Как быть если наложение участков вв разных категориях

Наложение границ соседних земельных участков при межевании: способы решения проблемы

Земельные конфликты — одни из самых часто встречающихся споров в судебной практике. При оформлении договоров купли-продажи, вступлении в наследство или выполнении других действий с наделом часто «всплывает» такая проблема, как наложение границ земельных участков. При ее возникновении стороны вынуждены отложить сделку и срочно искать способ решения. Почему может не совпадать межа наделов? Что делать после обнаружения ошибки? Куда обращаться и что для этого нужно?

Межевание наделов: особенности и цель проведения процедуры

Для того чтобы владелец надела мог продать свою землю, объединить его с другим, передать по наследству или выполнить другие действия проводится специальная процедура — межевание. Без нее не обойтись и в том случае, если:

между собственниками соседних участков возник спор;
надел нужно оформить в собственность;
xвладелец решил разделить участок

В результате ее проведения специалист устанавливает точные границы участка, его реальную площадь. Полученная информация фиксируется и вносится в Росреестр.

Перед покупкой земельного надела юристы рекомендуют уточнить, были ли установлены границы участка. Сделать это можно, заказав выписку из ЕГРН. Для этого достаточно воспользоваться официальным сайтом ведомства. Удобный электронный сервис есть и у Росреестра. Чтобы ознакомиться с Публичной кадастровой картой нужно перейти по ссылке. Если надел не нанесен на карту, а в таблице с его параметрами появится статус «Без координат границ», значит, они ранее не были установлены и следует заказывать проведение межевания.

Процедура сложная. В ходе ее проведения специалист выполняет такие действия:

проводит геодезические работы;
согласовывает границы;
составляет межевой план.

Далее объект недвижимости ставится на кадастровый учет, а его владелец получает документы на регистрацию права собственности.

Процесс регламентируется нормами Земельного кодекса РФ, и Федеральным законом «О кадастровой деятельности в Российской Федерации».

В случае неправильного проведения межевания может возникнуть проблема — наложение границ смежных земельных участков. Что это такое и из-за чего оно может произойти мы расскажем дальше.

Наложение границ: понятие и возможные причины

Для начала давайте разберемся, что же такое наложение границ. Под этим термином подразумевают пересечение линий межевания одного или нескольких соседних наделов. Такие ошибки можно условно поделить на несколько категорий:

реестровые (формальные), допущенная в документах (в исходный межевой план внесены неверные координаты и искаженные данные были зарегистрированы в ЕГРН);
технические, которые возникают в результате допущения работниками Росреестра опечаток, технических ошибок (изначально органу была передана достоверная информация, но из-за невнимательности сотрудника происходит искажение межевого плана, на кадастровой карте угловые точки надела сдвигаются);
фактические, когда нарушение (пересечение) границ существует реально.

Ошибки могут появиться и по причине изменения ландшафта. Такое может произойти в результате землетрясения, оползня или другого природного катаклизма.

Если кадастровая карта отображает неточные данные о земельном участке, значит, произошла одна из двух первых названных выше ошибок — реестровая или техническая.

Возникнуть они могут по разным причинам:

неквалифицированные действия кадастровых инженеров, проводивших замеры (неточности в координатах);
неточности в расчетах, выполняющей межевание компании;
корректировка данных при согласовании планов межевания (некорректно исправленные неточности в бумагах перед внесением в реестр могут привести к искажению данных).

При проведении спутниковой фотосъемки могут возникать искажения изображения. Заметив их, собственник надела думает, что межевание его участка выполнено неверно. Бывает, что у владельца складываются искаженные представления о границах своей собственности. В таких ситуациях данные ЕГРН соответствуют реальной ситуации, поэтому исправлять ничего не придется. Решить вопрос можно запросив выписку из ЕГРН.

Для исправления таких ошибок достаточно внести корректные данные в Единый государственный реестр недвижимости. Если нет конфликта с соседями, можно решить проблему во внесудебном порядке. В случае возникновения спора без обращения в суд не обойтись.

Фактическое нарушение границ может возникнуть по двум причинам. Это может быть самовольный захват чужой территории (к сожалению, такие ситуации не являются редкостью) или ошибка, допущенная инженером при проведении работ.

Наложение границ: как можно выявить ошибку?

Наложение границ земельного участка на соседний участок может обнаружиться в результате при постановке объекта недвижимости на регистрационный учет или при проведении процедуры межевания с целью раздела, объединения, регистрации или перераспределения надела.

В первом случае заявителю будет отказано в регистрации до устранения неточностей в Государственном реестре.

При обнаружении неточностей при проведении межевания специалист составляет заключение, в котором указывает:

причину возникновения наложения;
детальное описание выявленной погрешности;
участок, границы которого также были нарушены в результате возникновения ошибки;
данные, полученные в результате процедуры межевания, благодаря которым можно исправить выявленную погрешность.

Этим документом подтверждается факт несоответствия. При составлении заключения должны быть учтены интересы всех владельцев спорных наделов, площадь их недвижимого имущества должна быть учтена. Инженер должен собрать всех заинтересованных лиц для того, чтобы избежать возможной конфликтной ситуации. Только после этого он составляет заключение, которое вместе с заявлениями собственников наделов, чьи интересы были затронуты, передается в Росреестр. У компетентного органа есть пять рабочих дней для того чтобы внести соответствующие изменения.

