервису Росреестра «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо открыть публичную кадастровую карту Росреестра. Затем ввести в поисковую строку кадастровый номер земельного участка. После чего получить данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн. Также можно заказать выписку из Росреестра, в которой содержатся сведения о категории земельного участка. Ее стоимость — 250 руб.

Целевое предназначение земельного участка определяется региональными властями. Чтобы присвоить земельному участку категорию, нужно подготовить соответствующее ходатайство, собрать необходимые документы (дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк, кaдacтpoвый нoмep oбъeктa), подать их в Росреестр и дождаться официального решения.

Перевод земли из одной категории в другую

Законодательство позволяет переводить территории из одной категории в другую и менять ее назначение. Порядок этой процедуры peглaмeнтиpyeт Ф3 «O пepeвoдe зeмeль или зeмeльныx yчacткoв из oднoй кaтeгopии в дpyгyю». Обычно необходимость перевода земли из одной категории в другую возникает при расширении населенного пункта зa cчeт пpилeгaющиx к нeмy сельхоззeмeль или пepeвoда пpoмышлeнныx oбъeктoв в другие категории в результате peкyльтивaции.

Также категория земли может поменяться у лесов, которые будут признаны природоохраняемыми территориями. Для каждой ситуации действуют свои правила перевода. Например, включение в границы населенного пункта сельхозтерриторий потребует изменения генплана. Ранее действовало ограничение о том, что кадастровая стоимость сельхозземли должна быть ниже средней кадастровой стоимости по району. Сейчас таких ограничений нет.

Комментарий юриста

Григорий Скрипилев, руководитель практики юридической компании «Интерцессия»:

— Перевести земельный участок из одной категории в другую — возможно. Собственник земельного участка обладает таким правом. В основном перевод возможен в отношении сельхозземель, промышленных территорий. Чтобы перевести земельный участок из одной категории в другую, нужно обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган (Росреестр). В документе следует обосновать необходимость перевода земельного участка, указать кадастровый номер земельного участка и приложить дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк. После чего заявление будет рассматриваться, затем — вынесено решение об одобрении перевода или отказе по каким-то основаниям (ошибки в заявлении, ограничения на перевод и т. д.).

Также есть земли запаса, которые не могут использоваться, пока не будут переведены в другую категорию. Например, есть участок, который относится к землям запаса. Человек желает им пользоваться. Он может обратиться в Росреестр или местную администрацию с заявлением, что хочет стать собственником или арендовать данный земельный участок и перевести в определенную категорию. Это тоже возможно. Сложно или невозможно перевести территории, которые имеют статус особо охраняемых (заповедники, нацпарки), то же самое с землями водного фонда.

2.3.4. Землепользование и землевладение

Часто употребляемые в теории и практике землеустройства понятия “землепользование” и “землевладение” неоднозначны, каждое из них имеет несколько значений. Согласно законам РФ земельные участки могут находиться в собственности, владении или пользовании. Предоставляются они местными органами исполнительной власти в соответствии с их компетенцией (полномочиями, правами). Земельные участки могут находиться в собственности государства, коллектива или отдельных граждан. Земли, находящиеся в государственной собственности, передаются в бессрочное (постоянное) пользование совхозам и другим государственным сельскохозяйственным предприятиям.

Таким образом, первым значением понятий “землепользование” и “землевладение” является фактическое использование земельного участка на правах пользования, владения или собственности. Права собственников шире, чем владельцев и пользователей, которые не имеют права распоряжаться землей.

Второе значение этих терминов — процесс и порядок использования земельного участка предприятиями, кооперативами и общественными организациями, учреждениями, отдельными гражданами для определенных целей в соответствии с установленными правами и обязанностями.

В землеустройстве “землевладение” и “землепользование” — это земельный участок, предоставленный в установленном порядке в собственность, владение или пользование для конкретных целей, имеющий строго определенное местоположение, площадь, состав угодий и отграничений на местности.

