Как выделить 1 2 долю дома и земельного участка
Как выделить доли в жилом доме в натуре?
Следует четко представлять, что означает выделение доли в натуре из общего жилого имущества. Это означает, что один из его владельцев хочет определить и зарегистрировать свою часть недвижимого объекта в индивидуальную собственность. После официального оформления он полноправно сможет распоряжаться этим имуществом, не заручаясь согласием хозяев остального жилья. Чаще всего выделение доли в натуре касается именно частных жилых домов.
Одной из причин выделения своей части в общей собственности дома может быть наличие разногласий между хозяевами или желание одного их них распорядиться долей по своему усмотрению. Оформив индивидуальное владение, он сможет продать, подарить долю, а также заложить ее или совершить иные юридические действия. С общей собственностью такое сделать невозможно, если не получить согласие всех владельцев. Получив долю в натуре и зарегистрировав ее, можно свои квадратные метры расширить, что станет в итоге выгодной инвестицией, поднимающей стоимость жилья.
Особенности и правила
Нужно учитывать несколько моментов при выделении доли в натуре для частного дома:
- Выделяемая часть помещения должна быть жилым помещением самостоятельным, с изолированным входом, независимыми коммуникациями.
- Если помещение подвергалось перепланировке или организован пристрой, то их требуется обязательно узаконить до обращения за выделением доли в натуре.
- При условии, когда долю невозможно выделить в силу закона или в процессе будет нанесен значительный ущерб общей собственности, то инициатор получения доли в натуре вправе затребовать выплаты стоимости своей части. При этом проводится оценочная экспертиза, которая определяет стоимость.
Гражданский кодекс РФ в статье 252 говорит о том, что собственники могут самостоятельно по согласию всех собственников жилого дома выделить долю в натуре. Когда среди них есть несовершеннолетние граждане, потребуется разрешение органов опеки, которые определят, не нарушены ли права ребенка.
Если договориться всем владельцам дома не удается, то решение принимается в судебном порядке.
При совершении процедуры выдела доли в частном жилом доме, разделу подвергается и участок земли под ним.
Порядок действий
Как мы уже упомянули, есть два варианта решения этого вопроса среди собственников: внесудебный и судебный. Поговорим о них подробнее.
Внесудебный порядок
В случае, когда все собственники пришли к общему согласию раздела помещений в жилом доме, то алгоритм действий будет следующим:
- Проведение необходимой перепланировки для выделения сформированного изолированного жилого помещения, которое впоследствии можно оформить в долю. Здесь потребуется получить ряд согласований. Если помещение уже выделено, то этот шаг пропускаем.
- После внесения конструктивных изменений потребуется получить на дом технический паспорт. Для этого заключается договор с кадастровым инженером, имеющим на то соответствующую аккредитацию. Документ может быть выполнен в электронном виде, но тогда подлежит обязательному подписанию усиленной квалифицированной электронной подписью специалиста, которая выдается аккредитованным удостоверяющим центром.
Судебный порядок
Чаще происходят случаи, когда участники долевой собственности не могут спокойно договориться о выделе доли в натуре. Тогда инициатор этой процедуры вправе обратиться за помощью в судебные органы и потребовать выделить ему часть в имуществе. Его действия будут иметь следующий порядок:
- Подготовка технической документации на дом. Для постройки старше 2013 года потребуется получение технического паспорта в БТИ. Там же можно заказать и заключение, в котором будет указано, что технически долю выделить представляется возможным. Этот документ может выдать и любая специализированная организация с правами на проведение строительных экспертиз. Основные характеристики жилого объекта указываются в выписке из ЕГРН, которую выдает Росреестр.
- Составление и подача в суд искового заявления. Здесь нужно наиболее полно указать характеристики дома, предполагаемый размер выделяемой доли в натуре, а также размер и расчет компенсации, если присутствует несоразмерность доли. К заявлению прикладывается техническая документация и ряд иных документов, подтверждающих право собственности и требования истца.
- Участие в судебных заседаниях. В ходе заседаний судом могут уточняться различные технические детали выделения части в имуществе, для чего потребуются уточняющие документы. По требованию их нужно получить и предоставить. Если лично присутствовать истец не имеет возможности, он вправе передать нотариальную доверенность на представление своих интересов юристу.
- Оформление права собственности на выделенную часть жилого дома. Если суд принял сторону истца и вынес решение в его пользу, то выделенная доля подлежит постановке на учет в Росреестре.
Перечень документов
Перечень документов для регистрации прав собственности на объект недвижимости определен Законом № 218-ФЗ.
При внесудебной договоренности собственников дома о выделе доли в натуре потребуется предоставить в орган Росреестра или МФЦ следующие документы:
- от всех собственников заявления установленной формы (от инициатора выдела — на постановку на учет своей доли, от остальных – на изменение прав на оставшуюся жилую площадь) — на месте заполняют;
- правоустанавливающие документы на дом (договор, свидетельство или выписка из ЕГРН);
- паспорта всех владельцев дома;
- соглашение о выделении доли в натуре (с подписями всех владельцев в количестве по экземпляру каждому и один для Росреестра);
- доверенность, если интересы кого-либо представляет иное лицо. Ему необходимо предъявить свой паспорт.
