Как долго регистрируют дду в росреестре

Регистрация договора долевого участия в Росреестре

По ФЗ № 214 обычного подписания договора долевого участия недостаточно для того, чтобы документ приобрёл юридическую силу, а его стороны все права и обязанности в соответствии с их статусами.

Документ подлежит обязательной государственной регистрации. Регистрация ДДУ в Росреестре даёт возможность покупателю стать настоящим дольщиком и отстаивать свои права в случае их нарушения.

Обычно регистрация документа отдаётся на откуп застройщикам, которые, в свою очередь, могут оттягивать этот момент в своих собственных интересах.

Не стоит пускать эту процедуру на самотёк, нужно удостовериться в том, что ДДУ был действительно зарегистрирован без каких-либо проблем.

Необходимость регистрации ДДУ

Долевое участие всегда имеет более высокие риски, чем покупка жилья по договору купли-продажи. Дольщик или покупатель выступает здесь инвестором, который вкладывает свои или заметные денежные средства в постройку недвижимости.

Количество обманутых дольщиков в нашей стране свидетельствует о том, что далеко не каждый застройщик является добропорядочным партнером.

И хоть с 2021 году в стране начинает действовать система эскроу-счетов, на которых будут храниться деньги дольщиков без доступа застройщика, заключение такого договора все равно будет иметь под собой высокие риски для покупателя.

Не стоит передавать деньги застройщику до того момента, пока не зарегистрирован ДДУ в Росреестре. Регистрация ДДУ с ипотекой в Росреестре или без ипотеки проводится в соответствии с ФЗ № 214 «О долевом участии» и ФЗ № 218 о порядке проведения государственной регистрации.

Необходима регистрация ДДУ по следующим основаниям:

Обычного письменного договора за подписью сторон недостаточно для окончания сделки. Правовую силу ДДУ приобретает только после постановки соответствующей отметки о регистрации в Росреестре.

Процедура регистрации

Может быть проведена электронная регистрации ДДУ в Росреестре или обычная.

Если осуществить регистрацию непосредственно через обращение в Росреестр, то процедура будет выглядеть следующим образом:

1. Подписание ДДУ с печатью застройщика.
2. Подача электронного или печатного заявления в регистрирующий орган с необходимым пакетом документов.
3. Получение на руки расписки о принятии документов.
4. С паспортом и распиской лично получить ДДУ обратно.

Помимо Росреестра можно обратиться за регистрацией договора с отделение МФЦ.

Зарегистрированный договор имеет свои отличительные особенности. На нем должен присутствовать штамп ведомства и печать регистратора, подпись специалиста, осуществляющего регистрацию, регистрационный номер.

Этот номер по сути подтверждает факт внесения договора в базу данных и постановки объекта недвижимости на кадастровый учёт.

Даже если регистрация была проведена в электронном виде, то соответствующая отметка все равно ставится на бумажном договоре. Зарегистрировать договор долевого участия в электронной форме можно через сайт — https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/reg_rights#/.

Необходимые документы

Подавать необходимый перечень документов может как сам дольщик, так и застройщик недвижимости. Во втором случае дольщику нужно будет предоставить необходимые бумаги застройщику для последующей подачи их в Росреестр.

Если происходит первичная регистрация, застройщик подаёт следующие бумаги:

Если же кто-то из дольщиков уже регистрировал ДДУ по этому объекту, застройщику нужно представить другой пакет документов:

• ипотечное соглашение и справка от банка, если недвижимость приобретается через заемные средства;
• согласие супруга, если инвестор состоит в браке;
• свидетельство о рождении ребёнка, если квартира будет закреплена за несовершеннолетним;
• нотариальная доверенность, если документы подаются представителем.

Среди перечня документов, подаваемых в Росреестр, должна быть и квитанция об оплате государственной пошлины.

Если документы подаются дольщиком, он может не собирать бумаги от застройщика. Проектную декларацию и разрешение на строительство Росреестр сможет сам запросить в единой системе жилищного строительства или у выдавшего ее органа всего за 2 рабочих дня.

Цена регистрации и срок исполнения услуги

Госпошлина при регистрации ДДУ вносится в местный бюджет. Оплатить ее может либо одна сторона, либо другая, либо обе стороны пополам.

Размер пошлины составляет:

1. Для физического лица – 350 рублей.
2. Для юридического лица – 6000 рублей.
3. За электронную регистрацию – 3000 рублей.

Очевидно, что дешевле регистрировать ДДУ дольщику, чем самому застройщику. Причём цена отличается в несколько раз. Но при этом принуждать регистрировать договор застройщик дольщика не может, это не законно.

Срок регистрации ДДУ в Росреестре с 2017 года сокращён до 5 рабочих дней. Если подавать документы через МФЦ, срок увеличится на два дня. Это касается регистрации договоров по второму и последующему дольщикам.