В российском земельном кодексе (ст. 113, часть 3) говорится об образовании новых и упорядочении существующих землевладений и землепользований. В данном случае эти слова означают определенные участки земли, находящиеся соответственно во владении или пользовании.

Землевладения различают по признакам собственности, индивидуальной или коллективной деятельности, возмещения и срочности. Они бывают частными, коллективно-долевыми или совместными; пожизненно наследуемыми для граждан, постоянными для предприятий, учреждений и организаций; платными или бесплатными; по назначению и целям — сельскохозяйственными, лесохозяйственными и смешанными.

Землепользования по формам организации использования земли делят на коллективные и индивидуальные. К коллективным относятся землепользования предприятий, учреждений и организаций, к индивидуальным — участки граждан. По назначению и целям различают землепользования промышленности, охраны природы, градостроительства и т. д.; по срокам использования — постоянные (бессрочные) и временные; краткосрочные и долгосрочные. По правовому положению выделяют аренду, первичное (землю предоставляет местная администрация) и вторичное землепользование (участок предоставляет собственник, первичный владелец или пользователь).

Образуют новые, упорядочивают и реорганизуют существующие землевладения и землепользования в порядке землеустройства.

Ведущее место в составе земельного фонда России занимают землевладения и землепользования сельскохозяйственных предприятий и крестьянских (фермерских) хозяйств. До 1991 г. основными землепользователями в России были совхозы и колхозы. В их пользовании находилось 92,2% всей площади сельскохозяйственных угодий и 99,7% всей площади пашни. На них производили более 95% всей сельскохозяйственной продукции в стоимостном выражении.

В 1991 году в России насчитывалось 13,1 тыс. колхозов, включая рыболовецкие и 12,9 тыс. совхозов.

В 1995 году землевладения и землепользования сельскохозяйственных предприятий и хозяйств также охватывали преобладающую часть продуктивных земель (96,3% площади всех сельскохозяйственных угодий и 99,6% площади всей пашни).

Однако состав землевладельцев и землепользователей существенно расширился, развиваются индивидуальные формы землевладения, выделяются крестьянские (фермерские) хозяйства, арендные коллективы и хозяйства (см. Государственный национальный доклад «Земельный фонд Российской Федерации»).

Крестьянское (фермерское) хозяйство является самостоятельным хозяйственным субъектом, может состоять из отдельных граждан, семьи и осуществлять производство, переработку и реализацию сельскохозяйственной продукции на основе использования имущества и земельных участков, находящихся в их пользовании, в т. ч. в аренде, в пожизненно наследуемом владении или в собственности.

Кроме того, граждане Российской Федерации имеют право на получение в собственность, пожизненно наследуемое владение или аренду земельных участков: садоводства, огородничества, животноводства, индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства. Произошло существенное увеличение земель, находящихся в личном пользовании граждан РФ. Рост числа землевладельцев и землепользователей, повсеместное перераспределение земель привели к необходимости совершенствования и развития системы землеустройства в РФ, появлению различных видов и форм землеустройства.

Землепользование — это что? Определение понятия

Землепользование – это двоякое понятие. С одной стороны, оно представляет собой свод правил и законов, направленных на правомерное использование земельных фондов, а с другой – распоряжение земельной деятельностью и эксплуатацию земли посредством собственного или наемного труда. Правила землепользования и застройки городов, поселков и районов регламентируются государственными законами, а землепользователь, в отличие от собственника земли, имеет ограниченный круг прав. Об этом и многом другом пойдет речь ниже.

Резюме

Способ использования земельных фондов имеет большое значение как в развитии сельскохозяйственной экономики государства, так и в социальном отношении. Общее количество продуктов, произведенных отдельными хозяйственными единицами, растет тогда, когда землевладелец заинтересован в результатах его труда или труда его подопечных. Вместе с тем, господствующий вид землепользования государства определяет распределение доходов граждан от землевладения в различных общественных классах.

Формы

По формам землепользование классифицируется на:

1. Рабское хозяйство;
2. Личное пользование;
3. Наемный труд или батрачество;
4. Крепостное хозяйство;
5. Половничество или аренда.