При судебном споре к исковому заявлению прикладываются:
- технический паспорт дома;
- заключение по итогам проведенной технической экспертизы на возможность выделения доли;
- выписка из ЕГРН;
- правоустанавливающие документы на дом;
- исковые заявления в количестве экземпляров для каждого ответчика;
- любые подтверждающие требования истца документы;
- платежный документ об уплате пошлины, которая уплачивается за судебное рассмотрение дела.
При положительном решении суда в Росреестр на регистрацию права подаются:
- заявление от инициатора выделения доли в жилом доме;
- паспорт заявителя или доверенного лица;
- доверенность, если интересы заявителя представляет иное лицо;
- судебное решение в двух экземплярах обязательно с наличием отметки о его вступлении в силу.
Технические документы в регистрирующий орган представлять не требуется. Они нужны лишь для суда.
- за регистрацию выделившейся из общего имущества доли – 2000 рублей;
- за регистрацию изменения прав оставшегося имущества с каждого из его собственников – по 350 рублей.
В случае подачи заявления на регистрацию через портал Госуслуг размеры пошлин при условии онлайн оплаты исчисляются на 30 % меньше.
Все платежи отражаются в единой информационной системе, и факт уплаты пошлины будет зафиксирован. Если же платеж не внесен, то по истечение пяти дней с момента подачи заявления на регистрацию права, Росреестр обязан вернуть поступивший пакет без рассмотрения.
Видео: Советы от юриста по выделению доли в натуре
Возможно здесь Вы найдете ответы от юриста о выделе доли частного дома в часть без суда в России.
Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:
Выделение доли в натуре в частном доме, каким образом оно производится
Многие люди не понимают разницы в понятиях «раздел имущества» и «выделение доли в натуре в частном доме».
Второе означает, что один из владельцев забирает часть недвижимости в индивидуальную собственность.
То есть он получает имущество, которым он вправе распоряжаться без согласия других владельцев.
Но для этой процедуры должны быть соблюдены некоторые условия.
Поэтому эта процедура, в основном, касается жилых домов, а не квартир.
Особенности долевой собственности
Долевое владение является разновидностью общего. В документации на помещение обозначается точный объём имущества каждого владельца.
В документах на право собственности указывается точный размер каждой доли имущества
Когда не происходит разделение:
- каждый собственник использует все помещения дома и площади земли прилежащие к нему;
- об использовании общего имущества договариваются владельцы самостоятельно;
- когда нет возможности отделения доли в натуре в квартире, можно применить выплату компенсации;
оплаты по коммуналке распределяются пропорционально долям.
Особенности долевой собственности определены своим индивидуальным порядком использования и продажи.
Как же происходит и зачем нужно выделение доли в натуре из общедолевой собственности частного дома?
Зачем может понадобиться выделение доли в натуре в частном доме
Выделение долей обычно практикуется в том случае, если в совместном владении находится частный дом
Наличие разногласий между владельцами является одной из основных причин возникновения ситуаций, связанных с выделом доли в натуре совместного имущества.
Что касается лица, желающего произвести этот процесс, для него будет прекращено наличие общей собственности. Но будет оформлено индивидуальное владение. На практике, обычно, это касается именно дома.
В жизни может возникнуть несколько ситуаций, которые вынуждают прибегнуть к выделению доли в натуре:
- Зачастую это связано с необходимостью продажи или иного распоряжения своей частью. К примеру, дарение или пристройка дополнительной площади.
- Это процедура поможет в дальнейшем избежать противодействия других владельцев. Без согласия владельцев общей собственности не всегда получится: подарить, заложить или просто расширить квадратуру помещения.
- Бывают ситуации, когда эта процедура обусловлена обычным желанием оформить именно свою индивидуальную собственность.
- Это поможет отойти от ряда ограничений, связанных с совместным владением. Таким образом, человек может обезопасить себя в дальнейшем будущем.
- Кроме того, это хорошая инвестиция. При поступлении денег можно пристроить, тем самым увеличить площадь. Это увеличит стоимость имущества, которую при выделенной части не придётся делить с другими собственниками.
Как происходит процесс, какие могут возникать проблемы
Как выделить часть дома из общей долевой собственности? Само право на выделение части должно регистрироваться в специальных органах после написания соответствующего заявления. Совместно с ним требуется подать некоторую документацию и оплатить госпошлину.
Регистрация выделенных владений происходит в обычном порядке, после её завершения будет выдано два свидетельства, если обозначено такое количество собственников.
Свидетельство о регистрации является основной бумагой, которая свидетельствует о владении выдела части помещения в натуре.