Если регистрируется договор по новостройке в первый раз, придётся ожидать 18 рабочих дней.

Проверка регистрации

Многих дольщиков интересует вопрос, как узнать зарегистрирован ли ДДУ в Росреестре. Обычно такие мысли возникают в случае, если регистрацией полностью занимался сам застройщик.

Узнать информацию о регистрации можно также двумя способами:

• через обращение в Росреестр;
• через обращение в МФЦ.

На сайте Росреестра можно запросить выписку из ЕГРН, в которой отражён факт регистрации договора. Чтобы лично получить выписку, нужно представить паспорт и соглашение о долевом участии.

Как проверить регистрацию ДДУ по номеру договора? Это можно сделать онлайн на сайте Росреестра. Но при этом заявитель на руки не получит никакого подтверждения регистрации, он лишь получит сведения об этом. В результате такой проверки будет виден только номер регистрации ДДУ, остальные данные будут неясны.

Чтобы проверить онлайн регистрацию договора, нужно:

1. Открыть сайт Росреестра.
2. В графе «Электронные услуги» выбрать «Справочную информацию».
3. Ввести данные из ДДУ.

Поиск будет осуществляться именно по земельному участку. До окончания строительных работ квартиры не будут числиться в регистрирующем органе как объекты недвижимости.

Чтобы заказать полноценную выписку из ЕГРН, нужно будет оплатить пошлину в размере 750 рублей. Выписка изготавливается по запросу в течение 5-7 дней, иногда бывают задержки.

Электронная выписка стоит дешевле – 300 рублей, и заказать ее проще через Интернет. Для отправки запроса на электронную выписку нужно на сайте Росреестра пройти в раздел «Получение сведений из ЕГРН». Такая выписка приходит на электронную почту обычно уже через 2-3 часа после отправки запроса.

Расторжение ДДУ

Договор долевого участия по ФЗ № 214 может быть расторгнут в 4 вариациях:

1. Расторжение в одностороннем порядке по инициативе дольщика.
2. Расторжение в одностороннем порядке по инициативе застройщика.
3. По соглашению сторон.
4. Через суд.

В любом случае застройщик после расторжения договора обязан будет вернуть денежные средства дольщику. Выплата неустойки или процентов за пользование чужими денежными средствами возможно только в том случае, если будет установлен факт нарушения прав дольщика.

Прекращение договора тоже оформляется в регистрирующем органе.

Можно ли расторгнуть ДДУ после регистрации? Расторгаться договор может только до того момента, когда уже подписан акт приема-передачи недвижимости. С этого момента обязательства сторон считаются выполненными. Если акт ещё не подписан, а договор зарегистрирован, его можно расторгнуть по веским основаниям.

Перед расторжением договора по инициативе дольщика нужно быть очень внимательным и осторожным. У застройщика может не быть средств для возврата денег.

Иногда лучше и выгоднее дождаться признания застройщика банкротом или окончания строительных работ, чем расторгнуть договор и не получить обратно свои деньги.

Дольщик имеет право расторгнуть договор в случае наличия просрочки по сдаче объекта более чем на 60 дней.

Если дольщик не доволен качеством строительных работ, он может просто не подписывать акт приема-передачи объекта. Застройщик тогда будет обязан устранить недостатки или вернуть деньги обратно.

Регистрация договора долевого участия является обязательным пунктом для оформления права собственности на недвижимость, для вступления документа в силу. Стоит контролировать процесс регистрации ДДУ, в случае необходимости этот факт легко можно проверить.

Новостройка. Оформляем договор долевого участия

Как подготовиться и на что смотреть

Продолжаем наш эпический сказ о покупке квартиры в новостройке. В предыдущих статьях выбирали застройщика и торговались с ним.

Вот вы выбрали дом и квартиру, договорились о цене и способе оплаты. Время заключать сделку. По документам покупка квартиры в новостройке происходит в шесть незабываемых этапов:

1. Подготовить свои документы.
2. Подписать договор долевого участия с застройщиком.
3. Зарегистрировать договор в Росреестре.
4. Оплатить стоимость квартиры.
   (Здесь надо подождать, пока застройщик сдаст дом.)
5. Подписать акты приема-передачи квартиры, получить ключи.
6. Зарегистрировать право собственности.

Полноправным собственником квартиры вы станете после того, как зарегистрируете право собственности. С этого момента вы сможете зарегистрироваться по новому месту жительства, перепродать квартиру, заселить жильцов или сделать перепланировку.

В сегодняшней статье мы расскажем, как происходят первые два этапа покупки: какие документы понадобятся и как не облажаться с договором. Регистрация договора, оплата, приемка квартиры и регистрация собственности — темы объемные, поэтому о них напишем отдельно.