Обнаружение пересечения границ наделов: порядок последующих действий

Обнаружили, что границы надела не соответствуют действительности? Чтобы устранить наложение границ земельных участков нужно:

запросить план межевания соседнего надела;
подать заявку о пересмотре границ (рассматривает Кадастровая палата);
получить справку о межевании;
запросить уточняющую границы участка выписку из Кадастровой палаты.

Если возникла спорная ситуация, и соседи не могут «прийти к общему знаменателю», после получения перечисленной документации лучше отправиться на консультацию к профильному юристу. Адвокат внимательно изучить материалы, задаст уточняющие вопросы и подготовит план последующих действий. Обычно он начинается с обращения в Росреестр с заявлением с просьбой исправить выявленную ошибку. Далее проводятся переговоры с собственником смежного участка. Устанавливать правильную границу придется обоим владельцам наделов, поэтому лучше объединить усилия.

Возможные ситуации и способы их решения

Самой простой причиной наложения границ является ошибка в кадастре. В этом случае подается стандартное заявление об ее исправлении в Росреестр, которое дополняется копиями:

гражданского паспорта заявителя;
свидетельства, подтверждающего право собственности на надел(при наличии);
части плана межевания, на которой изображен спорный участок границы;
выписки.

Понадобится также заключение инженера Кадастровой палаты о границах надела.

Обращение должно быть рассмотрено в течение 30 дней, после чего вносится изменение в кадастр или выносится письменный обоснованный отказ.

Если ошибка была допущена кадастровым инженером, собственник надела имеет право обратиться в компанию, выполняющую работы и потребовать их повторного проведения. Если оплошность сотрудника очевидна, руководство старается уладить ситуацию мирным путем. При возникновении спорной ситуации можно обратиться за помощью к эксперту. Его заключение и окажется основным доказательством при обращении в суд.

Гораздо сложнее будет добиться устранения наложения границ земельных участков, если произошел самовольный захват. Но это не значит, что обнаружив проблему нужно немедленно обращаться в суд. Сначала следует попробовать решить проблему мирным путем. Для этого нужно:

попросить владельца соседнего надела предъявить межевой план или выписку из кадастра;
вместе с соседом сравнить документы, выявить неточности и предложить обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением;
в случае получения отказа заказать процедуру межевания своего надела;
уведомить собственника соседнего участка о предстоящей встрече по вопросу согласования границ и подписания акта межевания (не менее, чем за 10 дней);
предложить подписать акт согласования.

Если усилия оказались напрасными, нужно готовиться к судебному разбирательству.

Обращение в судебную инстанцию

Если вопрос об устранении наложения границ смежных участков не получилось решить мирным путем, владелец ЗУ готовит и подает заявление в суд. Нужно быть готовым к тому, что оппонент будет отстаивать свои интересы всеми возможными способами, поэтому лучше заранее обратиться за помощью к адвокату. Своевременное привлечение профильного юриста существенно увеличивают шансы на успех.

Для обращения в суд готовится исковое заявление. Это документ стандартной формы, который содержит такую информацию:

наименование судебной инстанции;
личные данные истца и ответчика (если ответчиком является организация, указывается ее полное название, ФИО руководителя);
детальное описание ситуации, при возникновении которой выяснилось, что границы территории установлены неверно;
суть спора;
действия, которые предпринимал истец для урегулирования спора;
ссылки на нормы законодательства, которые, по мнению заявителя, были нарушены;
просьбу к суду;
перечень прилагаемых выписок, справок и других бумаг.

Иск подписывается истцом или его представителем. Во втором случае к нему прикладывается нотариально удостоверенная доверенность.

Заявление дополняется пакетом бумаг, состоящим из копий:

удостоверения личности заявителя;
документов, подтверждающих право собственности на ЗУ;
заключения, выданного кадастровым инженером;
выписки из кадастра с отмеченными границами надела;
претензии, направленной ответчику и ответа на нее (при наличии) и других бумаг, подтверждающих попытку решить проблему мирным путем;
квитанции, подтверждающей уплату государственной пошлины.

Если заявление подает представитель истца, свои полномочия он должен подтвердить соответствующей доверенностью. К иску могут также быть приложены другие документы, имеющие отношение к делу.

Работа над ошибками: как исправить наложение земельных границ

Многие участки в России пересекаются и накладываются друг на друга. Собственник может не знать, что де-юре занимает часть чужой земли, но это не спасет его от штрафов и опасности потерять «кусок» своего участка. Эксперты рассказали, как привести юридические границы в кадастре в соответствие с фактическими до суда или в суде, а когда этого и вовсе не стоит делать. Они посоветовали, когда есть смысл покупать участок с пересечениями, а когда нет, и поделились, как проверить землю перед сделкой.