Историческая справка

Земельная собственность издавна считалась ключевой формой капитала. Она давала владельцу не только средства к существованию, но и власть. Владеть землей мог лишь полноправный гражданин государства, в котором она расположена. В завоеванных странах земельные владения делились между высшими или военными чинами страны завоевателя. Населения разделенных земель становилось рабами или крепостными, которые, как правило, занимались обработкой этой самой земли для своего хозяина.

Феодализм

Феодальные земельные владения классифицировались следующим образом:

1. Аллод – собственность большой семьи, которая в обязательном порядке должна быть неотчуждаемой и неразделимой.
2. Феод – территории, которые сеньор пожаловал вассалу в наследственное владение, при условии, что вассал будет добросовестно нести придворную, военную или административную службу у сеньора.
3. Ординат – наследственный переход земельных владений магната-ордината, его старшему сыну, в качестве неделимого и неотчуждаемого имущества.
4. Фригольд – пожизненное или наследственное свободное владение, в Англии средних веков.
5. Альменда – земельные угодья в Западной Европе средних веков, находящиеся в общем пользовании (не делились) всех членов той или иной общины. К таким землям могли относиться: леса, луга, пустоши, водоемы и прочее.
6. Сервитут – ограниченное право на пользование чужой землей.
7. Издольщина – аренда земли, плата за которую была равна предварительно оговоренной доле урожая полученного с нее.
8. Испольщина – вариант издольщины, арендная плата при котором равна половине урожая.

Сопутствующие понятия

Рассмотрим основные понятия, с которыми мы можем столкнуться, обсуждая особенности и правила землепользования.

Землепользователь – лицо (физическое или юридическое), которое имеет право на пользование земельным участком. Оно может быть бессрочным, долгосрочным или же временным.

Аренда земли – форма землепользования, которая предполагает, что владелец участка предоставляет право на его пользование другому лицу за определенную плату, на определенный срок.

Земельный сервитут – разновидность вещного права на землю, предполагающая, что лица, не являющиеся собственниками участка, могут пользоваться землей оговоренным в соглашении образом. Обычно сервитут используется в случаях, когда нужно получить право на проезд или проход через чужой участок, или же прокладывание по нему трубопроводов и прочих коммуникаций. При этом владелец земли сохраняет право на пользование и распоряжение своим участком.

Землеустройство – комплекс мероприятий, направленных на урегулирование землепользования и организацию охраны земельных участков. Именно совокупность мероприятия землеустройства делает землепользование упорядоченным и открывает возможности для внедрения новых систем ведения хозяйства.

Разрешенное использование участка земли – полный перечень задач, решать которые разрешается на определенном участке земли. Составляется на основании схемы зонирования территории.

Регистрация землепользователя – запись в земельной книге и государственном земельном кадастре о правах юридических и физических лиц в отношении определенного участка земли. Данная запись имеет установленное содержание и является главным правоустанавливающим документом. Зарегистрированные земли получают гарантированную защиту правительства.

Земли сельскохозяйственного назначения – земли, находящиеся за чертой поселения и представляющиеся для реализации сельскохозяйственных нужд.

Классификация земель

Землепользование – это форма управления и распоряжения земельными участками с целью извлечения из них прибыли или полезных свойств. Реализовать землепользование можно путем:

1. Рациональной организации территорий;
2. Свободного хозяйствования;
3. Защиты земельных фондов от разрушительных и загрязняющих факторов;
4. Использования полезных ископаемых, обнаруженных на определенном участке;

Правила землепользования строго оговаривается в соответствующих законодательных актах.

Категорией земель называют часть единого государственного земельного фонда, которую выделяют под основное целевое назначение. Категория земель всегда имеет определенный правовой режим. По функциональному назначению земли бывают:

1. Сельскохозяйственного назначения.
2. Территория населенных пунктов.
3. Транспортного, промышленного и прочего подобного назначения.
4. Историко-культурного, природоохранного и рекреационного фонда.
5. Лесного фонда.
6. Водного фонда.
7. Земли запаса.