1. Готовим документы для покупки

Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как будете ее оплачивать.

Квартира на себя

Самый простой случай — вы не женаты или не замужем, оформляете договор только на себя, покупаете квартиру по предоплате или в рассрочку. В этом случае готовьте только паспорт.

Если вы женаты или замужем, но квартиру оформляете только на себя, кроме паспорта понадобится согласие вашего супруга на покупку квартиры. Такой документ оформят в присутствии вашего супруга в любой нотариальной конторе, с собой ему понадобится паспорт и свидетельство о браке. Вам быть у нотариуса не нужно: кто дает согласие, тот и приходит лично.

Если у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы вправе покупать недвижимость без отдельного согласия, берите его с собой на сделку.

На двоих с супругом

Если вы покупаете квартиру на двоих с супругом, для сделки понадобятся ваши паспорта и свидетельство о браке. Если ваш супруг не сможет присутствовать лично на подписании договора, то понадобится нотариально заверенная доверенность — чтобы вы подписали договор за супруга.

В ипотеку

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, придется готовить больше документов, причем у каждого банка свой список. У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры — люди, которые знают всё об ипотеке и помогают подготовить заявку и документы, чтобы вы получили ипотечное решение. Ипотечный брокер расскажет вам, на каких условиях банки дают ипотеку, какие приносить документы, сам оформит заявку и отправит ее в те банки, которые выдают ипотеку на квартиры вашего застройщика.

Если у застройщика ипотечного брокера нет, вам придется самостоятельно обращаться в банки, собирать документы и заполнять заявки. Готовьте такой пакет документов для каждого банка:

1. Анкету-заявление на кредит — у каждого банка своя форма, запрашиваете в банке.
2. Копию паспорта.
3. Копию свидетельства о браке или о расторжении брака.
4. Копию свидетельств о рождении или паспортов детей, если есть.
5. Копию трудовой книжки — попросите заверенную копию у работодателя в отделе кадров.
6. Копию справки о доходах по форме 2- НДФЛ — тоже берете на работе, в бухгалтерии.

бесплатный сервис-помощник по подбору и оформлению ипотеки

Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватит для ипотеки, сообщите об этом банку — вам помогут заполнить анкету, в которой укажете реальные доходы. Ее называют справкой по форме банка.

Перед сделкой соберите пакет документов и созвонитесь с застройщиком: сверьте с ним, всё ли вы взяли.

2. Подписываем ДДУ с застройщиком

В статье «Как выбрать застройщика» мы рассказывали, как получить проект договора долевого участия. Теперь составьте с менеджером застройщика настоящий договор.

Когда менеджер выдаст вам договор, не подписывайте его тут же. Заберите договор домой и сравните с проектом. Если всё совпадает — хороший знак.

Сначала читать, потом подписывать

Проверить ДДУ у стороннего юриста

Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.

Что должно быть в ДДУ с приличным застройщиком:

1. Стоимость квартиры.
2. Дата сдачи новостройки.
3. Строительный адрес дома.
4. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
5. Этаж и предварительный номер квартиры.
6. Высота потолков, планировка и площадь квартиры.
7. Пятилетняя гарантия на квартиру, трехлетняя — на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции.
8. Страхование ответственности застройщика.
9. Ваши паспортные данные.
10. Реквизиты застройщика.

В договоре юристы всегда стараются предусмотреть ошибки и минимизировать потери от них. Часто застройщики включают заведомо невыгодные для покупателя пункты. Их невыгодность прячут за казенным юридическим языком, через который трудно продираться обычному человеку.

Все договоры с застройщиками одинаково непонятны обычному человеку. Поэтому просто выдохните, запаситесь терпением, призовите на помощь юриста и расшифруйте договор. Статью о плохих формулировках, которые могут вам навредить, напишем отдельно. Но есть три момента, на которые особенно внимательно надо смотреть: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель застройщика, который подписывает ДДУ .

Смотрим в договоре срок передачи ключей

Некоторые застройщики в проектной декларации указывают восхитительно быструю сдачу дома. В рекламе ссылаются на эту дату. Но когда дело доходит уже до ДДУ , выясняется, что, хоть сдача городу и в ближайшее время, ключи выдадут только через полтора года.

Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2017 г.

Передача Квартиры Участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи при совокупном наступлении двух условий: получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию и полной уплаты Участником долевого строительства цены договора. Срок начала передачи начинается через 30 дней после наступления условий передачи .

Что это значит. Застройщик сдаст городу дома и получит разрешение на ввод дома до 1 апреля 2017.

Если у вас предоплата или ипотека или к этому моменту вы погасили рассрочку, то через 30 дней с даты разрешения застройщик начнет выдавать ключи. Раньше — только после разрешения на ввод и только если договоритесь с застройщиком.