Эта процедура может пройти двумя способами:
- основываясь на согласие всех владельцев;
- на основании судебного решения.
В результате процедуры отделения доли производится ее регистрация
Итак, законодательством предусмотрено два варианта выдела доли из совместного владения. Когда собственники определились с частями, они могут заключить соответствующее соглашение. После этого происходит регистрация.
Неважно, какой из двух способов используется, они оба требуют присутствия эксперта. Этот специалист предложит варианты выдела.
Все его предложения будут прописаны в отчёте. Когда дело доходит до судебной инстанции, судья принимает во внимание мнение эксперта.
Выдел части имущества по соглашению фиксируется в специальном договоре, с учётом данных экспертизы. Таким образом, происходит решение вопроса о распределении частей владения, а также кто, сколько и кому должен при перестройке.
На добровольных началах собственники вправе сами определить, как поделить недвижимость.
Но исключением будут права детишек, не достигших совершеннолетия. Здесь требуется получить разрешение опеки.
Эта инстанция должна быть уверена, что права малыша не ущемлены. Неважно заключено соглашение или вынесено решение судебной организации, оба варианта подлежат регистрации.
Но перед этой процедурой требуется внести коррективы в кадастровый паспорт. Не стоит забывать, что при выделе части в жилом доме нужно произвести ещё и раздел земли.
Только после этих действий будет производиться соответствующая перестройка домовладения.
Основные требования, техническая и практическая стороны решения задачи
Выделить часть в обычной городской квартире порой практически невозможно
Следует понимать, для чего требует выдел доли в помещении, а конкретно в частном доме.
Конечно, проще взять свою часть деньгами, получив своего рода компенсацию.
Это будет гораздо проще, чем производить процедуру выдела доли дома и земельного участка. В основном так происходит с квартирами.
Дело в том, что сделать это с ней практически невозможно. Даже если у неё два владельца.
Потому что выделение доли в натуре должно предусматривать наличие отдельного входа, санузла, кухонного помещения и, конечно, индивидуального адреса.
Именно по этим причинам произвести эту процедуру с частным домом, возможно, а с квартирой нет.
Законодательством конкретно оговариваются эти моменты. Кроме того, не должно меняться целевое назначение помещения. Ущемление прав собственников тоже не должно быть. То есть стоимость помещения должна только возрасти, но никак не уменьшиться.
Что касается квартир, все требуемые условия здесь соблюсти нет возможности, кроме некоторых исключений. А вот при выделе доли в домах всё обстоит намного проще.
Именно поэтому когда встаёт вопрос о выделе доли, касается это, скорее всего, дома или участка земли.
Серьезные проблемы также могут возникать при выделе части в частном доме, решаются они обычно выкупом дополнительной площади одним из владельцев
Тем не менее, это процедура, даже с домами, происходит не всегда ровно.
Просто потому что выдел доли в пятидесяти процентном соотношении случается достаточно редко.
А другие способы могут обрастать некоторыми недоразумениями. К примеру, когда причитающаяся часть, оказывается меньше, чем та, которая позволила бы произвести выдел.
Тогда придётся выкупить ещё небольшую часть, чтобы площади хватило на эти действия. Допустим, у человека во владении тридцать процентов от всего дома.
А для выдела требуется не меньше сорока. То есть, ему требуется дополнительно докупить ещё десять процентов квадратуры.
Только здесь учитываются не только жилые помещения, но и остальные присутствующие в доме.
Выделение доли в натуре в доме возможно в случаях, если присутствуют следующие атрибуты:
- ванна и туалет;
- кухонное помещение;
- комнаты жилые;
- отдельная входная дверь.
По закону выделенная часть должна превратиться в отдельный объект недвижимости с жилыми и подсобными помещениями и санузлом
Выделенная доля в натуре превратится в отдельный самостоятельный объект. Законодательными актами утверждена минимальная квадратура помещения, предназначена для выдела части недвижимости.
В этих документах выделены целые главы, касающиеся именно жилых домов и квартир. Согласно им должна сохраниться ценность помещения, без этого условия выдел производить нельзя.
Тем не менее, этот нюанс касается только судебных разбирательств. Когда достигнута договорённость, о цене разговора может и не возникнуть.
Не играет роли цель выдела имущества. При разрешении этого вопроса через судебную инстанцию, главное доказать, что перед обращением в суд истец пытался договориться о выделе, но получил отказ на свои действия.
На самом деле причину в исковом заявлении можно указать совершенно любую: получить индивидуальную собственность или возможность продать и тому подобное.
Есть смысл произвести выдел имущества перед началом ремонта или улучшением помещения. Так как после процедуры раздела другие владельцы уже не смогут претендовать на улучшенное помещение.
Как уже говорилось выше, при выделе обязательно привлечь эксперта.
Он ответит на множество вопросов:
- Есть ли возможность технически провести выдел части?
