Как заключить договор аренды для регистрации ооо

Особенности аренды юридического адреса

Для чего компании нужен юридический адрес? На него направляются уведомления, требования, деловые письма. Он необходим при сделках с контрагентами, открытии р/с, приеме корреспонденции, формировании учредительной документации.

Вопрос: Может ли предоставление договора аренды рабочего места являться надлежащим доказательством нахождения юридического лица по указанному адресу?
Посмотреть ответ

Основы аренды юридических адресов

Законом не предусмотрена аренда ЮА. Можно сказать, что это фиктивная аренда помещения. По этой причине процедура предполагает риск возникновения сложностей. Поэтому для благополучного исхода дела рекомендуется учитывать все правила. В статье 54 ГК РФ указано, что юридический адрес определяется местом государственной регистрации.

Вопрос: Правомерно ли условие договора аренды о взимании с арендатора помимо арендных платежей платы за юридический адрес?
Посмотреть ответ

Предпринимателю нужно знать о таком понятии, как массовые ЮА. По таким адресам зарегистрировано нескольких компаний. Никаких юридических последствий такая массовость не несет, однако она вызывает повышенное внимание со стороны контролирующих органов. Связано это с тем, что по таким адресам часто регистрируются фирмы-однодневки.

Вопрос: Может ли индивидуальный предприниматель зарегистрироваться по так называемому юридическому адресу, отличающемуся от адреса места жительства, например по адресу арендованного офиса?
Посмотреть ответ

ФНС публикует наиболее подозрительные адреса на своем сайте. Фактически они попадают в черный список. Если ЮА находится в этом перечне, компанию ожидают постоянные проверки. Она может столкнуться со сложностями при взаимодействии с банками и контрагентами. Избежать этого просто:

• Приобретение ЮА только у проверенных компаний, которые давно работают на рынке.
• Проверка предлагаемого адреса на его массовость.

К СВЕДЕНИЮ! Массовые ЮА стоят дешевле, индивидуальные – дороже. Однако вторые более демократичны в перспективе.

Разновидности юридических адресов

Существует много фирм, предлагающих аренду юридического адреса. В каких случаях это актуально? К примеру, компания планирует работать в Москве. Однако у предпринимателя недостаточно средств для того, чтобы снять офис в столице. Поэтому он фиктивно регистрируется в Москве, однако офис переносит за пределы города. Предполагается, что это временная мера. Как только у фирмы появятся деньги, она обоснуется в Москве. Приобретать адрес в этом случае не имеет смысла. Стоит он дорого, и получение всех прав нужно только при длительной эксплуатации. Имеет смысл выбрать именно аренду.

Фирмы предлагают самые разные юридические адреса. Можно подразделить их на эти формы:

• Поддельные ЮА. Наиболее дешевый вариант. Предполагает, что адрес существует на бумаге, но фактически никакого помещения нет. Такая покупка влечет за собой множество сложностей. Дело в том, что адрес используется для почтового и секретарского обслуживания. То есть все письма компании будут приходить практически в никуда. Адрес может проверить налоговая служба. В этом случае организацию ждут проблемы.
• ЮА без рабочего места. Адрес будет реальным, но на месте не будет офиса. Это может вызывать трудности при выездных проверках.
• ЮА с рабочим местом. На месте адреса расположен офис. Стоимость такого ЮА наиболее велика.

Адрес может быть массовым и единичным. В первом случае на ЮА регистрируется несколько компаний, во втором – только одна.

Правила аренды

Соглашение об аренде обычно регистрируется на срок 11 месяцев. При заключении договора на год документ проходит государственную регистрацию. Это длительная и сложная процедура, а потому оптимальным сроком является именно 11 месяцев. При истечении этого срока заключается новое соглашение.

Как правило, ЮА нужен только при первичной регистрации. Соглашение не продлевается. Однако это ошибка со стороны предпринимателя. Договор рекомендуется продлевать даже в том случае, если наличие официального адреса не является насущной необходимостью. Если компания не предоставит в банк или налоговую подтверждение ЮА при запросе, ее ожидают санкции.

При аренде крайне важно обращаться только в проверенные компании. Следует просмотреть предложения нескольких фирм и вывести примерную среднюю стоимость услуги. Если цена аренды от какой-либо организации значительно ниже среднерыночного уровня, очень велик риск, что это мошенники. Стоит проверить, сколько времени фирма работает. Не стоит обращаться к однодневкам.

Документальное оформление

Процедура покупки ЮА предполагает оформление этих документов:

• Соглашение об аренде помещения.
• Гарантийное письмо от собственника адреса.
• Свидетельство о праве собственности.
• Акт приема-передачи офиса.