Смотрим в договоре пункт о компенсации площади

Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Это реже бывает в типовых панельках, чаще происходит в монолитных и кирпичных домах — их строят каждый раз как с нуля. Чуть в стороне поставили стену — на всю квартиру начинается отклонение по площади.

Застройщику невыгодно доплачивать вам компенсацию, если площадь окажется меньше, чем по договору. Если же площадь окажется больше, чем по договору, а отдельно этот пункт застройщик в договоре не учел, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за лишние метры. Опять это невыгодно застройщику.

Застройщики не любят просто так упускать деньги, поэтому их юристы перестраховываются в обоих случаях и пишут сложные конструкции в договоре, чтобы получить ваши деньги или не заплатить компенсацию. Мы взяли ДДУ двух крупных застройщиков и перевели на простой язык пункты о площади:

Площадь Помещения, указанная в п. 1.1 договора, может быть изменена (уточнена) согласно данных технической инвентаризации. Указанное уточнение площади Квартиры не является для сторон договора недостатком качества Квартиры. В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит. Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.

В случае увеличения общей площади Квартиры более чем на 1 кв. м по результатам обмера бюро технической инвентаризации ( БТИ ) или кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат, по сравнению с той, что указана в п. 1.1 настоящего Договора, Участник обязуется доплатить Застройщику цену Договора, исходя из расчетной цены 1 (одного) кв. м, указанной в п. 3.1. настоящего Договора , в течение 10 (десяти) рабочих дней после направления письменного требования Застройщика к Участнику.

Что это значит. Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры меньше, чем указано в договоре, компенсацию вы не получите.

Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры превышает договорную на 1 м² или больше, вы доплатите застройщику деньги за каждый «лишний» метр.

Смотрим в договоре, кто подписывает ДДУ со стороны застройщика

По закону только генеральный директор может без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками. Но на практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает ДДУ . Обычно за него по доверенности подписывают договоры коммерческий директор, руководитель службы продаж или директор по продажам — у каждого застройщика по-своему.

Ваша задача — посмотреть в ДДУ , кто подписывает договор. Если это не гендиректор, попросите менеджера, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.

Копия доверенности — это перестраховка и доказательство того, что ваш договор, как говорят юристы, действителен. Если вдруг что-то пойдет не так, то вы докажете, что подписывали договор с представителем застройщика, у которого было право подписывать такие документы.

В идеале копию заверяют нотариально, но сойдет и заверенная печатью и подписью гендиректора

Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор — это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик — продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.

Перечитайте статью Ильи Синельникова «Пять правил торговли»

Сверьте ДДУ с проектом и покажите независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, предложите застройщику изменить договор — это законно и нормально.

ДДУ в Росреестре и почему нельзя давать застройщикам деньги до регистрации договора.

Как заключить договор участия в долевом строительстве в 2021 году?

Проверка застройщика и внимательное изучение документов позволят дольщику избежать двойных продаж квартиры и минимизировать риск потери денежных средств

Сфера долевого строительства традиционно воспринимается гражданами неоднозначно. С одной стороны, это возможность приобрести жилье по сравнительно невысокой цене. С другой – считается, что здесь довольно много рисков. Но на практике это не совсем так, если грамотно выбирать застройщика и объект строительства. Разберемся, на что стоит обращать внимание при участии в долевом строительстве.

(Как нарушались права дольщиков в прошлом году, как защититься от таких рисков и что делать, если избежать этого не удалось, – читайте в статье «Рынок долевого строительства в 2020 г.: по-новому регулируем и рискуем»).

В чем особенность договора участия в долевом строительстве?

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение, по которому приобретается жилье в строящемся доме. Отличие его от договора купли-продажи в том, что на момент заключения ДДУ квартиры юридически еще нет, но в договоре прописываются ее характеристики.

Покупатель вкладывает деньги в строительство многоэтажного дома, за что впоследствии получает заранее определенное жилое помещение. И ДДУ учитывает нюансы таких правоотношений. Так, в договоре указывается, в какой срок застройщик должен сдать дом. Это важный момент, так как оформить право собственности можно будет только после этого.

На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?

1. Проверяем застройщика.

Почитайте отзывы о компании, ознакомьтесь с документами о регистрации, узнайте о наличии завершенных и, наоборот, проблемных объектов. Проверить, зарегистрирована ли компания, можно через выписку ЕГРЮЛ – получить ее можно на сайте ФНС. В выписке в том числе будет указан действующий руководитель компании – именно он подписывает ДДУ (либо от его имени выдается доверенность). Посмотрите, состоит ли компания в едином реестре застройщиков. Кстати, в этом реестре указан рейтинг, и здесь все просто: чем он выше, тем компания надежнее.