Наложение участков – распространенная история, а виноваты в этом обычно кадастровые инженеры. Например, они неверно определили координаты поворотных точек, не учли фактическое расположение объектов. “Уехать” в сторону может целая улица или даже поселок – это происходит в случае так называемого “линейного смещения”, когда межевание проводилось давно и плохо, а вместо натурных замеров недостающие точки дорисовывали на бумаге, рассказывает руководитель практики “Межевание, кадастр, регистрация” “Содружества земельных юристов” Юлия Бузанова.

Но главное различие смещений не в их типе, а в том, затрагиваются ли права соседей. Если да, то пересечения могут быть чреваты не только спорами с соседом, но и административными штрафами по ст. 7.1 КоАП за самовольное занятие чужого участка (например, забором, домом, баней и т. п). Они рассчитываются в процентах от кадастровой стоимости занимаемой земли, но составляют не менее 5000 руб. для физических и не менее 100 000 руб. для юридических лиц. Штрафуют за это все чаще, причем не только злостных нарушителей, но и тех, кто не знал, что определенный “кусочек” не входит в его участок, делится Бузанова. Что еще хуже, можно потерять часть участка, чьи границы пересекают другие, предупреждает управляющий партнер Адвокатского бюро “Юг” Юрий Пустовит.

Вопрос исправления наложений актуален еще и потому, что с 1 января 2018 года вступит в силу запрет на любые сделки с участками, не имеющими официальных границ. Их 59%, согласно данным Росреестра конца 2016 года. Чтобы продать или завещать землю, необходимо уточнить ее границы. А в случае наложений в более выгодном положении окажется тот из соседей, кто первым провел межевание и поставил участок на кадастровый учет.

Если собственники столкнулись с пересечениями, юридические границы надо приводить в соответствие с фактическими. Для начала стоит попытаться решить проблему мирно.

1. Досудебное урегулирование

Если ошибка в реестре (дело рук кадастрового инженера), то Росреестр обязан исправить ее, когда получит подтверждение такой ошибки (корректный межевой план). Но чиновники обычно осторожничают, если видят риск спора с соседями, а чаще всего он есть. Поэтому придется согласовывать с ними межевой план. Самое главное – заручиться их согласием: оно поможет решить вопрос без суда.

Бузанова советует обратиться в Росреестр и в том случае, если кто-то из соседей отказался подписать акт согласования границ. Чиновники, конечно, отклонят заявление. Но их официальный отказ подтвердит, что заявитель соблюдал обязательный претензионный порядок. И что единственный для него выход – обратиться в суд.

В деле А65-14074/2016 судья Верховного суда отказался передавать жалобу на рассмотрение в экономколлегию, поскольку заявитель не доказал, что соблюдал досудебный порядок.

2. Обращение в суд: заявить правильные требования

В практике сложилось два подхода: оба распространенные, но лишь один из них правильный.

– Иск об исключении из госудаственного кадастрового учета сведений о границах участка, который поставлен на учет с ошибкой (как, например, в деле А13-12775/2016). В некоторых регионах суды делают только так, но этот способ неверный, утверждает Пустовит. Ведь если исключить сведения о границах участка, он сам перестанет существовать как объект права, поясняет юрист. В то же время п. 3 ст. 61 закона о госрегистрации недвижимости разрешает исправлять реестровые ошибки, если это “не влечет возникновение, прекращение или переход зарегистрированного права собственности”.

– Иск о корректировке в ГРН сведений о границах и площади земельного участка (как в деле А09-4250/2016). Такие требования Пустовит считает верными: нужно исправить границы объекта, который поставлен на учет с ошибкой, заменить одни координаты на другие, даже если придется “обрезать” часть площади соседа.

3. Обращение в суд: определить состав ответчиков и третьих лиц

Если орган Росреестра отказал в исправлении границ, Бузанова советует привлечь его ответчиком, в противном случае – третьим лицом. В то же время суды могут быть разного мнения о роли Росреестра в процессе, предупреждает она.

Гражданская коллегия Верховного суда отправила на пересмотр «земельное» дело 4-КГ15-38, потому что нижестоящая инстанция не предложила истцу привлечь ответчиком Росреестр. Но это надо было сделать, ведь именно он виноват в кадастровой ошибке и ему ее исправлять после разрешения спора.

Кроме того, обязательно привлечь к делу всех, чьи интересы могут быть затронуты в ходе исправления границ.

4. Обращение в суд: рассмотрение иска

В суде необходимо доказать реестровую ошибку. В этом пригодится не только межевой план, полученный до суда, но и при необходимости судебная землеустроительная экспертиза, которую назначают по ходатайству стороны. Специалист не только ответит на вопрос о причинах наложения, но и предложит варианты, как его можно исправить.

Суд же выяснит, чьи границы появились на местности раньше – здесь действует принцип «Кто первый их в кадастр внес, тот и прав», рассказывает Бузанова. Еще суд узнает, какова причина ошибки и правомерно ли собственник владеет земельным участком в конкретной площади и конфигурации, продолжает юрист.

Суды могут отказаться удовлетворять требование об исправлении ошибки, потому что есть спор о праве. Это причина абсолютного большинства всех отказов, но они не основаны на законе, уверяет Пустовит.