Главный документ процедуры – это соглашение об аренде. В договоре нужно указать сведения об обоих участниках:

• Информация о покупателе: ФИО, должность, документ, подтверждающий право на подпись.
• Информация о лице, предоставившем адрес: ФИО, паспортные данные, место регистрации.

Большая часть соглашения соответствует договору аренды. В частности, нужно указать эту информацию:

• Юридический адрес.
• Абонентский номер телефона в помещении.
• Срок аренды.
• Размер платы за услуги.
• Ответственность за неисполнение услуг.
• Порядок досрочного прекращения отношений.
• Условия продления соглашения.
• Порядок внесения изменений.
• Банковские реквизиты.

Соглашение не будет действительно без подписей. Однако больше никаких требований к договору не предъявляется. Составлено оно может быть по простой форме. Нотариального заверения не требуется.

К СВЕДЕНИЮ! При составлении соглашения рекомендуется конкретизировать все положения. Если одна из сторон нарушит условия договора, можно будет отстоять свои интересы.

Преимущества и недостатки аренды юридического адреса

При аренде юридического адреса следует учесть все преимущества и минусы процедуры. Это дорогая услуга, а потому перед ее покупкой стоит взвесить все за и против. Рассмотрим преимущества аренды:

• Финансовая выгода. Предпринимателю не придется тратить средства на аренду помещения, содержание офиса. Это актуально для новых компаний, у которых пока нет больших прибылей.
• Налаживание взаимодействия с налоговой. Можно выбрать тот ЮА, который находится по местоположению лояльного филиала налоговой.
• Пользование дополнительными услугами. Крупные компании предлагают не только услуги аренды, но и дополнительные услуги: почтовое и секретарское обслуживание. В этом случае вся почта, приходящая на ЮА, будет перенаправляться на фактический адрес нахождения фирмы.
• Качественное обслуживание. Специалисты могут подбирать ЮА по критериям, заданным предпринимателем.

Однако процедура влечет за собой некоторые риски:

• Отказ в государственной регистрации при возникновении подозрений.
• В процессе выездной проверки специалисты могут не обнаружить фирму по ее адресу. В этом случае накладывается штраф.
• Отказ в предоставлении банковских услуг: кредитование, открытие расчетного счета.
• Если адрес является массовым, контрагенты фирмы могут утратить к ней доверие.

К СВЕДЕНИЮ! Практически все приведенные недостатки можно нейтрализовать. Для этого нужно приобретать надежные адреса в больших компаниях. Последние обычно предоставляют дополнительные услуги. К примеру, предприниматель получает уведомление о проведении выездной проверки. В этом случае он может обратиться в компанию и попросить предоставить помещение на время проверки. Так можно без проблем для себя пройти все контрольные мероприятия. Оплачивается помещение в период проверки в большинстве случаев посуточно. То есть офис не нужно снимать на весь месяц. Выездные проверки – достаточно редкое мероприятие, а потому тратить много средств на услугу не придется.

Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре

Склады, офисы или магазины обычно сдают на несколько лет. Так арендодатель получает постоянный доход, а арендатор спокойно работает и знает, что его никто не выселит.

Длительные договоры аренды, на срок от двенадцати месяцев, обязательно регистрировать в Росреестре. Без регистрации договор не защищает арендатора, и в один момент он может оказаться на улице. Рассказываем, как зарегистрировать договор и что будет, если этого не сделать.

Зачем регистрировать договор аренды

По закону договоры аренды со сроком больше двенадцати месяцев нужно регистрировать в Росреестре. Но нигде не прописаны сроки, в которые нужно уложиться с регистрацией. Можно прийти в Росреестр даже через год после заключения договора, и никто за это не оштрафует.

Но не стоит думать, что раз сроков нет, то можно тянуть с регистрацией. Незарегистрированный договор описывает права и обязанности для арендатора и арендодателя. Если у них воникнет спор, суд рассмотрит такой договор. Но стоит в деле появиться третьим лицам, договор не поможет.

Третьи лица — это не кто-то абстрактный. Это новый собственник помещения, налоговая и лицензирующие органы. Если снять помещение по незарегистрированному договору:

налоговая не разрешит арендатору учесть арендные платежи в расходах и уменьшить налоговую базу при расчете налога на прибыль;

лицензирующий орган не выдаст лицензию на работу в чужом помещении. Не получится открыть салон красоты или магазин с алкогольным отделом.