Присутствует ли шанс разделить дом, постройки и участок согласно долям совместного владения? - Какие присутствуют вообще варианты?
- Что следует переоборудовать и перестроить каждому из владельцев и сколько средств на это понадобится?
- Какая цена имущества на выдел, включая землю и все постройки?
- Если не получится выделить часть, какую цену необходимо будет заплатить другим собственникам?
- Кроме того, он сможет определить износ здания в процентах.
Какие документы потребуются, особенности оформления
Для того, чтобы произвести выдел части имущества, его владельцам потребуется предоставить техническую документацию на помещение а также — бумаги на право собственности
Законом определён основной перечень документации необходимой для выдела части имущества.
Каждый индивидуальный случай следует рассматривать отдельно, возможно, потребуются дополнительные бумаги.
Тем не менее, для этой процедуры потребуется следующая документация:
- Техпаспорт помещения.
- Вся документация, подтверждающая право владения недвижимым имуществом, включая территорию земли, на которой располагается жилой дом.
Кроме того, эксперты могут запросить такие бумаги:
- Копии искового заявления и документации, присутствующей в процессе суда. А также приложенные к ним бумаги.
- Домовая книга, которая подтвердить наличие дополнительных жильцов, кроме собственников.
Сам процесс выделения доли собственности в натуре достаточно сложное занятие, особенно когда, владельцы не согласны на него.
Но когда эта процедура оправдана и все документы в порядке такой шаг может стать разрешением серьёзных проблем. В любом случае это хорошее вложение в будущее.
Искусство кройки и житья
Такое случается при получении наследства, при разводах и в прочих аналогичных случаях.
Мало кто знает, что при подобных операциях размер будущих участков, которые получатся после деления, имеет исключительно важное значение.
Дело в том, что по закону отдать человеку его долю можно только в том случае, если все образовавшиеся после раздела участки соответствуют минимально разрешенному размеру для целевого использования земли.
То есть, если изначально участок предоставлялся для садоводства, то делить его надо так, чтобы на каждой части можно было продолжать и далее этим садоводством заниматься.
Подобные разъяснения были даны, когда Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пересматривала результаты разбирательства одного земельного спора в Волгоградской области. Там в суд пришел гражданин и попросил выделить ему часть дома и земельного участка, которыми владели несколько хозяев на правах общей долевой собственности.
В суде истец объяснил, что ему принадлежат две трети доли дома и земельного участка. По паспорту БТИ общая площадь дома — 70,1 кв. м., а участка — 506 кв.м. Одной третью части владела женщина, а после ее смерти — наследник.
Этот наследник с требованием соседа не согласился и принес в суд встречный иск — разделить дом и землю по тому варианту, который он предлагает.
Местный суд встал на сторону истца и поделил дом и землю. Истцу досталось 337, 3 кв. м, а ответчику — 167, 7 кв. м.
Апелляция с таким решением согласилась.
Местный волгоградский суд, когда принимал это решение, пошел по самому простому пути — дом и землю он поделил так, как там исторически сложился порядок пользования — без отступления от размера долей в праве собственности сторон на дом и участок.
С таким решением Верховный суд не согласился и объяснил, почему.
В Земельном кодексе (статья 1) сказано, что участки, которыми владеют граждане, образуются разными способами. Участки перераспределяют из уже имеющихся наделов, выделяют из существующих, отдают или продают участки из земель государственной или муниципальной собственности. По тому же Земельному кодексу, выделение доли из участка земли — это такое же выделение участка. А тот, от которого «отрезали» часть, будет и дальше числиться участком, но — в новых границах. Человек, у которого была доля, после выделения становится настоящим собственником полученного участка, а остальные хозяева долей так и остаются собственниками частей в едином наделе.
Еще важный момент — в Земельном кодексе говорится, что как бы ни меняли, разрезали или выделяли части из целого участка, все его доли должны отвечать первоначальному целевому назначению и разрешенному использованию. По закону у участков, в зависимости от их целевого назначения и разрешенного использования, установлены предельно минимальные и предельно максимальные размеры.
В 1996 году состоялся общий пленум Верховного и Высшего Арбитражного судов(N6/8 от1 июля 1996 г.). На этом пленуме шла речь о Гражданском кодексе. В нем есть статья 252, в которой говорится, что суд имеет полное право отказать в иске участнику долевой собственности, попросившему выделить ему долю в натуре. Отказ возможен, если выделение доли повлечет «несоразмерный ущерб имуществу, находящемуся в общей собственности». То есть если после выделения куска земли оставшийся участок нельзя использовать по прямому назначению. В этом случае под понятием «ущерб» надо понимать серьезное ухудшение технического состояния, невозможность использования вещи по ее целевому назначению, неудобство в использовании, снижение культурной или художественной ценности вещи. В последнем случае речь уже не о земле, а о коллекциях картин, предметов или о библиотеках.