Стоит также проверить наличие у компании судебных споров. Сделать это можно через Картотеку арбитражных дел (kad.arbitr.ru). Наличие множества исков говорит о том, что у кредиторов много претензий к компании, и это должно насторожить. Иски от физлиц можно найти на сайте районного суда по месту регистрации компании. Если таких исков много и все они касаются финансовых обязательств, значит, у застройщика нет денег на удовлетворение этих требований, – при наличии средств дела стараются не доводить до суда.

В открытом доступе можно найти информацию о проблемных объектах, т.е. о домах, которые не были сданы в эксплуатацию в срок, строительство которых остановлено по тем или иным причинам. Обычно о таких объектах пишут в СМИ и на форумах, созданных дольщиками. На подобных форумах можно найти отзывы о застройщике и по другим вопросам (качество сданных объектов, наличие социальной инфраструктуры, проблемы с дорогами и парковками и т.д.).

2. Изучаем документы.

Изучите документы, касающиеся строительства: оформлен ли участок (в аренду или собственность), на котором строится дом; есть ли разрешения на возведение конкретного объекта и на использование участка под цели жилищного строительства.

Другой важный документ – проектная декларация. В ней можно найти информацию о страховой компании и предыдущих объектах застройщика. Также в ней указаны характеристики многоквартирного дома, в том числе помещения общего пользования, и элементы благоустройства территории. Важно, чтобы сведения, изложенные в декларации, соответствовали тексту ДДУ. Отдельное внимание обратите на наименование и реквизиты (ИНН, ОГРН) компании – они должны быть одинаковыми во всех документах.

Указанные документы компания размещает на своем официальном сайте. Их копии можно попросить у застройщика перед подписанием договора. Проектная декларация обязательно публикуется застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства.

3. Читаем ДДУ.

Внимательно изучить надо и ДДУ. В тексте договора должны быть пункты, в которых указаны: строительный адрес дома, кадастровый номер земельного участка, этаж, номер и общая площадь квартиры, ее планировка и высота потолков, а также срок сдачи дома в эксплуатацию. Если предполагается, что в квартире до ее передачи будет сделан ремонт или установлено оборудование, это должно быть прописано в договоре.

Обратите внимание на пункты, которые регулируют выплату компенсации при отклонении характеристик готовой квартиры от указанных в договоре. Если объект получится больше, вам придется доплатить застройщику. А вот за недостающие метры платит компания.

В договоре должен быть указан срок гарантии по качеству объекта – он не может быть менее 5 лет с момента подписания акта приема-передачи объекта.

Посмотрите, что прописано в пунктах, регулирующих ответственность застройщика за неисполнение обязательств, в том числе за срыв срока ввода дома в эксплуатацию. С 3 апреля 2020 г. действовал мораторий, согласно которому не начислялась неустойка за перенос таких сроков. Но с 1 января 2021 г. дольщик, как и ранее, до моратория, может потребовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России. Стоимость неустойки рассчитывается в зависимости от цены договора.

Еще один момент – кто подписывает договор от имени застройщика. Это должен быть руководитель компании или тот, на кого оформлена доверенность с правом подписания ДДУ от лица организации.

Какие документы необходимы для сделки?

Перечень документов зависит от ситуации. Если дольщик заключает договор только на свое имя, находясь в браке, потребуется согласие супруга. Если в сделке участвуют оба супруга – свидетельство о регистрации брака или брачный договор. Разумеется, от всех участников сделки потребуются документы, удостоверяющие личность, в том числе от несовершеннолетних детей (паспорт или свидетельство о рождении).

При использовании средств материнского капитала понадобится сертификат, так как его реквизиты будут вноситься в ДДУ. При этом согласие на сделку должны дать органы опеки и попечительства, которые проверят, не ущемляет ли она права и интересы детей. Если для оплаты используются другие субсидии или льготные программы, также предоставляются сертификаты, реквизиты которых вносятся в договор.

Если дольщик использует ипотечные средства, схема сделки остается такой же, но потребуется больше документов. Пакет обычно стандартный: анкета для банка, документы, удостоверяющие личность, свидетельство о браке или его расторжении, брачный контракт при наличии, трудовая книжка и справка о доходах 2-НДФЛ. Но перечень документов может меняться, так как его устанавливает и утверждает банк. При использовании ипотечных средств обратите внимание на процентную ставку и указание в договоре на то, может ли она меняться в процессе исполнения обязательств.

(В статье «Покупка жилья с использованием средств маткапитала» читайте: какую недвижимость смогут приобрести родители и что для этого нужно; как выделить доли в праве собственности на жилье и что будет, если это не сделать.

О том, как поставить ребенка на регистрационный учет и снять с него; как определить размер долей в праве собственности на квартиру, купленную с привлечением средств маткапитала, и как ее продать; о передаче ребенку недвижимости в счет исполнения алиментных обязательств и привлечении второго родителя к участию в дополнительных расходах на ребенка – читайте в статье «Жилищные права ребенка»).

