Запрос на муниципальные земли

Пошаговая инструкция — как взять земельный участок в аренду и какие документы необходимы. Правильное оформление договора аренды земли.

Запрос на муниципальные земли

Как оформить землю в аренду – пошаговая инструкция и перечень документов

Земля относится к числу наиболее ценных активов. Для ее эффективного использования совсем необязательно приобретать участок в собственность. Часто более выгодной альтернативой становится аренда земли физическим или юридическим лицом. Обязательным условием для законного землепользования в подобной ситуации становится грамотное оформление земли в аренду. Наиболее важные вопросы, связанные с этим, рассматриваются в статье.

Основные требования к договору аренды

Прежде чем перейти к процедуре непосредственного оформления участка земли в аренду, необходимо перечислить обязательные составляющие арендного договора. Документ должен включать следующие сведения:

  • данные о земельном участке — расположение и площадь;
  • срок действия договора. Может быть не указан, в таком случае считается бессрочным. В ряде случаев, например, для земель сельскохозяйственного назначения, установлен максимальный срок арендного соглашения, составляющий 49 лет;
  • величина платы за аренду земли. Безвозмездное предоставление участка запрещено на законодательном уровне;
  • назначение земли, например, под застройку, ведение сельского хозяйства или огородничество. Арендатор обязан использовать участок в указанных целях;
  • правила использования и требования к сохранности характеристик земли;
  • правила расторжения договора и имеющиеся обременения участка;
  • финансовая ответственность за ухудшение качества земли.

Помимо обязательных, арендный договор может включать дополнительные условия взаимодействия сторон. Например, указание плательщика госпошлины при регистрации соглашения или порядок внесения изменений в текст документа.

Два варианта оформления

Действующее законодательство предусматривает два способа оформить земельный участок в аренду. Каждый из них подразделяется еще на два.

Первый вариант — участие в аукционе. Инициатором мероприятия имеет право выступать или орган местной власти, или граждане.

Второй вариант — заключение договора на аренду земли без проведения аукциона. В этом случае оформление происходит либо в порядке льготной очереди, либо по так называемой упрощенной процедуре.

Имеет смысл рассмотреть, как оформить землю в аренду по каждому из вариантов. Тем более — порядок действий арендатора в обоих случаях существенно разнится. Отдельного внимания заслуживает перечень документов, которые потребуются в каждой из указанных выше ситуаций.

Пошаговая инструкция по аренде земли посредством участия в аукционе

Необходимость проведения торгов для оформления аренды возникает для земель, которые принадлежат государству или муниципалитету, поставлены на кадастровый учет, при необходимости — имеют подведенные к границам участка коммуникации. Другими словами, земля готова к целевому использованию.

Торги ведутся в формате аукциона на повышение с шагом 2% от первоначальной цены аренды. Порядок предпринимаемых потенциальным арендаторов действий выглядит следующим образом.

Шаг № 1. Определить, куда обращаться

Аукционы делятся на два типа — открытые и закрытые. Первые доступны всем, участие во закрытых — по приглашениям. Информация об открытых торгах размещается на официальном интернет-ресурсе и дублируется, как минимум, за месяц до даты проведения в местных СМИ.

Шаг № 2. Выбрать участок

Проще всего подобрать подходящий надел земли с применением указанного выше сайта. Достаточно простой и понятный интерфейс позволяет найти участок по нескольким параметрам, включая регион проведения торгов, площадь, местоположение и т.д. В детальном описании лота указываются условия предстоящего аукциона, в том числе — требования к потенциальным участникам.

Шаг № 3. Подготовить комплект документов

Главным условием участия в торгах становится подготовка и отправка организаторам аукциона пакета документов. В его состав входят:

  • заявка, составленная по форме, указанной в лоте;
  • для ООО — комплект учредительной и регистрационной документации;
  • для ИП — паспорт и регистрационные документы;
  • для иностранцев — аналогичные документы, дополненные обязательным переводом на русский язык, который требуется дополнительно заверить у нотариуса;
  • документы, подтверждающие оплату обеспечения заявки на участие в торгах.

Отсутствие любого из перечисленных документов означает отклонение заявки. Поэтому многие потенциальные арендаторы предпочитают получить помощь в оформлении аренды земли в целом и участии в торгах в частности со стороны профессиональных юристов.

Шаг № 4. Выиграть аукцион

Победителем торгов признается участник, который назвал максимальную цену. По итогам аукциона оформляется протокол. Участникам, не ставшим победителем, в течение 3 дней возвращается задаток. Об отмене торгов, независимо от причины, организаторы обязаны предупредить за 15 суток. В этом случае деньги, уплаченные для обеспечения заявки, также возвращаются.