Эти разъяснения, подчеркнул Верховный суд, соответствуют Закону «О государственном кадастре недвижимости». По нему кадастровый орган принимает решение об отказе поставить на учет участок, если новый участок или оставшийся старый не будут соответствовать прописанным в законе минимальным и максимальным размерам.
Из всего сказанного Судебная коллегия по гражданским делам ВС делает вывод — выделение доли в натуре одному из собственников земельного участка возможно лишь в том случае, если этот участок и оставшиеся после дележа наделы имеют площадь не меньше минимально разрешенной и соответствующей целевому назначению.
В Земельном кодексе сказано, что предельные максимальные и минимальные размеры устанавливаются градостроительными регламентами. В Градостроительном кодексе говорится, что правила землепользования и размеры пишет местная власть.
В нашей ситуации есть постановление Волжской городской Думы Волгоградской области. По нему предельно минимальный участок — 0,02 гектара, а предельно максимальный — 0,2 гектара. Поэтому в нашем споре вновь образуемый участок, который суд выделил в собственность ответчику, — в 168,7 квадратного метра — не соответствует требованиям закона. Верховный суд РФ велел спор о земле пересмотреть.
Хочу выделить в натуре долю в земельном участке. Как это сделать?
У нас есть земельный участок в Московской области площадью 26 соток, категория земель — земли населенных пунктов, разрешенное использование — для ведения личного подсобного хозяйства. На земельном участке стоит одноэтажный дом площадью более 40 м². Дом и земельный участок — в общей долевой собственности родственников. Моя доля — это 7 соток и небольшая часть дома.
Я бы хотел выделить свою долю в натуре, чтобы огородить участок и построить на нем дом. Если это возможно, то что нужно сделать?
Готов при необходимости отказаться от своей доли жилого дома в пользу других совладельцев. Если выделить долю в натуре нельзя, то как я могу продать свою часть земли и дома?
Прилагаю чертеж земельного участка. Обозначения:
- 1-2-3-4 — границы существующего земельного участка;
- 1-2-н1-н2 — границы участка, который я хочу выделить;
- ДЖ — жилой дом;
- ДН — сараи и домашние постройки.
Сейчас у вас идеальная доля: на бумаге есть право на землю, но реальных границ именно вашей части участка нет. Чтобы их зафиксировать, нужно выделить долю в натуре. После этого у вас будет свой земельный участок, который можно продать, подарить, а вокруг него поставить забор. Такая процедура называется выделом. Расскажу, что делать и какие могут быть проблемы.
Что такое выдел земельного участка
По закону из участка, который находится в долевой собственности, можно выделить долю. Исходный участок при этом сохраняется, но меняются его границы. Человек, который выделил свою долю, получает право на выделенную часть земли, но теряет право долевой собственности на оставшуюся часть.
Все остальные дольщики остаются со своим, но их доли меняются пропорционально размеру ушедшей доли.
Например, есть участок размером 1500 м² с условным кадастровым номером 35:21:0000000:01. Участок находится в долевой собственности у Ивана, Петра и Марии — у каждого ⅓ доли . Мария решила выделить свою долю. Она провела кадастровые работы и зарегистрировала в Росреестре новый участок площадью 500 м².
Такому участку присвоили кадастровый номер 35:21:0000000:02, он теперь в собственности Марии. Она может построить на нем дом, продать эту землю или ничего с ней не делать. Исходный участок сохранил свой кадастровый номер 35:21:0000000:01, но у него изменилась площадь и границы — теперь он 1000 м². Дольщиков теперь всего два: у Ивана и Петра по ½ доли .
Выдел не обязательно делать пропорционально долям. Если Иван, Петр и Мария договорятся, что Мария выделит не 500, а 650 м², потому что на новом участке 150 м² — это болото, где ничего не построишь, это тоже будет по закону. Мария может оплатить Ивану и Петру эти 150 м², а может не оплачивать — как решат.
Так как при выделе земельного участка новый участок получит новый кадастровый номер, срок владения обнулится. Если собственник захочет продать участок раньше минимального срока владения, придется платить налог. У исходного участка кадастровый номер не меняется, и срок владения остается прежним.
Как победить выгорание
Требования к вновь образуемым участкам
По закону новый участок должен быть определенных размеров. Это зависит от категории и вида разрешенного использования земли. Поскольку вы указали кадастровый номер исходного участка, а также вид его использования — личное подсобное хозяйство, — я прокомментирую сразу на вашем примере.
Ваш участок находится в городском округе Шатура Московской области. Вот какие требования в этом округе.
Размеры. Участки для личного подсобного хозяйства должны быть не менее 500 и не более 5000 м². У вас исходный участок — 2600 м², 26 соток, а выделить вы хотите 700 м², 7 соток, то есть все нормально.