Регистрация договора ДДУ и передача денег

Регистрация ДДУ – обязательный этап сделки по приобретению объекта недвижимости в строящемся доме. Дело в том, что въехать в такую квартиру дольщик сможет только после фактической ее передачи, т.е. после сдачи дома в эксплуатацию. До этого в отношении объекта могут заключаться и другие сделки, так называемые двойные продажи. Чтобы этого избежать, ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Не соглашайтесь на заключение договоров, которые не требуют регистрации: в этом случае вы рискуете столкнуться с двойными продажами квартиры и потерять денежные средства.

Нередко дольщики подписывают доверенность от своего имени и передают ее застройщику, который и регистрирует договор. В таком случае нужно обратить внимание на текст доверенности в части передаваемых полномочий: там не должно упоминаться право на отчуждение недвижимости (т.е. право продать или другим образом передать объект третьим лицам, совершать в отношении него иные сделки). То есть в доверенности должно быть указано только право на совершение регистрационных действий.

Через 5 дней застройщик получает зарегистрированный договор и передает один экземпляр дольщику. В условиях пандемии распространенной стала практика удаленного подписания договоров ДДУ – для этого потребуется электронная подпись. Также возможен вариант, когда компания отправляет курьера, но тут надо обратить внимание на корректность всех документов перед подписанием. Деньги застройщику передаются после регистрации ДДУ в Росреестре.

(Если собственник владеет недвижимостью в пределах минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом, то он освобождается от уплаты НДФЛ с дохода от ее продажи. В конце 2020 г. для защиты интересов дольщиков был изменен порядок расчета минимального срока владения жилым помещением, приобретенным по договору долевого участия. Этот срок теперь будет исчисляться с даты полной оплаты жилья, а не с даты госрегистрации прав на него. Аналогичный порядок будет применяться при продаже жилого помещения, право на которое возникло у налогоплательщика на основании договора уступки прав требования по договору долевого участия. Подробнее об этом читайте в статьях «Больше с налогоплательщика лишнего не попросят» и «Как мы будем платить налоги в 2021-м»).

Как изменить условия ДДУ после передачи объекта застройщиком?

Ведущий юрисконсульт IPT Group

специально для ГАРАНТ.РУ

Институт ДДУ в России уходит в прошлое, однако он создал много вопросов, которые еще долго будут порождать спорные ситуации. Наиболее сложными из них остаются вопросы по исполнению и изменению заключенных договоров участия в долевом строительстве. Сегодня поговорим о ситуации, когда проблемы возникают с органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним – Росреестром.

Одна из наиболее спорных ситуаций во взаимоотношениях с Росреестром возникает, когда стороны заключают соглашение об изменении условия договора в части цены уже после того, как застройщик передал объект недвижимости участнику долевого строительства. Это может произойти, например, когда застройщик готов к установленному сроку сдать объект, а участник пока не готов оплатить его полностью. Стороны договариваются перенести срок оплаты на время, которое выходит за пределы периода исполнения застройщиком своих обязательств. Такие вопросы не урегулированы непосредственно судебной практикой.

Долевое строительство – институт, работающий по определенной схеме. В частности, участник долевого строительства уплачивает цену создаваемого объекта недвижимости именно на стадии строительства. Вместе с тем между сторонами договора могут сложиться отношения, в силу которых застройщик передаст объект покупателю до оплаты. После такой передачи стороны подписывают дополнительное соглашение к договору – соглашение об увеличении срока уплаты цены договора. Дальше необходимо провести его государственную регистрацию, и здесь возникает сложность.

Дело в том, что в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Росреестр должен будет провести правовую экспертизу дополнительного соглашения, а затем приостановить государственную регистрацию на том основании, что требования по договору прекращены в связи исполнением застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства. В этом случае государственная регистрация дополнительного соглашения не представляется возможным.

Принимая такое решение, Росреестр руководствуется положениями ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ). Согласно этому закону, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Исходя из последовательности перечисления обязанностей участника в данном пункте, Росреестр делает вывод о том, что до полной уплаты цены договора объект долевого строительства участнику не передается. Свою позицию ведомство подкрепляет положениями ч. 4-5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, предусматривающими право застройщика на односторонний отказ от исполнения договора при нарушении участником долевого строительства установленного срока уплаты цены договора.

Убедить Росреестр в правомерности дополнительного соглашения, предусматривающего изменение срока уплаты цены договора после исполнения застройщиком обязанности по передаче участнику объекта недвижимости, помогут следующие доводы.