Сельскохозяйственные земли

Земли сельскохозяйственного назначения являются главным и наиболее масштабным объектом землепользовательских отношений, поэтому на них стоит остановиться отдельно. К землям сельскохозяйственного назначения относят не только сельскохозяйственные угодья, но и территории, на которых расположены:

1. Коммуникации.
2. Внутрихозяйственные дороги.
3. Древесно-кустарниковая растительность, предназначенная для защиты земель от негативных техногенных, антропогенных и природных явлений.
4. Замкнутые водоемы.
5. Всяческие здания и сооружения, используемые для хранения и переработки продуктов сельского хозяйства.

Сельскохозяйственными угодьями называют участки земли, используемые для производства сельскохозяйственной продукции. Угодья делятся на: многолетние насаждения, пашни, сенокосы и пастбища. Также они могут быть орошаемыми и неорошаемыми.

Пастбища

Отдельного внимания заслуживают пастбища. Они представляют собой участки земли с травянистой растительностью, которые регулярно используются для выпаса травоядных животных. До распространения практики механизации сельского хозяйства пастбища служили основным источником пищи для лошадей и рогатого скота. Пастбища по сей день применяются для выпаса животных, особенно в тех регионах, где из-за засушливого климата земля не подходит для других видов сельскохозяйственного производства.

По виду рельефа пастбища делятся на: суходольные, заболоченные, обводненные и прочие. А по степени обработки – на культурные и естественные. Культурные пастбища создаются посредством засевания пашни травами, обладающими высокой питательной ценностью.

Управление земельными ресурсами

Землепользование – это довольно динамичный процесс. Дело в том, что земельные ресурсы постоянно претерпевают количественные и качественные изменения, связанные с неизбежным истощением земли, сменой способов ее использования и воздействием разных природных процессов. Отсюда возникает необходимость в фиксации всех изменений, и своевременном внесении корректив в учетные, регистрационные и оценочные документы, которые являются основой кадастровой системы и обеспечивают эффективное управление земельными фондами.

Под эффективным управлением подразумевается организованное землепользование, адаптированное к экономическим, социальным, и, конечно же, экологическим условиям. Правила землепользования и застройки поселения должны учитывать все особенности конкретного участка земли. В практике землепользования также фигурируют такие понятия, как рациональное и оптимальное землепользование.

Оптимальные землепользование и застройки предполагают использование максимального функционального потенциала земель, который возможен в конкретных природных условиях, при минимальных затратах, без негативных последствий. Практика показывает, что осуществление такого подхода маловероятно, так как любое вторжение в окружающую среду, даже если оно не оставляет видимых следов, приводит к изменению природной ситуации.

Рациональное сельское и городское землепользование – более реальное понятие. Оно предполагает, что в процессе производства все землепользователи будут достигать наибольшего эффекта в достижении своих целей, учитывая при этом соображения охраны земель и оптимального взаимодействия с природой. Нерациональное землепользование выражается в:

1. Нецелевом использовании земель.
2. Использовании, которое ведет к снижению плодородия и истощению земли.
3. Использовании, которое ведет к ухудшению экологической ситуации.

Таким образом, рациональное землепользование – это пользование максимально возможным функциональным потенциалом земли при минимальных затратах и сохранности плодородия.

Нормы отвода земли

Кроме заботы об экологической ситуации и сохранности плодородия, учитываются также нормы отвода земель. Правила землепользования и застройки сельского поселения предполагают соблюдение количественных и качественных критериев рационального использования. К количественным критериям относят экономное использование земли и такое же экономное размещение на ней объектов недвижимости. К качественным критериям относится:

1. Сохранение плодородного слоя в случае необходимости разрушения почвы.
2. Ограничение на использование сельскохозяйственных угодий в несельскохозяйственных целях.
3. Увеличение плодородия почв как обязанность землепользователя.
4. Защита почв от загрязнений, заражений и эрозии.
5. Отвод под несельскохозяйственные нужды земель, которые не пригодны для сельскохозяйственной деятельности.