Суды, которые отказывают в иске об исправлении реестровой ошибки из-за спора о праве, никогда не объясняют, почему его там не может быть. Какая норма права не позволяет быть спором о праве делу об исправлении ошибки? Ведь разрешают его в исковом производстве, которое как раз для этого и предназначено. К тому же суды всегда исследуют, на каком правовом основании участки принадлежат каждой из сторон.

Управляющий партнер АБ «Юг» Юрий Пустовит

Перед покупкой: проверить кота в мешке

Как видно, процедура исправления наложений непростая и может стоить много денег и времени. Но главная сложность, пожалуй, не в бюрократических барьерах, а в конфликте интересов, который может отодвинуть решение проблемы на долгие годы.

В нашей практике в Солнечногорском районе Московской области группа земельных участков де-юре смещена на несколько метров. В итоге некоторые (в том числе производственные) здания расположены фактически на соседних территориях. Ситуация затронула нескольких землепользователей, поэтому они уже несколько лет боятся поднимать этот вопрос.

Антон Шаматонов, партнер «Мозго и партнеры»

Вместо того, чтобы решать проблему (или же не сумев решить), собственник может захотеть продать свой участок. А иной продавец и вовсе не знает о наложении границ, если он долго владел землей и к нему не предъявляли претензий. Такие участки “со скелетом в шкафу” продаются достаточно часто, отмечает Бузанова. Обычно покупателям достаточно кадастрового плана, поэтому о расхождениях они узнают позже, когда нужно, например, разделить участок, или возник спор с соседом, рассказывает Елена Черкасова из юрфирмы “Мозго и партнеры”. По ее словам, покупатели редко узнают о наложении границ на этапе приобретения объекта, но если уж узнают – это должно многих отпугивать, особенно если есть другие варианты.

Чтобы избежать проблем в будущем, есть смысл проверить участок, прежде чем отдавать за него деньги. Надо не только свериться с ЕГРН, но и попросить кадастрового инженера показать на самом участке его юридические границы. Это рекомендует Юлия Жадан из АБ “Степанов и Аксюк”. Проверять нужно и застроенные, и незастроенные участки, настаивает она.

Если проблема с покупаемым участком не глобальная (например, забор огораживает пустующий участок земли или пересечение границ не нарушает прав соседей), можно прикинуть, сколько времени и сил уйдет на исправление недостатка. Тогда будет ясно, стоит ли просить продавца о скидке или предложить ему привести все в порядок самому.

Руководитель практики “Межевание, кадастр, регистрация” “Содружества земельных юристов” Юлия Бузанова

Если реестровая ошибка обнаружилась после покупки, ее нужно исправить, не дожидаясь, пока ее заметят органы власти или соседи. Это поможет сберечь время, деньги и нервы, уверяет Бузанова. Если же ошибку невозможно исправить, это повод подать иск к продавцу об уменьшении цены или расторжении договора, заключает Пустовит.

Росреестр разъяснил порядок определения границ земельного участка

«Практика показывает, что именно отсутствие точно определенных границ является причиной большинства конфликтов между владельцами смежных земельных участков. Но если вы проводите межевание, в ЕГРН вносятся точные границы вашего участка. Таким образом вы защитите свои права и сведете к минимуму возникновение земельных споров», — пояснили в Росреестре.

Наличие четко установленных границ позволяет без лишних проблем совершать с участком любые операции и сделки. Кроме того, межевание поможет исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади.

«Ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога», — добавили в ведомстве.

Как узнать, внесены ли в ЕГРН границы земельного участка?

Вся необходимая информация содержится в выписке из ЕГРН. Если в реестре не окажется необходимых сведений, в выписке будет особая отметка: «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства».

Получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».

Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта» (ПКК). Найти конкретный объект на ней проще всего по адресу. Если в окне описания объекта стоит отметка «Без координат границ» или площадь указана как декларированная, значит, границы участка не установлены.

Как уточнить границы участка?

Межеванием занимаются кадастровые инженеры. Именно они проводят все нужные измерения и расчеты. По закону, каждый кадастровый инженер обязан состоять в специализированной саморегулируемой организации (СРО). СРО контролируют деятельность своих членов и рассматривают жалобы заявителей, если кадастровые работы проведены с нарушениями.

Получить информацию о конкретном кадастровом инженере можно на сайте Росреестра в разделе «Государственный реестр кадастровых инженеров». Там содержатся данные о наличии у него специального образования, квалификационного аттестата, подтверждение его членства в СРО. Кроме того, при помощи электронного реестра кадастровых инженеров можно узнать о результатах профессиональной деятельности специалиста.

Кадастровый инженер выезжает на место и проводит необходимые замеры. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. После ознакомления с результатами замеров, границы участка необходимо согласовать с владельцами смежных участков.

После этих работ кадастровый инженер составляет межевой план.

Какие нужны документы?

Уточнение границ земельного участка проводится на основании сведений, которые содержатся в правоустанавливающем документе на земельный участок. Дополнительно могут быть использованы сведения, указанные в документах, определявших местоположение границ участка при его образовании.