Собственник может продать помещение или умереть. С юридической точки зрения для нового владельца — покупателя или наследника — незарегистрированный договор аренды не существует. Раз о договоре нет записи в Едином государственном реестре недвижимости и права арендатора нигде не отражены, то и соблюдать такой договор новому собственнику не нужно.

Новый собственник может попросить арендатора съехать или предложить новый договор с другими условиями. Например, поднять цену в десять раз.

Предприниматель снял у государства склад на несколько лет. Он заключил долгосрочный договор с городскими властями, но не зарегистрировал его. Через три года это помещение выкупил другой предприниматель, который ничего не знал об арендаторе.

Новый собственник обратился в суд, чтобы освободить свое помещение. Суд встал на его сторону: новый владелец ничего не знал об аренде при покупке склада, значит не обязан соблюдать этот договор. Арендатора выселили.

Не получится сказать новому владельцу или налоговой: «Мы не успели зарегистрировать договор». Это никого не волнует.

Документы для регистрации

Заявление о регистрации договора аренды может подать и арендатор, и арендодатель. Главное — предоставить в Росреестр необходимый пакет документов.

Точно понадобится паспорт того, кто подает заявление, договор аренды, акт передачи помещения арендатору и документ об оплате госпошлины. Остальное — зависит от того, кто участвует в сделке.

От юрлица действует представитель. Поэтому кроме паспорта ему понадобится документ, который подтверждает его полномочия. Для генерального директора — это приказ о назначении на должность, для рядового сотрудника — нотариальная доверенность.

На регистрацию отправляют несколько экземпляров договора аренды: по одному на каждую сторону сделки и один для Росреестра. К договору прикладывают акт приема-передачи недвижимости, по которому арендатор принял помещение.

Как проверить договор аренды

Пошлину оплачивает тот, кто подает заявление на регистрацию. Подавать может любая сторона — арендодатель или арендатор. Размер пошлины разный для ИП и юрлиц:

• 2 000 ₽ — для ИП;
• 22 000 ₽ — для юридического лица.

ИП может оплатить пошлину через расчетный счет или по квитанции в банке, а юридическое лицо — только через расчетный счет. Оплату подтверждает квитанция или платежное поручение.

Проверка законности сделки

Перед регистрацией договора Росреестр проверяет не только то, что арендодатель и арендатор заключили договор, но и законность сделки. Вот ситуации, в которых заявителю придется предоставить дополнительные документы:

• договор аренды подписал представитель, а не арендатор или арендодатель лично;
• арендодатель сдает часть помещения или здания;
• арендодатель ИП сдает недвижимость, которую купил в браке;
• сделка аренды для компании считается крупной;
• объект аренды в залоге.

Договор аренды подписал представитель. Подписать договор аренды может кто угодно: брат предпринимателя или главбух. Главное, чтобы у него была нотариально заверенная доверенность. Росреестр будет проверять доверенность. Если она не действует — откажут в регистрации.

Лучше на всякий случай проверить доверенность на сайте Нотариальной палаты:

Сдается часть помещения. Бывает, что сдают не целое помещение, а часть, например, три комнаты. У этих трех комнат должен быть отдельный кадастровый номер. Если его нет, в Росреестр подают технический план.

ИП Калабушев хочет снять три кабинета в большом офисном здании. Росреестр не может зарегистрировать такой договор: офисное здание целиком в реестре недвижимости есть, а трех кабинетов с отдельным кадастровым номером — нет.

В этом случае арендодатель должен заказать технический план на часть помещения у кадастрового инженера. Такого специалиста можно найти через интернет. Главное — проверить, чтобы он был в официальном реестре кадастровых инженеров.

Инженер возьмет документы на помещение и договор. В договоре часть помещения должна быть описана текстом и показана на плане. Инженер готовит технический план, а Росреестр бесплатно ставит часть помещения на временный кадастровый учет одновременно с регистрацией аренды. Обычно на подготовку технического плана уходит от пяти до пятнадцати дней.

Арендатор сдает недвижимость, которую купил в браке. Если помещение купили в браке, оно считается общей собственностью супругов. Чтобы сдать его в аренду, придется получить согласие супруга. Такой документ оформляет нотариус.

Не надо делать согласие, если по брачному договору недвижимость принадлежит арендодателю. Если арендодатель купил недвижимость до брака, ему нужно указать это в примечании к заявлению на регистрацию договора.

Сделка аренды считается крупной для компании. Если платежи за весь срок аренды больше 25% от cтoимocти имyщecтвa юрлица, сделка считается крупной. Ее должны одобрить участники на общем собрании или заседании совета директоров компании.