Согласно ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Что касается обязательств участника долевого строительства, то они считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, в соответствии с указанной нормой обязательства участника по договору считаются исполненными только при условии исполнения им двух обязательств: после уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и после подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

При этом исполнение застройщиком предусмотренного договором обязательства по передаче участнику указанного в договоре объекта недвижимости в силу норм Закона № 214-ФЗ и ст. 309, ч. 1 ст. 408 Гражданского кодекса не влечет прекращение ДДУ – он продолжает действовать до полного исполнения обеими сторонами предусмотренных договором обязательств.

Вместе с тем, согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение условий договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором. Положения Закона № 214-ФЗ (как правило и договора участия в долевом строительстве) не содержат запрета относительно изменения условий договора по соглашению сторон, в том числе в части срока уплаты цены договора. Императивным требованием, установленным ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ в целях защиты прав участника долевого строительства, является только запрет на осуществление оплаты цены договора до его государственной регистрации. Одновременно положения указанного пункта предоставляют сторонам право выбора порядка внесения платежей по договору – единовременно или в установленный договором период.

Следовательно, стороны на основании ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, ст. 421 ГК РФ вправе по своему выбору установить в договоре срок уплаты цены договора, в том числе и выходящий за пределы срока исполнения застройщиком обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта недвижимости. В этом случае при подписании сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства договор продолжает действовать до надлежащего исполнения участником предусмотренного ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства по уплате цены договора. При этом предусмотренное ч. 4-5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ право застройщика на односторонний отказ от исполнения договора, в силу фактически сложившихся между сторонами обязательств применению не подлежит.

Изложенная позиция также подтверждается судебной практикой. Такая практика сложилась по результатам рассмотрения споров, связанных с исполнением сторонами обязательств по ДДУ, в которой судами не отрицается право изменения сторонами срока уплаты цены договора после исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта недвижимости (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 октября 2016 г. по делу № А56-76876/2015, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 февраля 2016 г. по делу № А44-3907/2015).

В дополнение к изложенным выше доводам в качестве доказательства, подтверждающего факт неуплаты участником цены договора, целесообразно представить в Росреестр заверенный сторонами акт сверки взаимных расчетов или иной аналогичный документ.

Получил ключи от квартиры в новостройке: что дальше

Итак, дом построен, вы подписали акт приема-передачи и получили ключи. А значит, основные тревоги позади. Но есть ряд формальностей, про которые нельзя забывать, если вы купили квартиру в ипотеку.

Вам необходимо о формить право собственности и предоставить в банк документы, подтверждающие целевое использование кредитных средств — отчет об оценке, выписку из ЕГРН, полис страхования недвижимости. Предоставить эти документы нужно одновременно. Сделать это нужно в течение 3 месяцев с даты оформления права собственности.

А теперь расскажем подробнее о том, как всё правильно оформить.

Оформите отчет об оценке

Отчет об оценке необходим банку для того, чтобы определить рыночную стоимость квартиры. Заказать его лучше сразу после подписания акта приема-передачи, так как на его подготовку требуется время.

Вы можете заказать отчет об оценке на ДомКлик. Для этого зайдите в раздел «Услуги», далее — «Список оценочных компаний» , введите в поисковую строку адрес недвижимости, из выпадающего списка выберите любую оценочную компанию и закажите звонок. Согласуйте условия и оплатите услугу, а отчет об оценке компания загрузит на ДомКлик самостоятельно.

Оформите квартиру в собственность

Оформить право собственности на квартиру вы сможете после того, как дом будет поставлен на кадастровый учет. Постановка дома на кадастровый учет может занять до полугода, но точные сроки лучше уточнить у вашего застройщика при подписании акта приема-передачи. До оформления права собственности обратите внимание на то, что указано в вашем кредитном договоре.

❗️Кредитный договор содержит обязательство по оформлению закладной

В этом случае вам необходимо будет обратиться в банк и подписать дополнительное соглашение к кредитному договору — о том, что закладная не оформляется. При себе нужно будет иметь документы:

1. Паспорт
2. Кредитный договор
3. Договор долевого участия или договор уступки права требования

Вы можете просто прийти в любой центр ипотечного кредитования в удобное для вас время — и менеджер при вас подготовит допсоглашение. А можете обратиться к менеджеру в чате в личном кабинете обслуживания на ДомКлик. Менеджер заранее составит допсоглашение, вам нужно будет просто прийти и подписать его — так вы потратите меньше времени. Если заемщиков по кредитному договору несколько, подойти в банк необходимо будет всем. Если кого-то из них нет в городе, можно оформить у нотариуса доверенность. Как правило, нотариус может помочь с верной формулировкой.

✅ В кредитном договоре нет отметки об оформлении закладной

В этом случае дополнительное соглашение оформлять не нужно. Просто сдайте документы из списка ниже в Росреестр или МФЦ.