Если таковых нет — уточнение можно провести в соответствии с границами, существующими на местности 15 и более лет и закрепленными с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ участка. Для этого могут потребоваться:

— ситуационные планы, содержащиеся в техпаспортах объектов недвижимости (расположенных на земельном участке), которые подготовлены органами государственного технического учета и технической инвентаризации (БТИ);

— планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, органах местной власти;

— документы по территориальному планированию муниципальных образований;

— проекты организации и застройки территории дачных, садовых и огородных некоммерческих товариществ.

Как согласовать границы участка с соседями?

В согласовании новых границ с владельцами смежных участков также поможет кадастровый инженер: он должен направить им извещения на почтовый или электронный адрес, также допускается согласование в индивидуальном порядке.

Если найти их не получается, кадастровый инженер публикует извещение в местной прессе. Адресат будет считаться уведомленным, даже если он не прочитает это объявление.

Правообладатели смежных участков должны подтвердить свое согласие, подписав акт согласования. Если они не согласны, то могут направить свои возражения кадастровому инженеру. Возражения должны быть зафиксированы в акте согласования местоположения границ земельного участка, а также приложены к межевому плану.

Далее документы необходимо передать в Росреестр. При наличии обоснованных возражений учетно-регистрационные действия будут приостановлены, а решать разногласия соседям придется уже в суде.

Как устранить наложение границ земельных участков?

Наложение границ для владельцев смежных участков является серьёзной проблемой, затрудняющей пользование участком и осложняющей операции с ним.

Устранения данной проблемы можно добиться как мирным соглашением с соседями, так и обращением в суд — в зависимости от причин, из-за которых наложение возникло.

Когда возникает наложение границ
Досудебное урегулирование
Ошибка в кадастровой палате
Ошибка кадастрового инженера
Самовольный перенос границы
Изменения ландшафта
Обращение в суд
Составление заявления

Когда возникает наложение границ

Под наложением границ понимают взаимное пересечение граничных линий смежных наделов земли, когда один и тот же небольшой участок находится внутри границ двух и более соседних наделов.

Выделяют два основных вида наложения границ:

Наложение натуральных границ;
Наложение в межевых (кадастровых) документах.

Второй вид наложения возникает при проведении межевания, когда расчёты кадастрового инженера предписывают передвинуть границы заказчика в сторону соседа, участок которого обозначен на кадастровом плане территории. Причины возникновения наложения границ на кадастровой карте могут быть следующими:

Ошибка в измерениях кадастрового работника;
Ошибка в расчётах геодезической компании, проводившей межевание;
Внесение ошибочных данных в государственный кадастр недвижимости;
Изменение ландшафта местности.

Когда сформированный межевой план отправляют на согласование в кадастровый орган, его сотрудники проверяют представленные расчёты к плану и в отдельных случаях вносят корректировки, которые могут быть неверными (это самый трудноопределяемый тип ошибок).

Досудебное урегулирование

Если при межевых работах обнаружился факт наложения границ, в первую очередь необходимо установить причину такого наложения.

Для этого необходимо предпринять следующие действия:

Обратиться в кадастровую палату для получения кадастровой выписки о границах надела;
Запросить справку о границах из проекта межевания территории;
Заказать пересчёт измеренных кадастровым инженером данных;
Попросить соседа предъявить межевой план или (при отсутствии плана) кадастровый паспорт.

Ошибка в кадастровой палате

Если обнаружится, что сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости (ГКН), отличаются от данных, полученных кадастровым работником при последнем межевании, то необходимо обратиться в ГКН с заявлением об исправлении ошибки, приложив к заявлению следующие документы:

Копию паспорта заявителя;
Правоустанавливающие документы на надел земли;
Правоподтверждающие документы;
Ранее полученная выписка;
Копия части проекта межевания территории с участком заявителя;
Заключение кадастрового специалиста о состоянии границ.

К заключению необходимо приложить данные о кадастровом инженере, проводившем измерения и вычисления, а также копию его лицензии на осуществление геодезических работ.

Если в ГКН отказались исправить ошибку, необходимо потребовать письменный отказ с указанием причины, и после этого обращаться в суд.

Ошибка кадастрового инженера

Нередко встречаются случаи, когда наложение возникает из-за ошибок кадастрового инженера.

Необходимо помнить, что кадастровый инженер, согласно ст. 29 ФЗ «О кадастровой деятельности», должен отвечать следующим требованиям:

Состоять в федеральном реестре кадастровых инженеров;
Иметь соответствующую лицензию;
Иметь высшее образование по профилю;
Работать ранее не менее 2-х лет в качестве помощника кадастрового работника;
Иметь страховой полис ответственности кадастрового работника.

Если сотрудники компании ошиблись в расчётах, то их можно поправить путём привлечения независимого эксперта.

При ошибках в измерениях придётся заново проводить межевание всего участка, что понесёт существенные расходы.

Если новое межевание подтвердило ранее сделанные геодезические ошибки, то заказчик работ вправе взыскать расходы в судебном порядке.