Расширение сельскохозяйственных площадей

Правила землепользования сельских поселений основаны на приоритете земель сельскохозяйственного назначения. Следовательно, расширение площадей под выращивание растениеводческой продукции должно поощряться правительством. Главное, чтобы это расширение не противоречило правилу, запрещающему превышение предельно допустимой нагрузки на окружающую среду.

Показатель рациональности землепользования

Данный показатель состоит из двух составляющих. Первая – правильный выбор приоритетной функции конкретного участка. И вторая – наличие лимитирующего фактора, который препятствует реализации приоритетных или максимально продуктивных функций.

Приоритетная функция представляет не что иное, как целевое использование земли. Данный фактор непостоянен, он может колебаться, в зависимости от изменения экологической, экономической или какой-либо другой ситуации. Примером тому может послужить изъятие земель и смена их целевого использования в связи с дорожными, коммуникационными или строительными работами, расширением площади зеленых зон, и так далее. Правила землепользования и застройки района предполагают, что в случае смены вида деятельности землепользователя, владелец участка должен быть в обязательном порядке осведомлен об этом, а если он может понести потери – они должны компенсироваться.

Лимитирующим факторами называют свойства почвы, снижающие ее функциональный потенциал. К ним, кроме климатических факторов, относят: рельеф, чересполосицу, мелкоконтурность, высокий уровень пестроты покрова почвы и тому подобное. При этом именно рельеф является важнейшим фактором, определяющим землепользование сельских поселений.

Нерегистрируемое землепользование

Существуют примеры нерегистрируемого пользования землями, которые не всегда считаются самозахватом. В таком случае используют понятие «стихийное землепользование», которое обозначает использование участка без ведома землевладельца и оформления соответствующей документации. Примером стихийного землепользования могут выступить: туризм, разработка земель под огороды, использование неосвоенных минеральных источников и прочее.

Землепользование и землевладение

Ограничивающим фактором развития аграрной экономики является земля. Поэтому землепользование и землевладение образуют основу системы аграрных отношений. Владение — это еще не полная собственность.

Форма собственности не является решающим условием при переходе от натурального аграрного производства к товарному. Частная собственность на землю сформировалась значительно позднее частной собственности на другие факторы производства и до сих пор не является доминирующей. Во многих странах земельная собственность сконцентрирована в национальном масштабе, и верховным собственником земли является государство. Универсальной стадией развития аграрной экономики, через которую прошли народы Востока, Африки, коренной Америки, России, отдельные народы Западной Европы, была государственная система сельских земледельческих общин, осуществляющих землепользование. В экономической теории для ее обозначения применяется термин «азиатский способ производства». Частная собственность на землю у германцев, франков, кельтов появилась вследствии захвата ими земель у местных племен и раздела их между победителями. Часть земель впоследствии выкупили крестьяне — прежние ее владельцы. Индивидуальная община у этих народов основывалась как на частной собственности на землю, так и на аренде земли (аренда — одна из форм передачи во владение).

В России не было военного захвата земель. Виды поземельной собственности определялись способом заселения, который зависел от местных условий: там, где для расчистки посёла и пашни требовался артельный труд, образовалась общинная передельная собственность (передел производили при изменении численности населения посёла).

В XV в. верховная власть присвоила себе право рассматривать земскую землю как государеву и раздавать ее дворянам за службу. Крестьяне так и не признали за дворянами право собственности на жалованную землю. Были и другие причины, не позволившие сложиться частной поземельной собственности:

• подсечный способ земледелия, применяемый в лесной Руси в течение веков;

• верховной власти было выгодно опираться не на собственников, а на служилых людей, которым выделяли земельные участки в пользование на время службы.

Не случайно право собственности на владельческую землю дворяне получили только в конце XVIII в., когда отпала необходимость в их воинской службе. Система земельных отношений в России включала три типа отношений: государственную собственность на землю, частное землевладение и общинное землепользование.