ООО «Калейдоскоп» сдает часть помещения ООО «Терпсихора». Всё имущество «Терпсихоры» стоит 750 000 ₽.

Срок аренды — 24 месяца, ежемесячный платеж — десять тысяч ₽.

Всего «Терпсихора» заплатит 240 000 ₽.

240 000 ₽ — это 32% от стоимости всего имущества компании.

Значит, для аренды офиса участники «Терпсихоры» должны провести общее собрание или совет директоров, принять решение и описать его в протоколе. Вот тогда снимать помещение можно.

Если крупную сделку не одобрит совет директоров или заседание участников, любой участник ООО сможет обратиться в суд, чтобы договор аренды признали недействительным.

Помещение в залоге. Если арендодатель купил помещение в ипотеку или взял кредит под залог этого помещения, необходимо получить письменное согласие банка на сделку.

Как подать заявление на регистрацию договора

Арендодатель или арендатор может подать заявление на регистрацию любым удобным способом: прийти в МФЦ или отправить документы сразу в Росреестр — через сайт или по почте.

Срок регистрации договора — 9 рабочих дней. Если перед регистрацией часть помещения ставят на кадастровый учёт — 12 рабочих дней.

В МФЦ нужно взять оригиналы всех документов и одписанные договоры: по одному для каждой стороны и один экземпляр для Росреестра. МФЦ можно выбрать любой, главное, чтобы отделение было в одном регионе с помещением.

Если помещение находится не в том районе, где арендатор и арендодатель, заявление подают в Росреестр. Например, арендатор из Москвы арендует помещение под кафе в Туле. Чтобы не ехать в Тулу, нужно выбрать отделение Росреестра, которое регистрирует сделки независимо от расположения помещения. На языке Росреестра это называется «отделение с экстерриториальным приемом».

Найти отделение можно на сайте Росреестра:

Чтобы подать заявление через сайт Росреестра, арендодателю и арендатору нужны электронные подписи. Каждый должен подписать свои документы сам: воспользоваться одной подписью для обоих нельзя.

Первый шаг на сайте выглядит так:

Дальше потребуется ввести информацию об объекте и заявителе, загрузить и подписать электронные версии или сканы документов.

Заявление и нотариально заверенные копии можно отправить через Почту России. Бумаги нужно пересылать ценным заказным письмом с описью вложений. Получатель — отделение Росреестра по району, где находится помещение, или центральное отделение.

Если подает заявление ветеран Великой Отечественной войны, инвалид I и II групп, сотрудник Росреестра приедет сам. Это бесплатно. Чтобы договориться о выездном приеме заявления, нужно подать заявку в Росреестр по телефону или электронной почте. Официальный запрос не нужен.

Росреестр приостанавливает регистрацию

Бывают случаи, когда Росреестр отказывается принимать документы или приостанавливает регистрацию. Вот почему так бывает:

Проблема

Что делать

Росреестр приостанавливает регистрацию, потому что арендодатель запретил регистрацию действий с его имуществом без своего личного участия.

Собственник отзывает заявление о невозможности регистрации. Для этого ему нужно подать заявление в Росреестр.

Росреестр прислал уведомление о приостановке государственной регистрации.

Ознакомиться с причинами приостановки. Устранить недочеты в трехмесячный срок.

Не получается исправить недочеты в документах за три месяца.

Подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев и спокойно исправлять недочеты.

Если Росреестр приостановит регистрацию или откажет, сотрудники ведомства соощат электронным письмом, позвонят или отправят смс. Какой способ выберет Росреест, предугадать сложно, в разных регионах сотрудники действуют по-разному. Поэтому лучше сходить за бумажным уведомлением с причинами отказа или приостановки, его в МФЦ.

Что делать после регистрации

После регистрации Росреестр возвращает заявителю договор, на котором есть запись с номером и датой регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. С этого момента стороны должны сообщать в Росреестр, если захотят разорвать сделку раньше срока или изменить условия.

Чтобы изменить условия договора или расторгнуть его, арендатор и арендодатель оформляют дополнительное соглашение и регистрируют его в Росреестре. Пошлина в этом случае меньше: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.

Когда срок аренды истечет, арендатору нужно зарегистрировать прекращение договора — на языке Росреестра «погасить запись об обременении». Для этого подают заявление, документ, который подтверждает прекращение договора аренды, и акт приема-передачи, по которому арендатор передал помещение арендодателю.

Короче

Что проверить перед регистрацией

в договоре аренды указаны существенные условия;

доверенность представителя действует;

супруг арендодателя разрешает сделку;

банк разрешает сделку, если помещение в залоге;

совет директоров или общее собрание участников юрлица одобряют крупную сделку.