Самовольный перенос границы

Если владелец участка обнаружил самовольный захват части его территории соседом путём переноса забора при межевании, то алгоритм действий следующий:

Потребовать соседа предъявить межевой план или кадастровую выписку с указанием границ его участка;
Представить копию межевого плана соседа и собственного межевого плана в ГКН с требованием исправить ошибку;
При отказе соседа предъявлять документы о границах, провести межевание на своём участке;
Уведомить соседа о необходимости согласования границ, согласно п. 1 ст. 39 ФЗ № 221;
При отказе подписывать акт согласования или неявке на собрание уведомить соседа об ответственности за его действия;
При дальнейших сопротивлениях мирному урегулированию обращаться в суд.

Часто при озвучивании ответственности за самовольный захват земель, согласно ст. 7.1 КоАП РФ, который подразумевает штраф не менее 5000 рублей, соседний землепользователь соглашается на восстановление границ согласно межевому плану.

Для проведения согласования границ необходимо объявить всем заинтересованным лицам о собрании по согласованию, о чём известить их не ранее, чем за десять дней до проведения собрания.

Также можно заключить с соседом соглашение о проведении независимой землеустроительной экспертизы с целью устранить наложение, основываясь на объективных данных. Такую экспертизу проводит геодезическая компания, осуществляя межевые работы в той области смежных границ, где возникло наложение, так как такая услуга намного дешевле, чем межевание обоих спорных наделов.

Изменения ландшафта

Если межевание проводилось пять и более лет назад, когда поворотные точки границ нередко привязывались к естественным элементам ландшафта, при изменении данного ландшафта с течением времени граничные точки сдвигаются, что приводит к наложению границ.

Для устранения наложений из-за изменений ландшафта необходимо провести уточнение границ с использованием современных технических средств.

Обращение в суд

Если досудебные действия не изменили ситуацию, необходимо обратиться в арбитражный суд по месту нахождения наделов земли, границы которых стали предметом споров.

Перед обращением в суд необходимо собрать следующие документы и справки:

Копия паспорта заявителя-истца;
Квитанция об оплате судебной пошлины;
Правоустанавливающие документы на земельный надел истца;
Свидетельство о праве владения земельным наделом;
Кадастровый паспорт надела;
Копия всех страниц межевого плана;
Кадастровая выписка из ГКН о границах;
Заключение кадастрового специалиста;
Данные землеустроительной экспертизы;
Справки и чеки о расходах на досудебное решение вопроса;
Другие документы, подтверждающие досудебные действия истца.

К последним могут относиться отказ кадастрового органа исправлять ошибку в кадастровой карте местности, отказ владельца соседнего надела проводить/согласовывать межевание и др.

К правоустанавливающим относят документы, послужившие основанием для оформления права собственности на надел земли:

Договор покупки, дарения, обмена;
Свидетельство о наследственном праве;
Решение администрации о предоставлении надела в собственность.

Среди страниц-копий межевого плана обязательно должен быть акт согласования межевых работ (он находится на обороте графической части межевого документа).

Если соседний владелец отсутствовал на собрании заинтересованных лиц, необходимо предъявить суду протокол собрания, где будет указано отсутствие данного лица, тогда межевание считается согласованным, в соответствии с п. 3. Ст. 40 ФЗ «О кадастровой деятельности».

Справки о понесённых расходах необходимы, для возмещения убытков и в качестве дополнительного доказательства проводимых досудебных мероприятий.

Перечень документов может быть дополнен в зависимости от конкретных обстоятельств дела.

Что такое государственный жилищный сертификат, зачем он нужен и как его получить? На все эти вопросы вы найдете ответ в нашей статье.

Планируете купить квартиру в Краснодарском крае? Все важные подробности описаны здесь.

Составление заявления

Заявление должно составляться истцом в соответствии с правилами, указанными в ст. 125 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В заявлении должны быть приведены:

Сведения об истце и ответчике;
Номер свидетельства о регистрации права на участок;
Время владения данным участком;
Обстоятельства возникновения разногласий;
Последствия спора для сторон;
Попытки досудебного решения вопроса;
Перечень требований к ответчику.

К сведениям о сторонах относится ФИО, адрес проживания, дата рождения, а также все контактные данные.

После представления сторон необходимо подробно перечислить условия, при которых возник факт наложения границ. Важно указать, к каким последствиям для истца привело нарушение его прав, перечислить возникшие убытки.

Затем нужно подробно описать процедуру досудебных действий в хронологическом порядке, каждое действие желательно подкреплять справкой.

После этого следует перечисление статей законов и локальных нормативных актов, которые были нарушены ответчиком, и требований к ответчику, среди которых могут быть:

Исправление ошибок в кадастровых документах;
Восстановление натуральных границ в соответствии с межевым планом;
Возмещение понесённых убытков и судебных расходов;
Проведение дополнительной землеустроительной экспертизы.

Если истец подозревает соседнего землепользователя в сговоре с кадастровым работником в целях незаконного присвоения земель истца, то необходимо требовать наказания по ст. 170.2 УК РФ, предусматривающей ответственность за внесение в межевой план заведомо ложных сведений вплоть до крупных штрафов, исправительных работ и лишения лицензии на геодезическую деятельность.