Форма. Вновь образованный участок должен быть рациональной формы. В идеале — квадратным или прямоугольным. Для прямоугольных бывают требования по соотношению сторон, например не более 3,5. У вас новый участок будет 50 на 14 метров. Соотношение сторон — 3,57: 50 / 14. В некоторых муниципалитетах просто оговаривается минимальный размер участка со стороны улицы — как правило, не менее 15—20 метров. Но в вашем муниципалитете таких требований нет.
Я бы порекомендовал рассмотреть выдел участка не пропорционально доле в праве, а другой формы — поквадратнее. И не на полную глубину исходного участка. Расскажу, какие варианты мне кажутся более удачными.
Первый вариант — прямоугольный участок, но шириной хотя бы 15—16 метров. В таком случае придется доплатить остальным участникам общедолевой собственности, однако участок получится более правильной и удобной для строительства формы. На таком участке можно будет поставить дом шириной до 10 метров.
Второй вариант — в форме трапеции площадью 700 м². Например, шириной по фронту 17 метров и по задней границе 11 метров.
С учетом минимальных отступов от границ участка в 3 метра, а от красных линий улицы в 5 метров, на выделенном трапециевидном участке можно будет разместить дом шириной до 9,3 метра.
Если договоритесь с другими собственниками, то можно рассмотреть и другие варианты выдела.
Подъезды и ограничения. По закону к участку, который будет образован после выдела, должен быть проход или проезд. Некоторые преобразуют участки так, что остается совсем узкий — менее 3—4 метров — и длинный проезд. Это нерационально, особенно если будете строиться и предполагается движение большегрузной техники: самосвала, трактора, крана.
У вас на выделяемый и измененный участки можно заезжать с параллельной им улицы, поэтому это требование соблюдается.
Ограничения в зонах с особыми условиями использования территорий — ЗОУИТ. Если такие ограничения есть на исходном участке, то и на новом они тоже могут быть. Так, согласно геопорталу Подмосковья в вашем случае 4 м² исходного участка вдоль улицы находятся в охранной зоне газопровода. Газопровод идет по улице вдоль забора, его охранная зона обычно 1,5 метра в каждую сторону. На картинке охранная зона не показана. Площадь ограничения незначительная. Здесь тоже все нормально.
Как составить соглашение о выделе земельного участка в натуре
В таком соглашении нужно определить способ и условия выдела. Поскольку вы хотите передать остальным собственникам еще и свою долю в жилом доме, это будет так называемый смешанный договор. Возможное полное название документа — соглашение о выделе земельного участка и дарении долей в праве собственности на жилой дом.
Соглашение обязательно должно содержать такие пункты:
- Название, место и дату заключения.
- Перечень всех участников долевой собственности с указанием ФИО, даты и места рождения, пола, паспортных данных, места регистрации, СНИЛС.
- Перечень прав всех участников на исходный участок и дом: доля в праве, документы-основания, номер и дата записи государственной регистрации права.
- В чью пользу выделяется земельный участок, его описание и условный номер по межевому плану, заявление о прекращении прав общей долевой собственности этого лица на исходный земельный участок.
- В чьей собственности и в каких долях будет преобразуемый земельный участок.
- Кому и в каких долях дарится доля в праве на дом инициатора выдела земельного участка.
- Заявление инициатора выдела земельного участка о прекращении его права долевой собственности на дом.
- Сведения о распределении расходов на государственные пошлины, кадастровые работы, проведение сделки и пр.
- Момент вступления соглашения в силу.
- Иные обязательства сторон, например дата подачи в Росреестр,
- Подписи сторон.
Последовательность действий будет такой:
- Заключить соглашение. Так как выделяется доля только одного собственника дома, сделку придется оформлять через нотариуса. Пошлина за нотариальные услуги — 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 Р . Еще нотариусы берут деньги за услуги правового и технического характера. Цены можно посмотреть на сайте нотариальной палаты.
- Провести кадастровые работы, составить межевые планы исходного и нового участков. Это делает кадастровый инженер.
- Сдать все документы в Росреестр. Вы станете единственным собственником нового участка и перестанете быть собственником дома, а также не будете владельцем доли исходного участка. Остальные участники долевой собственности перераспределят свои доли.
- Получить выписки из ЕГРН и экземпляры соглашения с отметками о государственной регистрации прав.
- Рассчитаться по соглашению, если в нем предусмотрена оплата.
Почему дольщики могут быть против выдела
Чем больше участников долевой собственности, тем больше проблем. Вот основные причины, почему дольщики могут воспротивиться выделу:
- выдел ухудшает условия использования земли. Если из 26 соток выделить 7, места станет значительно меньше;
- после выдела собственник нового участка может его продать. Это означает, что появятся новые соседи неизвестного «качества»;
- рыночная стоимость выделенного участка возрастет в 2—3 раза , так как не будет коллективного владения, а будет один собственник. Родственники, возможно, не обрадуются такому повороту событий, поскольку они сами мало что от этого приобретают;
- чтобы сделать отдельный въезд, придется временно открывать периметр исходного участка;
- перераспределение прав потребует личного участия всех собственников. Например, придется оформлять доверенности на представителей и пр.