Шаг № 5. Заключить арендный договор

Победитель аукциона заключает с уполномоченным органом власти арендный договор. Требования к документу приведены выше. Соглашение оформляется в трех экземплярах — по одному получают арендодатель и арендатор.

Шаг № 6. Зарегистрировать договор аренды

Третий экземпляр необходим для государственной регистрации договора. Она предусматривает внесение данных об аренде объекта недвижимости в ЕГРН. Для этого в территориальное подразделение Росреестра или в МФЦ предоставляется следующий комплект документов:

  • заявление на регистрацию — отдельно от арендатора и арендодателя;
  • договор — оригинал и две копии;
  • кадастровая документация на участок;
  • паспорт (для физлица) или учредительные документы (для юрлица);
  • документ об уплате госпошлины.

Срок регистрации договора варьируется от 3 до 5 дней. По их истечении документы возвращаются заявителям с отметкой из Росреестра.

Важные нюансы

К аукциону не допускаются следующие категории потенциальных участников:

  • предоставивших некомплектный пакет документов;
  • не заплативших задаток;
  • имеющие ограничения на получение государственной или муниципальной собственности;
  • попавшие в реестр недобросовестных участников аукционов.

Аукцион признается несостоявшимся по трем причинам. Первая — отказа победителя от заключения договора, вторая — подача заявки двумя участниками, третья — отсутствие повышения в ходе торгов.

Пошаговая инструкция оформления аренды участка без торгов

Действующая редакция Земельного кодекса предусматривает несколько ситуаций, когда оформление аренды земли проходит без обязательного в общем случае аукциона. Применительно к физическим лицам речь идет о нескольких категорий граждан:

  • владельцы зданий и строений, возведенных на участке;
  • владельцы объектов, отнесенных к незавершенному строительству;
  • получатели льготы на оформление земли без очереди;
  • собственники земли, изъятой для государственных потребностей;
  • индивидуальные застройщики или лица, планирующие заниматься сельским хозяйством.

Земля передается в аренду юридическому лицу без обязательного проведения торгов в следующих случаях:

  • для ведения сельского хозяйства;
  • для ведения огородно-дачного хозяйства с некоммерческими целями;
  • для размещения объектов определенного функционального назначения — промышленных, энергетических, оборонных, гидротехнических;
  • организация имеет право пользоваться землей бессрочно.

Если потенциальный арендатор подпадает под одну из описанных ситуаций, для оформления участка земли в аренду необходимо предпринять следующие действия.

Шаг № 1. Определить, к кому обращаться

Адресатом обращения арендатора выступает муниципалитет, на территории которого расположен участок. Он должен дать предварительное согласие на заключение договора аренды. Максимальный срок рассмотрения заявки установлен на уровне 30 дней.

Шаг № 2. Выбрать участок

Перечень незанятых участков земли запрашивается либо в региональном подразделении Росреестра, либо в муниципальных органах власти. Альтернативный способ получения информации — более простой и быстрый — предусматривает использование федеральной базы данных в виде Публичной кадастровой карты.

Поиск происходит по следующему алгоритму:

  • загрузка ресурса;
  • указание муниципалитета;
  • выбор одного из участков, где отсутствует разметка.

Шаг № 3. Подготовить и подать документы

На следующем этапе будущий арендатор формирует комплект документов и подает его в местную администрацию. В состав документации входят: схема участка и два заявления — об утверждении схемы и предварительном согласовании аренды.

Далее оформляется кадастровый паспорт земельного участка. В завершении подается еще одно заявление — на предоставление надела в аренду.

Шаг № 4. Заключить договор

После принятия муниципалитетом положительного решения специалисты местного органа власти готовят текст договора и передают его арендатору. Последнему предоставляется 30 дней на подписание документа заключение сделки. Требования к договору, который оформляется в 3-х экземплярах, приведены выше.

Шаг № 5. Зарегистрировать договор

Завершающая стадия оформления аренды земли — регистрация договора в Росреестре. Перечень документов, необходимых для этого, не отличается от описанного для аукционов. Срок регистрации аналогичен и составляет 3-5 дней. По их истечении заявителям выдается выписка из ЕГРН, подтверждающая внесение изменений в федеральную базу данных.

Важные нюансы

Получение согласования в муниципалитете занимает не меньше месяца. Дополнительно затягивает процедуру появление спорных моментов. Например, совпадение указанных на схеме границ с данными по другим земельным участкам, уже оформленным или находящимся в стадии оформления.