Важно помнить, что чем больше справок и доказательств досудебных действий истца будет представлено суду и чем убедительнее они будут, тем больше вероятность, что суд удовлетворит требования такого истца без назначения дополнительных земельных экспертиз и повторных судебных заседаний.

Итак, чтобы устранить наложение границ смежных наделов, необходимо в первую очередь установить причину возникновения такого наложения, после чего предпринимать действия по её устранению. В первую очередь необходимо попытаться мирно решить вопрос, и в случаи неудачи обращаться в суд, собрав как можно больше доказательств своей правоты.

Что делать при наложении границ земельных участков?

Главная » Земля » Что делать при наложении границ земельных участков?

На практике нередки случаи, когда лица, владеющие соседними земельными участками, отказываются подписать составленный в ходе межевальных работ акт. Довольно распространенной причиной возникающих разногласий является, безусловно, наложение границ различных земельных наделов. Споры, связанные с межеванием участков, встречаются довольно часто, порой разрешить спор бывает нелегко.

Что такое наложение границ земельных участков

Наложение границ земельных наделов – это неправильное расположение границ наделов, влекущее споры материального характера или же просто смещающее межевые границы в ту или иную сторону от их верного расположения.

Следует отметить, что наложение границ влечет за собой невозможность осуществлять дальнейшие кадастровые действия как на местности, так и документально.

В случае наложения границ одного участка на границы другого, который был учтен ранее, возникают следующие типы нарушений:

Межи смежных участок смещаются во встречных направлениях. Следовательно, площадь участка, который располагается посередине, становится меньше;
Площадь среднего участка увеличивается посредством заступа границ на территории боковых участков земли;
Один участок налагается на другой в силу его вытягивания или же расширения.

Перечисленные выше ситуации являются неблагоприятными хотя бы для одного собственника, ведь он претерпевает имущественный ущерб из-за уменьшения площади его надела. Сложными являются случаи с такими границами, которые идут с многочисленными изгибами, что существенно затрудняет процесс установления их правильного расположения.

На практике порой встречаются ситуации, когда на месте, где должен располагаться определенный участок, располагается совершенно другой земельный надел.

Причины наложения границ земельных участков при межевании

Существует несколько причин, повлекших наложение границ:

Ошибка, допущенная кадастровым сотрудником;
Изменение ландшафта;
Внесение неверных сведений в кадастр;
Ошибка, допущенная при расчетах в ходе межевальных работ.

После отправки составленного межевого плана на согласование сотрудники кадастрового органа должны проверить расчеты и при необходимости внести в них те или иные изменения и дополнения. Однако данные изменения и дополнения могут быть неправильными.

В случае привязки граничных точек к элементам ландшафта его изменение может повлечь за собой наложение.

Как узнать о наложении границ земельных участков

Выявить данную проблему совсем не просто. Порой собственник не имеет данный сведений на протяжении многих лет. Чтобы выявить наложение границ, необходимо изучить ряд документов и данные из кадастра.

На практике часто случается так, что данная проблема обнаруживается лишь в ходе разногласий по поводу границ у лиц, владеющих соседними участками. Например, когда в ходе установки одним соседом границ участка другой сосед понимает, что после межевания площадь его участка стала меньше.

Главная причина расхождений – кадастровая ошибка.

В таком случае ответственность за нарушение прав возлагается на следующих лиц:

на служащих кадастрового органа;
на специалистов, в частности, геодезистов и инженеров, в ходе деятельности которых были допущены недочеты.

Выявить наложение границ можно:

в ходе межевальных работ (данные работы осуществляются при разделе, объединении участков, необходимы и для государственной регистрации);
в процессе постановки участков на кадастровый учет.

В первой ситуации кадастровым инженером будет составлено заключение, содержащее информацию о наложении границ определенных участков, о причинах такого наложения. Во второй ситуации вы получите решение о том, что постановка на учет приостановлена или же в постановке на учет отказано.

Заключение специалиста и отказ Росреестра будут являться основаниями для последующего судебного или внесудебного решения проблемы.

Что делать, если при межевании произошло наложение границ участков

При обнаружении наложения границ в обязательном порядке установите причину данного наложения.

Осуществите ряд следующих действий:

Обратитесь в кадастровую палату, чтобы получить выписку, содержащую информацию о границах участка;
Запросите справку из проекта межевания, содержащую информацию о границах участка;
Закажите перерасчет данных, которые были измерены специалистом;
Возьмите у лица, владеющего соседним участком, межевой план участка.

Обращаясь за выпиской, обязательно представьте паспорт и соответствующее свидетельство на участок. Срок, установленный для предоставления выписки, составляет десять дней.

Что делать, если наложение границ участков произошло из-за ошибки в ЕГРН

В случае расхождения содержащихся в ЕГРН данных и данных, которые были получены кадастровым специалистом в ходе последних межевальных работ, в обязательном порядке обратитесь в ЕГРН, представив заявление и ряд следующих документов:

Ксерокопию вашего паспорта;
Документы, устанавливающие ваши права на землю;
Документы, подтверждающие ваши правомочия;
Выписка;
Копию части проекта межевания земель, где расположен ваш участок;
Заключение кадастрового инженера о состоянии границ участков.