Когда сообщать в Росреестр

изменились условия договора;

арендодатель и арендатор хотят досрочно расторгнуть договор;

Как выбрать юридический адрес для компании

Хочу открыть компанию в форме ООО. Встал вопрос, какой адрес указывать в заявлении о государственной регистрации для налоговой.

Слышал, что можно зарегистрировать фирму на свой домашний адрес. Какие здесь могут быть проблемы?

А еще в интернете предлагают адреса под юрлицо за копейки. Это законно? Если я куплю такой адрес, налоговая меня зарегистрирует?

Виктор, когда я размышлял, какой адрес выбрать для компании, рассматривал три варианта регистрации: по адресу проживания директора, в арендованном офисе и через аренду адреса. Расскажу, на каком варианте остановился и почему.

Что такое юридический адрес

Юридический адрес общества — это местонахождение его исполнительного органа, который действует постоянно и без доверенности. Обычно это директор или генеральный директор.

При заполнении заявления о регистрации юридического лица требуется указать адрес, по которому находится исполнительный орган. Налоговая инспекция может отказать в регистрации, если посчитает, что этот адрес не соответствует действительности.

Т⁠—⁠Ж уже писал, что такое ООО и как выбрать для него адрес регистрации. Поэтому разберем, какой юридический адрес удобнее и безопаснее на практике.

Регистрация по месту проживания директора или учредителя

Зарегистрировать общество на домашний адрес можно, но не все налоговые инспекции об этом знают — поэтому могут отказать. Налоговые считают, что жилые помещения предназначены только для проживания граждан и не могут использоваться как адрес регистрации компании. Чтобы использовать помещение для бизнеса, его надо перевести в нежилое.

Такое решение незаконно и легко отменяется через суд. Если исполнительный орган — руководитель — размещается в своей квартире, это не значит, что недвижимость используется для ведения предпринимательской деятельности. Офис компании, сотрудники, оборудование могут находиться в другом месте.

Федеральная налоговая служба подготовила письмо, где подтвердила, что регистрировать юрлицо по адресу проживания директора или учредителя — нормально и законно.

Такая регистрация возможна только с согласия собственника жилой недвижимости. Согласие не надо получать, если руководитель или учредитель организации — собственник недвижимости или в ней прописан.

Этот вариант выглядит простым и удобным, но я от него отказался. Вот почему:

1. Любой желающий сможет узнать мой адрес, выгрузив выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) с сайта налоговой.
2. Если у организации возникнут долги, приставы придут ко мне домой. Я должен буду доказать, что имущество в квартире принадлежит мне, а не организации: представить чеки, договоры, квитанции. Если я не смогу этого сделать, приставы заберут имущество в счет долга.
3. Встречи с контролирующими государственными организациями — ФНС, Роспотребнадзором, прокуратурой, Роскомнадзором и так далее — будут проходить в уютной домашней обстановке. Это не всегда удобно и приятно, особенно для людей, которые со мной живут.
4. Потенциальные клиенты и контрагенты настороженно относятся к организациям, которые зарегистрированы в жилой недвижимости.

Аренда адреса под регистрацию

Есть множество компаний, которые предлагают арендовать адрес под регистрацию юрлица. Обратите внимание: адрес, а не офис. Фактически они дают гарантийное письмо для налоговой. В нем указано, что кто-то там обязуется предоставить площадь под размещение исполнительного органа и заключить договор аренды.

Если регистрация пройдет успешно, с вами действительно подпишут договор аренды, а также договор на почтовое сопровождение. Когда на арендованный адрес будет приходить почтовая корреспонденция, ее будут получать и отправлять вам.

Плюс тут один: арендовать адрес дешевле, чем снимать офис. А вот минусы серьезные.

Налоговая может посчитать адрес недостоверным и отказать в регистрации. Один из признаков недостоверности: по указанному адресу зарегистрированы другие организации, которые на самом деле там не находятся. Это как раз такой случай: на площади в несколько квадратных метров могут по бумагам ютиться десятки фирм.

Даже если удастся получить регистрацию, проблемы не закончатся. ФНС считает подозрительными адреса, где находится 5 и более юрлиц. Когда компания начнет работать, налоговая может прийти, чтобы осмотреть помещение. Если налоговики не найдут по адресу офис компании, то очень расстроятся. Они составят акт, что по указанному в ЕГРЮЛ адресу организация не обнаружена.