Юридическая помощь при оформлении земли в аренду

Описанную процедуру оформления земельного участка в аренду — и с проведением аукциона, и без него — сложно назвать простой и быстрой. Крайне важно не только четко понимать последовательность действий, но и грамотно оформлять необходимые документы. Сделать это самостоятельно удается далеко не всегда.

Поэтому для получения ответа на вопрос, как оформить аренду земельного участка быстро и правильно, многие потенциальные арендаторы обращаются к специалистам. Сотрудничество с серьезной юридической компанией не только позволяет избежать ненужных ошибок, но и экономит время клиента. Дополнительным плюсом становится разумный уровень расценок, который сформировался сегодня на высококонкурентном российском рынке юридических услуг.

Росреестр разъяснил порядок определения границ земельного участка

«Практика показывает, что именно отсутствие точно определенных границ является причиной большинства конфликтов между владельцами смежных земельных участков. Но если вы проводите межевание, в ЕГРН вносятся точные границы вашего участка. Таким образом вы защитите свои права и сведете к минимуму возникновение земельных споров», — пояснили в Росреестре.

Наличие четко установленных границ позволяет без лишних проблем совершать с участком любые операции и сделки. Кроме того, межевание поможет исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади.

«Ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога», — добавили в ведомстве.

Как узнать, внесены ли в ЕГРН границы земельного участка?

Вся необходимая информация содержится в выписке из ЕГРН. Если в реестре не окажется необходимых сведений, в выписке будет особая отметка: «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства».

Получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».

Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта» (ПКК). Найти конкретный объект на ней проще всего по адресу. Если в окне описания объекта стоит отметка «Без координат границ» или площадь указана как декларированная, значит, границы участка не установлены.

Как уточнить границы участка?

Межеванием занимаются кадастровые инженеры. Именно они проводят все нужные измерения и расчеты. По закону, каждый кадастровый инженер обязан состоять в специализированной саморегулируемой организации (СРО). СРО контролируют деятельность своих членов и рассматривают жалобы заявителей, если кадастровые работы проведены с нарушениями.

Получить информацию о конкретном кадастровом инженере можно на сайте Росреестра в разделе «Государственный реестр кадастровых инженеров». Там содержатся данные о наличии у него специального образования, квалификационного аттестата, подтверждение его членства в СРО. Кроме того, при помощи электронного реестра кадастровых инженеров можно узнать о результатах профессиональной деятельности специалиста.

Кадастровый инженер выезжает на место и проводит необходимые замеры. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. После ознакомления с результатами замеров, границы участка необходимо согласовать с владельцами смежных участков.

После этих работ кадастровый инженер составляет межевой план.

Какие нужны документы?

Уточнение границ земельного участка проводится на основании сведений, которые содержатся в правоустанавливающем документе на земельный участок. Дополнительно могут быть использованы сведения, указанные в документах, определявших местоположение границ участка при его образовании.

Если таковых нет — уточнение можно провести в соответствии с границами, существующими на местности 15 и более лет и закрепленными с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ участка. Для этого могут потребоваться:

— ситуационные планы, содержащиеся в техпаспортах объектов недвижимости (расположенных на земельном участке), которые подготовлены органами государственного технического учета и технической инвентаризации (БТИ);

— планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, органах местной власти;

— документы по территориальному планированию муниципальных образований;

— проекты организации и застройки территории дачных, садовых и огородных некоммерческих товариществ.

Как согласовать границы участка с соседями?

В согласовании новых границ с владельцами смежных участков также поможет кадастровый инженер: он должен направить им извещения на почтовый или электронный адрес, также допускается согласование в индивидуальном порядке.

Если найти их не получается, кадастровый инженер публикует извещение в местной прессе. Адресат будет считаться уведомленным, даже если он не прочитает это объявление.

Правообладатели смежных участков должны подтвердить свое согласие, подписав акт согласования. Если они не согласны, то могут направить свои возражения кадастровому инженеру. Возражения должны быть зафиксированы в акте согласования местоположения границ земельного участка, а также приложены к межевому плану.

Далее документы необходимо передать в Росреестр. При наличии обоснованных возражений учетно-регистрационные действия будут приостановлены, а решать разногласия соседям придется уже в суде.

Какие органы уполномоченные на предоставление земельных участков ?!

Первичная консультация по телефону или при заказе обратного звонка «БЕСПЛАТНАЯ»

Распоряжение земельными участками на территории нашего государства, в том числе и распоряжение их в пользование граждан регулируется законодательством России. Так как действующий в России Земельный кодекс подразумевает существование несколько основных типов недвижимого имущества, причисляемые к категории «государственная собственность».