Документы для оформления права собственности

1. Договор основания — например, договор долевого участия или договор уступки права требования
2. Оригинал акта приема-передачи объекта — их должно быть столько, сколько дольщиков указано в договоре + 1. То есть, если в договоре долевого участия указано двое дольщиков, актов должно быть при себе три. Как правило, застройщик выдает их заранее в нужном количестве. Если у вас их меньше, чем нужно, можно получить дополнительный оригинал у застройщика, а можно заверить копию имеющегося у нотариуса.
3. Кредитный договор и его копия
4. Паспорта всех дольщиков
5. Свидетельство о браке, если супруги оформляют недвижимость в совместную собственность
6. Квитанция об оплате госпошлины — она составляет 2000 рублей
7. Допсоглашение об отмене закладной, если оформляли

Сотрудник МФЦ примет у вас документы, а вам оставит расписку, в которой будет указано, какие именно документы вы сдали, в каком количестве, а также номер вашего заявления.

Сколько времени займет оформление права собственности

Согласно статье 16 Федерального закона №218-ФЗ максимальный срок регистрации при подаче документов через МФЦ — 9 рабочих дней, при подаче напрямую в отделение Росреестра — 7. На практике же бывают задержки в несколько дней. Чтобы уточнить текущий статус регистрации документов, вы можете позвонить в МФЦ. Номер телефона, номер дела и PIN указаны в расписке.

Для получения готовых документов вам необходимо будет иметь при себе паспорта и расписки, выданные вам сотрудником МФЦ.

Какие документы вы получите

Свидетельства о праве собственности отменили еще в 2016 году — они больше не выдаются. Вы получите выписку из ЕГРН, а также договор долевого участия с отметкой о регистрации. При этом для получения документов дольщикам не обязательно идти вместе. Каждый может получить свой комплект документов в удобное ему время.

Предоставьте в банк выписку из ЕГРН

В течение 3 месяцев с даты оформления права собственности вам нужно будет предоставить в банк выписку из ЕГРН и договор основания (долевого участия или уступки права требования). Эти документы требуются для того, чтобы подтвердить целевое использование средств.

Как передать выписку в банк

Для этого не нужно никуда ходить. Просто зайдите в личный кабинет по обслуживанию полученной ипотеки на ДомКлик и загрузите скан или фото выписки, а также договора в чат.

Предоставьте в банк полис страхования недвижимости

По условиям кредитного договора банк берет вашу квартиру в залог, а предмет залога — согласно статье 31 Федерального закона №102-ФЗ — вы обязаны застраховать. Банк должен получить полис одновременно с выпиской из ЕГРН.

Купить полис страхования недвижимости можно на ДомКлик, в разделе «Услуги» — «Страхование» . А можно самостоятельно, в любой страховой компании , аккредитованной банком.

Страховой полис, приобретенный на ДомКлик, автоматически отправляется в банк. Дополнительно делать ничего не нужно.

Если полис куплен в сторонней компании, его необходимо будет передать в банк. Сделать это можно как на странице страхования, так и в соответствующем разделе личного кабинета обслуживания ДомКлик. Просто загрузите сам полис страхования недвижимости и квитанцию о его оплате. Это важно — если банк не получит ваш полис страхования недвижимости, вам могут начислить неустойку в размере ½ процентной ставки за каждый день без страхового полиса. Загруженные документы обрабатываются банком в течение 3 рабочих дней.

Верните часть потраченных на квартиру денег

Для этого подайте документы на налоговый вычет и получите до 650 тысяч рублей. Если вы купили квартиру по договору долевого участия, вам даже не обязательно дожидаться оформления права собственности. Подробная инструкция в статье «Как получить налоговый вычет при покупке недвижимости» .

Это не всё

Если это жилье — единственное, вам необходимо будет зарегистрироваться по месту жительства. Чтобы прописаться в квартире, нужно обратиться в паспортный стол, МФЦ, подразделение ГУВМ МВД, управляющую компанию или воспользоваться порталом Госуслуг . Подробнее об этом — в статье «Как прописаться в квартире» . Если у вас есть другая недвижимость в собственности, и вы уже где-то зарегистрированы, этот пункт можно пропустить.

Если остались вопросы

После получения ипотеки любой вопрос, связанный с вашим кредитом, вы можете решить на ДомКлик, в личном кабинете по обслуживанию полученной ипотеки. О нем у нас есть отдельная классная статья: «Любой вопрос с банком после оформления ипотеки можно решить онлайн» .

Мы собрали все самые востребованные клиентами услуги в одном месте: консультации профильных специалистов банка, заказ справок и платежного поручения, продление страхового полиса, ипотечные каникулы, налоговый вычет, снятие обременения, получение субсидии 450 тысяч рублей для многодетных и многое другое. А кроме того, там можно получить круглосуточную онлайн-поддержку банка — доступен чат с менеджером и заказ звонка.