Дальнейшее развитие событий будет неприятным. Организация, ее директор и учредитель получат письма с требованием предоставить достоверную информацию или доказательства достоверности прежних сведений об адресе. На это дадут 30 дней, по истечении которых в ЕГРЮЛ внесут отметку о недостоверности сведений. Это своего рода черная метка, которую видят все: банки, контрагенты, клиенты.

После этого налоговая служба может:

1. Привлечь руководителя к административной ответственности по статье 14.25 КоАП РФ.
2. Направить иск в суд о ликвидации такого юридического лица.

Аренда офиса

Этим путем я и пошел. Чтобы зарегистрировать фирму по адресу арендованного офиса, нужно сначала найти арендодателя. Но подписывать договор с ним нельзя, ведь компания еще фактически не существует. Поэтому у арендодателя необходимо взять гарантийное письмо о том, что он обязуется заключить договор аренды и предоставить площадь под размещение исполнительного органа.

Тут есть три момента:

1. Лучше заранее проверить, не относится ли адрес к массовым. Сделать это можно с помощью сервиса на сайте ФНС. Если там зарегистрировано 5 и более компаний, налоговая может вредничать. Например, нас без проблем зарегистрировали, но уже через неделю пришли, чтобы осмотреть помещение, проверить наличие рабочих мест и договор аренды.
2. В гарантийном письме и в заявлении о регистрации адрес должен быть указан как можно более конкретно. Например, вы арендуете помещение в крупном бизнес-центре и указываете адрес: г. Саратов, ул. Московская, д. 75. А налоговая говорит: «Ну уж нет, где мы вас там искать будем? Давайте поточнее». Лучше так: г. Саратов, ул. Московская, дом 75, этаж 3, офис 77.
3. В гарантийном письме должны быть контакты собственника. Если у налоговиков возникнут подозрения, они смогут связаться с арендодателем и все у него спросить.

Как найти офис в аренду, мы уже рассказывали. Как не облажаться при заключении договора аренды, тоже писали. Почитайте, вам это может понадобиться.

Варианты, которые я не рассматривал

Арендатор — ИП. Если речь о регистрации ИП, то все просто. Не надо ломать голову и выбирать, где зарегистрировать фирму: индивидуальные предприниматели регистрируются по месту жительства — адресу постоянной прописки. Если ее нет, можно зарегистрироваться и по временной прописке, но только на срок ее действия.

Учредитель — богач. Если учредитель фирмы — богач, наверняка у него есть собственное нежилое помещение или он может его купить. По адресу помещения можно и нужно зарегистрировать фирму. Скорее всего, налоговики запросят правоустанавливающие документы на недвижимость.

Есть поддержка государства. Во многих городах есть программы помощи начинающим предпринимателям. Например, могут предоставить помещение в бизнес-инкубаторе на льготных условиях. Нужно лишь удовлетворять требованиям конкретного инкубатора.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Как заключить договор аренды для регистрации ооо

Оно должно быть написано кириллицей — транскрибируйте все иностранные слова. Некоторые названия использовать нельзя , например:

• Названия государств. Для слов «Россия» или «Российская Федерация» и производных от них — «российский», «федеральный» — нужно специальное разрешение. Его можно получить, если больше 25 % уставного капитала ООО принадлежит государству (и это не единственное условие).
• Названия общественных объединений, например Красный Крест, ООН.
• Слова, которые прямо указывают или намекают на участие государства в капитале ООО, хотя его нет в учредителях. Например, «муниципальный», «Минсельхоз».
• Названия, которые противоречат общественным интересам, гуманности и морали.

Придумывать название для компании — большое дело, поэтому у нас об этом есть отдельная статья .

Выберите юридический адрес

По закону юридический адрес надо регистрировать там, где находится руководитель . Можно использовать домашний адрес одного из учредителей ООО, но тут свои нюансы: важно быть собственником квартиры или иметь прописку в ней. Для склада жилое помещение тоже не подойдёт, открыть магазин в нём нельзя.

По юридическому адресу будут приходить с проверкой сотрудники налоговой и других органов, также туда направят все уведомления по почте.

Хорошо, если юридический и фактический адрес совпадают, — так проще для вас. Во-первых, это понравится налоговой и службе безопасности банка, в котором откроете расчётный счёт. Во-вторых, если фактический адрес признают обособленным подразделением, его придётся отдельно регистрировать и сдавать налоговую отчётность.

Не забудьте предоставить документ, подтверждающий право собственности на это помещение или гарантийное письмо от арендодателя.

Выберите генерального директора и утвердите устав

Гендиректора можно выбрать из учредителей, пригласить со стороны или назначить самого себя, если вы единственный учредитель. Решение о назначении принимают на собрании по учреждению ООО и протоколируют на бумаге.