К которой относятся и земельные участки, то и решения о предоставлении земли гражданам могут принимать разные госорганы, такие как:

  • При предоставлении земли в границах городских образований федерального значения, таких как Санкт-Петербург, Москва, Екатеринбург, Самара и другие решения принимают власти обозначенных субъектов;
  • При распределении в рамках административных центров действия исходят от государственных органов городских муниципалитетов;
  • Если случаи не входят в обозначенные выше категории, то тогда распределение земельных участков формируется и ограничивается городскими округами.

Компетенция органов местного самоуправления закрепляется ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ». В частности, современное законодательство подразумевает, что предоставление участка, который числится как муниципальная собственность, также осуществляется органами местного самоуправления.

Как организовывается решение органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении участка ?!

Представление земельных участков может происходить для самых разнообразных целей. Например, для осуществления фермерского хозяйства, при оформлении личного подсобного хозяйства, для обеспечения личных и сельскохозяйственных нужд. В большинстве случаев граждане Российской Федерации желают приобрести землю в собственность для строительства на ее территории какого-либо здания. Если обратиться к нормам Земельного кодекса РФ, то компетенция органов местного самоуправления обозначена здесь фрагментарно.

Отказ государственных органов можно обжаловать. Для этого можно подать исковое заявление в суд на действие или бездействие государственных или муниципальных органов. В исковом заявлении указываются причины, по которым был вынесен отказ. При получении положительного решения по делу следует с ним обратиться в муниципалитет для окончательной выдачи участка. Распоряжение земельными участками осуществляется специальными органами, которые могут представлять их гражданам или юридическим лицам. В некоторых целях требуется разрешение от государственных органов на землю.

В частности, в таких ситуациях, как:

  • Обеспечение сельскохозяйственных нужд;
  • Личное подсобное хозяйство;
  • Если земля требуется по садоводческие или огородные наделы;
  • Для застройки дома или постройки придомовых построек хозяйственного типа;
  • Под фермерское хозяйство.

Чаще всего в территориальные органы местного самоуправления граждане обращаются в том случае, если требуется возведение жилого помещения.

Как получить земельный участок ?!

Для получения земельного участка и его дальнейшего оформления следует обращаться в органы местного самоуправления с заявлением. После рассмотрения заявления и изучения пакетов документов органы местного самоуправления могут принять решение о предоставлении участка в личное пользование. К документам прилагается межевой план земли, кадастровая выписка на земельный участок, правоустанавливающие документы на землю (договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве собственности на основании наследования).

Что делать, если государственные органы отказываются предоставлять участок земли? Отказ может быть вынесен, если земельный участок находится на территории, которую нельзя передавать в собственность, при отсутствии необходимых документов или неправомерных данных, указанных в заявлении. Вы можете обратиться с вынесенным постановлением и собранным пакетом документов в гражданский суд общей юрисдикции с целью защиты своих интересов. Желательно проконсультировать по вопросам подачи иска и перспективы дела с опытным юристом, разбирающемся в специфике земельных правоотношений.

Как купить муниципальную землю и оформить ее в собственность? Аукционы и торги на земельные участки на сайте Недвио

  • Недвижимость
  • Строительство
  • Ремонт
  • Участок и Сад
  • О загородной жизни
  • Вопросы-Ответы
    • Интерактивная кадастровая карта
    • О проекте Недвио
    • Реклама на Nedvio.com

При покупке земельных участков, принадлежащих частным или юридическим лицам, не возникает никаких проблем. С муниципальной землей все обстоит по другому. Она обойдется намного дешевле, а то и вовсе бесплатно. Но придется столкнуться с рядом трудностей и потратить куда больше времени.

В 2015 году был утвержден новый Земельный кодекс, объемом почти в 300 страниц. В нем расписана процедура покупки земли у государства за кадастровую стоимость, а также бесплатная передача участков в собственность. Но купить возможно только земельный участок с четко определенными границами, а государственные земли не имеют плана межевания и не стоят на кадастровом учете. Поэтому потребуется проведение всех необходимых работ.

Кто имеет преимущество и льготы при покупке земельного участка у государства?

Перед приобретением земли, потенциальный покупатель должен точно определиться, для каких целей она будет использована. В случае, если участок будет куплен и в последствии заброшен, он будет изъят в пользу страны.