В обязательном порядке приложите к заключению сведения о специалисте, который проводил межевальные работы, копию его лицензии, дающей право осуществлять такие работы.

Срок, установленный для рассмотрения заявления кадастровым органом, составляет 30 дней. По истечении данного срока вы получите либо отказ в исправлении или же решение об исправлении. Не забывайте, что отказ должен быть исключительно в письменном виде, обоснованным. После этого обращайтесь в суд.

Наложение участков на кадастровой карте.

Об определении границ участка на местности читайте тут.

Что делать, если наложение границ участков произошло из-за ошибки кадастрового инженера

На практике нередки ситуации, в которых наложение является следствием ошибки кадастрового инженера.

Следует отметить, что в соответствии со статьей 29 Федерального закона «О кадастровой деятельности» к кадастровому инженеру предъявляются следующие требования:

Он должен обладать соответствующей лицензией;
У него должно быть соответствующее высшее образование;
Он должен состоять в федеральном реестре данных специалистов;
Он должен иметь опыт работы помощником кадастрового инженера не менее двух лет;
Он должен обладать страховым полисом ответственности.

В случае несоответствия специалиста перечисленным выше требованиям вы имеете право требовать возмещения убытков от компании, проводившей работы. Кроме того, вы можете потребовать осуществить работы вновь.

В случае допущения кадастровыми специалистами ошибки в расчетах, вы имеете право воспользоваться услугами независимого эксперта. Ошибки в измерениях влекут за собой необходимость осуществлять новые межевальные работы на участке, что требует дополнительные расходы.

В случае подтверждения ошибок после осуществления новых межевальных работ, вы имеете право взыскания расходов через суд.

Основания для обращения в суд при наложении границ земельных участков

Суд общей юрисдикции в первой инстанции рассматривает дела данного рода. Подайте иск в суд района, в котором находится ваш земельный надел.

Согласно статье 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подача иска осуществляется в арбитражный суд в соответствии с местом нахождения или жительства ответчика.

Существует ряд типовых случаев для обращения в арбитражный суд:

наличие притязаний на межевые границы со стороны лиц, владеющих соседними участками земли;
выявление ошибки при межевальных работах;
выявление ошибки в процессе регистрации надела или сделки;
наличие отказа Росреестра устранить выявленную ошибку.

Исковое заявление при наложении границ земельного участка

В соответствии со статьей 125 АПК РФ в оформленном по определенной форме исковом заявлении укажите следующие данные:

Информацию о каждой из сторон;
Условия спора, детальная информация о наложении границ;
Момент возникновения права владения землей, форму права;
Условия, при которых вам стало известно о том, что произошло наложение границ;
Информацию о том, каким образом вы пытались разрешить возникшую ситуацию в досудебном порядке. Приложите соответствующие документы, подтверждающие ваши действия;
Действия, совершенные ответчиком, в результате которых ваше право было нарушено;
Обращение к судебному органу с просьбой признать иск в полном объеме.

Документы для подачи искового заявления при наложении земельных участков

Приложите к заявлению следующие документы:

Кадастровый паспорт участка;
Квитанцию, подтверждающую оплату государственной пошлины (300 руб.);
Ваш паспорт;
Документ, который устанавливает право участок;
Свидетельство, содержащее информацию о форме права.

Доверенные лица должны предоставить доверенность, прошедшую нотариальное заверение, и паспорт. Приложите к иску документы, подтверждающие ваши правомочия.

Рассмотрение дела в суде о наложении земельных участков

Ознакомившись с делом, стороны отстаивают свои позиции по данному вопросу в суде. При выступлении следует опираться на представляемые доказательства. Следует отметить, что участниками судебного разбирательства могут являться и свидетели, которые могут подтвердить факт нарушения прав. Важная роль отводится кадастровому специалисту, который может прокомментировать сложившуюся ситуацию с профессиональной точки зрения.

Если ответчик – лицо, представляющее Росреестр, обязательно приведите свои доводы для отказа от исправления выявленной ошибки. Отказ может быть порожден законодательными нормами, в соответствии с которыми необходимо решение суда в качестве правоустанавливающего акта.

Если ответчик нарушил границы вашего участка, что привело к причинению имущественного ущерба, вы имеете право подать иск о возмещении данного ущерба.

В обязательном порядке обоснуйте сумму иска при помощи:

тех или иных платежных документов;
справок независимых оценщиков;
экспертных заключений.

Восстановить ваши права вы можете после признания вашей позиции судом.

Вынесение решения в суде о наложении земельных участков

Проанализировав позиции сторон, суд выносит свое решение. Оно основывается на законодательных нормах и на объективной позиции, содержащейся в документации, представленной сторонами. Получить решение суда вы можете в виде выписки. Данный документ имеет как правоизменяющую, так и правоустанавливающую функцию.

В соответствии с приведенными выше положениями границы участков должны быть восстановлены или же должны быть оставлены без изменений.

Выписка служит резолюцией для органов, в которых участок будет зарегистрирован.

Предыдущая запись Как объединить два земельных участка с разными кадастровыми номерами в один?
Следующая запись Наложение участков на кадастровой карте