Иногда бывает, что дольщики на словах не против выдела, а когда дело доходит до оформления, оказывается, что кто-то возражает. Чтобы проверить серьезность намерений дольщиков, можно предложить им заключить соглашение о порядке пользования земельным участком. Это документ, который определяет, кто из дольщиков какой частью участка пользуется. Можно даже поставить забор. Соглашение подтверждает, что дольщики договорились о порядке использования земли, а через выдел эти договоренности позднее уже закрепляют в качестве прав собственности.
Вы, как инициатор выдела, должны быть готовы, что остальных участников долевой собственности вряд ли устроит компенсация за хлопоты и потери в размере малой доли в праве на жилой дом.
Если договориться не получится
Если хотя бы с одним участником общей долевой собственности договориться о выделе участка не удастся, остается только пойти в суд. Исковое заявление о выделе подают в районный суд по месту нахождения земельного участка.
Суд может назначить землеустроительную и оценочную экспертизу. Когда участок выделяется через суд, речи о дарении доли в праве на дом уже не идет. Напротив, суд может обязать остальных участников выплатить инициатору выдела денежную компенсацию за долю в доме.
Расходы на юриста и экспертизы суд может полностью или частично взыскать с тех, к кому вы подадите иск.
Как выделить долю в натуре
Чтобы выделить долю земельного участка в натуре:
- Прежде всего, заручитесь согласием дольщиков на выдел. Чтобы проверить серьезность согласия на словах, можно предложить сначала заключить соглашение о порядке пользования земельным участком.
- Заключите соглашение о выделе и проведите кадастровые работы. Нужно пригласить кадастрового инженера, чтобы он составил один межевой план на оба участка — измененный и выделяемый.
- При формировании участка не забудьте учесть подъезды и требования землеустройства, которые действуют в вашем населенном пункте.
- Зарегистрируйте права в Росреестре и заплатите дольщикам деньги, если была такая договоренность.
- Выделенный земельный участок можно обнести забором, землю можно продать, подарить, построить на ней дом или ничего с ней не делать.
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т—Ж отвечают
Выделение доли в натуре в частном доме: условия оформления и стоимость процедуры в 2021 году
При определенных жизненных обстоятельствах возникает необходимость проводить выделение доли в частном доме в натуре. Это может потребоваться для разнообразных целей, а случаев, когда владельцев собственности несколько, в нашей жизни встречается множество. Разберем, как грамотно провести выделение доли в натуре на законных основаниях.
- Что такое общая долевая собственность
- Размер долей в праве общей долевой собственности
- Особенности выделения долей в общей долевой собственности
- Процедура выделения доли в частном доме
- Условия, при которых допускается выделение доли в натуре
- Денежная компенсация за долю имущества
- Выдел доли по договоренности
- Выделение доли в судебном порядке
- Перечень документов
- Регистрация изменений в правах собственности в Росреестре
- Сколько стоит выделение доли в частном доме
- Особенности выделения долей детям
- Практика судов
- Выводы
- Как разделить жилой дом в натуре: Видео
Что такое общая долевая собственность
Общая долевая собственность представляет собой режим, при котором имущество находится во владении нескольких лиц, с определением доли каждого из участников. Общая собственность может возникать в силу различных обстоятельств:
Размер долей в праве общей долевой собственности
Выделение долей в натуре в жилом доме по общему правилу происходит поровну, если по договору или закону не предусмотрено другое.
Выражаются доли в виде дробей или процентов. В некоторых случаях этот размер определяется в зависимости от вклада каждого участника. Повлиять на него могут внесенные в объект улучшения, которые повышают рыночную стоимость объекта.
Особенности выделения долей в общей долевой собственности
Согласно гражданскому законодательству, выделение части дома из общей долевой собственности может происходить по соглашению между участниками, а при недостижении согласия – в судебном порядке.
В том случае, когда выдел доли в натуре невозможен или же размер ущерба несоразмерный, собственник имеет право на компенсацию в виде стоимости его доли.
Процедура выделения доли в частном доме
В связи с различными жизненными событиями актуальным является вопрос, как выделить свою долю из общего имущества. Такая процедура может происходить в добровольном или судебном порядке. Рассмотрим оба варианта и их особенности.
Условия, при которых допускается выделение доли в натуре
Для того чтобы можно было выделить долю в натуре, должны соблюдаться следующие условия:
-
Жилое помещение является домовладением. С квартирой этот вариант невозможен, так как в собственность каждого лица должны перейти не только жилые комнаты, но и подсобные помещения (туалет, ванная, коридор и другое). Однако можно произвести выделение в двухквартирном доме.
Денежная компенсация за долю имущества
Не всегда возможно и целесообразно выделять долю в натуре. Чаще всего это касается случаев, когда она слишком незначительна либо не интересна участнику. При этом не всегда представляется возможным разделить помещение согласно обозначенным долям и приходится компенсировать разницу.