Руководитель будет заключать сделки с контрагентами, распределять финансы и принимать на работу сотрудников. Его имя внесут в заявление. Трудовой договор можно заключить уже после регистрации ООО.

Не забудьте написать устав — на отдельном собрании или тут же, после выбора руководителя.

Выберите коды ОКВЭД

Коды общероссийского классификатора ведения экономической деятельности — это сокращённая закодированная информация о том, чем занимается фирма.

Коды ищите в справочнике . Указывайте несколько — главное, чтобы они подходили вашему роду деятельности, ограничений по количеству кодов нет.

Если ошибётесь в выборе или написании кода, в регистрации откажут. Налоговая может в любой момент провести проверку. Если выяснится, что деятельность работающей фирмы не соответствует кодам ОКВЭД, придётся заплатить штраф в размере от 5 до 10 тысяч рублей.

Выберите систему налогообложения

По умолчанию новая компания будет работать на ОСНО — общей системе налогообложения. Что по налогам:

• не больше 2,2 % от кадастровой стоимости;
• на прибыль — 20 %;
• НДС — 20 %.

Если не хотите работать на ОСНО, сразу подготовьте уведомление о переходе на другой режим и подайте его при регистрации. Для УСН нужна форма № 26.2-1 , для ЕСХН — форма № 26.1-1 . Если подадите заявление позже, чем через 30 дней после регистрации, компания останется на общей системе до конца календарного года.

Соберите пакет документов

В нём должны быть:

• протокол о создании юридического лица, договор об учреждении ООО;
• устав юридического лица;
• квитанция об уплате госпошлины;
• документы, подтверждающие юридический адрес (например, договор аренды).

Подайте на регистрацию

Заявление на регистрацию заполняют по форме № Р11001 . В нём 24 страницы со сведениями о юрлице. Туда нужно внести:

• информацию об учредителях;
• сумму уставного капитала;
• данные об управляющем или управляющей организации;
• информацию о гендиректоре;
• коды ОКВЭД;
• данные об управляющей компании.

Налоговой понадобится 3 дня для принятия решения. Если всё хорошо, вам выдадут несколько важных документов:

• свидетельство о постановке на учёт;
• лист записи ЕГРЮЛ;
• устав с отметкой налогового органа о регистрации.

Когда зарегистрируете ООО и получите на руки все документы, — но не позже, чем через четыре месяца, — внесите сумму уставного капитала на расчётный счёт. Неоплаченные доли становятся активами организации, их продают или распределяют между участниками.

Где регистрируют ООО

• В налоговой, к которой относится юридический адрес, — её можно найти в справочнике ФНС .
• В МФЦ «Мои документы» — центре госуслуг.
• У нотариуса. Он подпишет документы, используя свою ЭЦП, и отправит их в налоговую.
• На сайте «Госуслуги».
• На сайте ФНС.

При подаче документов через сайт «Госуслуги» или на интернет-странице налоговой заверять их у нотариуса не нужно — потребуется только ваша цифровая подпись.

Если в регистрации откажут

Налоговая пришлёт уведомление с причиной отказа: не хватает документов, есть ошибки или опечатки в заявлении, некорректно написано название компании, у учредителя судебный запрет на предпринимательство.

Исправьте недочёты и отправьте документы заново . Если считаете, что вам отказали без оснований, подавайте жалобу в вышестоящую налоговую в том же регионе.

Сколько стоит открыть ООО самостоятельно

Пошлина

Если подавать заявление в налоговой, придётся заплатить 4000 рублей. Если подавать онлайн, пошлину платить не нужно.

Электронная цифровая подпись

Понадобится, когда будете подавать заявление через интернет. Она всё равно вам ещё понадобится, поэтому рекомендуем её оформить. Получить такую подпись можно в одном из центров, аккредитованных Минкомсвязи.

Расчётный счёт

Стоимость разнится в зависимости от банка. В Сбербанке это бесплатно.

Согласие собственников помещения на регистрацию ООО. Пример и правила составления в 2021 году

Зарегистрировать ООО можно в нежилом помещении или в жилом, например, по домашнему адресу одного из учредителей. Для регистрации нужно взять со всех собственников недвижимости согласие. Документ следует оформлять письменно в свободной форме, но есть перечень сведений, указание которых обязательно. К согласию нужно приложить копии правоустанавливающих документов на помещение.

Если вы регистрируете ООО в жилом помещение (квартире, доме и т.д.), придется взять со всех собственников письменное согласие на регистрацию юридического лица.