Самобытность России в большей степени определялась особенностями деревенского уклада, основанного на культурно-нравственных традициях российского крестьянства, основной массы населения страны. Сущность этого уклада составляли общинное землепользование, отсутствие частной собственности на владельческую землю, исключение земли из товарного оборота, артельная взаимопомощь.

Роль частной собственности на землю в развитии рыночного хозяйства неоднозначна, и поэтому категорическое утверждение, что существовавшая в России система земельных отношений сдерживала темпы капитализации экономики, неправомерно. Включение земли в товарный оборот позволяет покупать землю как и другие ресурсы. Спекуляция земельными участками — доходный вид бизнеса, но не более. На развитие аграрного рынка купля-продажа земли оказывает крайне негативное влияние: она ограничивает доступ к земле. После реформы 1861 г. институт частной собственности на владельческую землю вполне сложился.

Собственник требует плату за право приложения капитала к его земле. Это уменьшает доход предпринимателя. Не случайно рыночная экономика впервые сложилась в Нидерландах, где традиционно почти вся земля находится в собственности государства. И сейчас в ряде стран с развитой рыночной экономикой преобладает государственная собственность на землю.

Свободное предпринимательство возможно, если сложился механизм передачи земли в аренду. Отлаженная система аренды земли позволяет улучшить ее использование, делает ее доступной для всех, кто может заниматься этим видом предпринимательства. На Западе аренда применялась как для частных, так и для государственных земель. Фермерские хозяйства используют, как правило, арендованные земли. Имелся опыт аренды земли и в России. Однако реформаторы считали, что деревенский уклад, никому не позволявший лишать крестьянина земельного надела, сдерживает процесс капитализации деревни.

Реформирование деревенского уклада началось в 1906 г. Суть реформы сводилась к тому, чтобы укрепить индивидуальную собственность на землю, обеспечить свободный выход из общины, сохранить крупную помещичью собственность, обеспечить крестьян землей, переселив их в другие местности, на свободные целинные земли. По указу от 9 ноября 1906 г. признавались общая (общинная) собственность на землю, надельная (семейная) и личная (индивидуальная) собственность. Индивидуальный собственник мог прикупить земли, продать свою землю, заложить ее в Крестьянский банк. В 1914 г. в Европейской России в частной собственности находилось 25% сельскохозяйственных земель (102 млн десятин). В собственности дворян было 52% этой площади, купцов — 13, мещан — 3, крестьян — 13, крестьянских обществ и товариществ — 12%. Земельные собственники задолжали банкам 3,5 млрд руб. золотом, что составляло 80% стоимости их земли. Держателями банковских листов были в основном подданные Франции и Англии.

Реформирование деревенского уклада оказалось сложным делом. За десять лет взяли свои наделы в частную собственность немногим более 20% домохозяев, но порвали связь с общиной всего лишь 10%. Годы реформы сопровождались крестьянскими волнениями. Наибольшее неудовольствие вызвало сохранение помещичьей собственности при малоземелье крестьян. Реформа не достигла цели и была свернута в 1916 г. В августе 1917 г. был опубликован «Крестьянский наказ о земле». Крестьяне требовали отменить помещичью собственность на землю и установить уравнительное и бесплатное землепользование. Эти требования стали основой Декрета о земле, принятого 26 октября 1917 г. II Всероссийским съездом Советов, и закона «О социализации земли» от 6 (19) февраля 1918 г. Земля была объявлена достоянием народа. Наряду с бесплатным землепользованием разрешалась и аренда земли.

Новый этап земельной (аграрной) реформы начался в России с 90-х гг. прошлого века с внедрения института частной собственности на землю и развития различных форм аграрного производства от семейных и фермерских хозяйств до крупных государственно-акционерных ассоциаций по выращиванию технических культур. Реформирование продовольственного хозяйства России происходит под влиянием и конкурентным давлением процессов глобализации мировой экономики.