Как правило, проводить выплату одному из собственников можно исключительно с его согласия. Однако если размер доли незначителен, ее нельзя выделить и она не представляет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может обязать остальных участников выплатить компенсацию без согласия этого гражданина.
Выдел доли по договоренности
Рассмотрим, как выглядит пошаговая инструкция выделения доли в частном доме.
-
Оформление. Для начала нужно создать изолированное помещение.
Выделение доли в судебном порядке
Как свидетельствует практика, выделить долю в натуре в частном доме не всегда получается по договоренности. В таком случае придется инициировать судебную процедуру.
Во время судебного заседания нужно доказать свою точку зрения. В некоторых случаях в поможет строительно-техническая и оценочная экспертизы.
Перечень документов
При обращении в суд с исковым заявлением нужно подать следующий список документов для выделения доли в доме:
- правоподтверждающие документы на жилье;
- паспорт заявителя;
- заключение о возможности выделения доли в натуре;
- иные документы, подтверждающие требования истца;
- квитанцию об уплате госпошлины.
В самом заявлении следует указать все обстоятельства дела, перечислить имеющиеся доказательства и предоставленные документы.
В роли ответчиков выступают остальные совладельцы дома. Иск и его копии подаются в количестве, зависящем от числа ответчиков по делу.
Подсудность определяется по месту регистрации недвижимого имущества по аналогии с другими делами, связанными с любой недвижимостью.
Регистрация изменений в правах собственности в Росреестре
Для кадастрового учета и регистрации изменений в Росреестр нужно предоставить следующие документы:
- заявления от каждого из собственников;
- документы, подтверждающие право собственности на жилье;
- соглашение о выделении доли в натуре либо решение суда с отметкой о вступлении в силу;
- документы, удостоверяющие личности заявителей;
- нотариально заверенную доверенность, если документы подает не собственник.
Сколько стоит выделение доли в частном доме
Сколько стоит выделить свою долю в доме, напрямую зависит от способа проведения процедуры. Судебное разбирательство обойдется недешево, так как за иски материального характера предусмотрена госпошлина, которая высчитывается в зависимости от цены иска. Этот вопрос подробно урегулирован Налоговым кодексом РФ , в котором расписаны ставки пошлины, взимаемой при подаче искового заявления.
Выдел доли в натуре жилого дома в добровольном порядке обойдется дешевле. Заплатить придется за составление соглашения. Однако стоит учитывать, что на понесенные расходы также повлияет, выделяется доля согласно четко установленным частям или нет. Таким образом, цена в каждом конкретном случае может значительно отличаться.
Особенности выделения долей детям
Выделение из общедолевой собственности частного дома доли детям происходит в обязательном порядке по условиям программы материнского капитала. Эта процедура – обязательное условие для того, чтобы данного рода государственную помощь можно было потратить на приобретение жилья.
Процесс можно осуществить двумя путями:
- составить соглашение о выделении доли детям в жилье в связи с использованием материнского капитала;
- заключить договор дарения.
При составлении соглашения выделение доли в праве собственности на дом происходит обычно у нотариуса. Хотя в законодательстве нигде не указано, что нотариальное удостоверение обязательно при заключении таких соглашений, большинство граждан все же обращается к нотариусу. Это служит гарантией того, что документ будет составлен юридически грамотно и его примет регистрирующий орган.
Многих интересует, куда обращаться при выделении долей дома детям при составлении договора дарения. Данный документ является типовым, а потому для его составления можно обратиться в любую юридическую компанию.
Практика судов
Перед тем как обратиться в судебную инстанцию, следует ознакомиться с тем, как решаются такие дела в суде. Судебная практика по выделу доли дома в натуре свидетельствует о том, что часто по таким делам назначаются различные экспертизы для установления возможности раздела. Иногда возможна и независимая оценка имущества.
Целью таких действий является получение лицом именно той части объекта, которая принадлежит ему по закону.
При принятии окончательного решения суд обращает внимание на следующее:
- дом остается пригодным для эксплуатации после проведения процедуры выделения;
- не нарушены права и интересы третьих лиц;
- реальная доля соответствует установленным в законодательстве нормам.
Зачастую граждан также интересует, можно ли продать долю в доме без выделения в натуре. Сделать это реально, однако для этого доля каждого участника все равно должна быть четко определена.
Выводы
По разным причинам граждане вынуждены производить выделение доли в натуре в частном доме. Сделать это можно путем составления соответствующего соглашения, что является оптимальным путем решения данного вопроса. Однако если заключить договор невозможно, существует право обратиться в суд.
Стоит учитывать, что выделение доли осуществляется при соблюдении определенных в законодательстве условий, а значит, совершить его можно далеко не со всеми объектами недвижимости.
Как разделить жилой дом в натуре: Видео
Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.