Если вы хотите зарегистрировать общество в нежилом помещения, тогда следует взять у владельца гарантийное письмо о заключении договора аренды. Документ должен содержать подробное описание помещения, его адрес и согласие предоставить его как юридический адрес вашего ООО.

1. Согласие на регистрацию ООО в жилом помещении

В 2021 году вы имеете право зарегистрировать общество в квартире или жилом доме, где прописан директор или один из учредителей. При этом он может и не быть собственником этого помещения, главное — прописка. Со всех остальных владельцев жилья надо взять письменное согласие на регистрацию ООО.

Пример согласия собственников жилого помещения на регистрацию ООО

• Сформировать документы для регистрации ООО автоматически Укажите свои данные в форме, скачайте уже заполненные документы: заявление по форме Р11001, устав, решение/протокол участников, договор учреждения общества и инструкцию по подаче в налоговую Сформировать документы
• Образец согласия на регистрацию ООО от собственника квартиры DOCX, 26 KB

Согласие собственника жилого помещения пишется в свободной форме, с обязательным указанием следующих сведений:

• в правом верхнем углу написать название ФНС, ФИО и телефон собственника;
• название документа «Согласие собственника на регистрацию ООО»;
• ФИО владельца жилья;
• адрес помещения;
• реквизиты правоустанавливающего документа на жилье;
• предложение-согласие предоставить помещение для регистрации ООО (укажите также название общества);
• дата, подпись.

К документу обязательно приложите копию свидетельства на право собственности, реквизиты которого указали в согласии. Взять согласие нужно от каждого владельца жилья. Если среди собственников есть несовершеннолетний, за него согласие подписывают его родители, опекуны или усыновители.

Имейте в виду, не любой бизнес можно зарегистрировать в жилом помещении. Запрещено располагать в жилом здании производство или бизнес, требующий наличия лицензии.

ФНС выдвигает строгие требования и к самому жилью для регистрации общества с ограниченной ответственностью:

• здание должно реально существовать и не быть аварийным;
• помещение должно быть введено в эксплуатацию;
• по данному адресу не зарегистрировано много фирма, т.е. адрес не является адресом массовой регистрации юридических лиц.

Кроме того, ФНС будет прозванивать владельцев жилья, давших согласие, и уточнять у них действительно ли они подписывали такой документ. При малейшем подозрении на фальсификацию, в регистрации откажут.

2. Согласие на регистрацию ООО в нежилом помещении

Вы можете зарегистрировать организацию в нежилом помещении, если собственник не против. Можно «арендовать» юридический адрес.

Согласие собственника нежилого помещения

• Сформировать документы для регистрации ООО автоматически Укажите свои данные в форме, скачайте уже заполненные документы: заявление по форме Р11001, устав, решение/протокол участников, договор учреждения общества и инструкцию по подаче в ФНС Сформировать документы
• Гарантийное письмо от собственника физического лица DOC, 26 KB
• Гарантийное письмо от собственника юридического лица. DOC, 27 KB

Не имеет значение, будете вы регистрировать фирму в нежилом помещении или покупать юридический адрес, взять с собственников гарантийное письмо надо обязательно. Гарантийное письмо — обязательство заключить договор аренды после открытия общества с ограниченной ответственностью. Данный документ не входит в перечень обязательных для регистрации ООО, но рекомендуем его взять, чтобы сэкономить время на спорах с сотрудниками налоговой

Гарантийное письмо можно писать в свободной форме, но с указанием обязательной информации в следующей последовательности:

• наименование ФНС и сведения о собственнике: для физлица и ИП — ФИО, телефон, ИНН, для организации — ИНН, КПП, ОГРН, адрес и телефон;
• название документа: «Гарантийное письмо»;
• данные собственника;
• характеристика помещения: адрес, назначение, площадь, этаж;
• указание на законное владение помещением, которое не должно быть в залоге или под арестом;
• согласие на регистрацию ООО (название компании) и гарантия заключения договора аренды после регистрации;
• подпись владельца, для организаций — подпись руководителя;
• печать (при наличии).

Не в любом нежилом помещении можно регистрировать общество, а лишь в том, которое соответствует требованиям ФНС:

• здание должно быть сдано в эксплуатацию и пригодно для пребывания людей;
• соответствовать назначению, которое указано в гарантийном письме;
• не является адресом массовой регистрации (исключение составляют торговые и бизнес-центры, офисные здания, бизнес-инкубаторы);
• здание не относится к государственным учреждениям: школа, больница, воинская часть, т.д

Чтобы исключить отказ в регистрации, предварительно проверьте адрес на соответствие указанным требованиям.