В каких случаях у претендента появляется преимущество при покупке:

  • Арендатор выстроил на территории, предназначенной под ИЖС или ЛПХ, любое здание и ввел его в эксплуатацию. Покупка обойдется в 3% от кадастровой стоимости, если участок муниципальный, а если принадлежит городским землям в 15-20%;
  • Если земельный надел покупается для строительства, его можно выиграть на аукционе. Начальные ставки определяет администрация. В случае несостоявшихся торгов (менее 2-х персон), производится обычная покупка;
  • Покупателем выступает глава крестьянского фермерского хозяйства (КФХ), и приобретает земли сельского поселения. Для него стоимость будет равна кадастровой или еще ниже;
  • Планируется комплексное освоение территории;
  • На арендованных сельхозземлях в течение 3-х и более лет добросовестно исполнялись все условия аренды.

Случаи, когда участки под ИЖС предоставляют бесплатно:

  • Многодетная семья, где все дети находятся на иждивении родителей;
  • Молодая семья, не имеющая в собственности земли или проживающая на площади менее 15 кв. м на человека;
  • Покупатель является Героем труда.

Какие земли невозможно выкупить?

Существуют территории, которые не могут быть выкуплены:

  • Находяющиеся в зоне владения любого вида транспорта;
  • Территории испытательных полигонов;
  • Зараженные ядовитыми веществами;
  • Зоны владения любым транспортом (железнодорожного, автомобильного, аэропорты, морские порты);
  • Лесные и водные угодья;
  • Заповедники, городские парки;
  • Зоны Минобороны;
  • Кладбища.

Где и как нужно оформить документы для покупки?

Желающим приобрести муниципальный или государственный земельный участок, следует знать в какие органы обращаться, если она государственная – в администрацию. Принадлежит местным общинам – в органы местного самоуправления, расположена в Крыму – совет министров Крыма.

Для начала, нужно написать заявление на покупку земли. Чтобы оно было правильным, следует прописать в нем точный адрес участка, для каких целей он покупается, площадь и размеры. Обязательно указать, что с оплатой аванса согласен.

Также необходимо провести кадастровые работы и поставить земельный участок на кадастровый учет. Желательно заранее проверить в органах Росреестра к какой категории земель относится интересующий надел, можно ли ее изменить при необходимости.

К заявлению следует приложить следующие документы и их копии:

  • паспорт;
  • договор аренды (при наличии);
  • при наличии построек, права собственника (можно справки с ЕГРП);
  • кадастровый план;
  • оригинал и копию квитанции об оплате госпошлины.

Далее следует обратиться с заявлением в местные исполнительные органы. Предоставить паспорт, договор аренды (если является арендатором), кадастровые выписки и все копии документов.

В течение 30 дней будет принято решение и выдано постановление о передаче территории в собственность. В нем также указывается цена, за которую участок был приобретен.

Оплатить можно в любом отделении банка, затем предоставить оригинал и копию чека об оплате представителю муниципальных органов. В ФУГРЦ предъявить все документы и их ксерокопии и заполнить заявление. Через месяц покупатель становится полноправным собственником.

В последние годы стало популярным выкупать у государства участки с ветхими постройками. Однако нужно учитывать, что для выкупа таких муниципальных земель, следует вначале полностью восстановить недвижимость. Только после этого, физическое или юридическое лицо получает право на приватизацию участка.

При покупке для земли для ИЖС, административные органы в течение 1 месяца опубликуют в СМИ извещение о предоставлении земельного участка. Там же указывается его кадастровый номер, адрес, площадь, полное описание и дается информация о предстоящих торгах для других заинтересованных лиц. Если за 30 дней не находится желающих принять участие в аукционе, оформляется сделка купли-продажи.

Как приобрести земельный участок на аукционе?

1. Каким образом можно узнать о торгах?

В газетах и сети интернет: на сайтах муниципального района, на общероссийской торговой площадке — не меньше, чем за месяц до проведения торгов, появляется объявление об аукционе.

Это мероприятие позволяет приобрести земельные участки гораздо дешевле, чем на рынке. Однако, если надел без кадастрового номера, торги не состоятся, так как продаваемый участок должен быть полностью готов к использованию.

Заявки на участие прекращают принимать за 5 дней до аукциона, отказаться от его проведения можно за 15 дней. Организатор должен разместить информацию там же, где и давал объявление о его проведении, а также лично проинформировать участников об отмене мероприятия в течение 3-х дней.

2. Кто может, а кто нет принимать участие в торгах?

Любое физическое и юридическое лицо может участвовать в аукционе, кроме тех, кто:

  • не предоставил все требующиеся документы;
  • не заплатил задаток;
  • тем, кому законодательно отказано в покупке;
  • лицам, не имеющим сведения в ЕГРЮЛ, ЕГРИП;
  • гражданам, не имеющим гражданства РФ;
  • фирмам, уставной капитал которых на 50% и более принадлежит иностранцам.

3. Формы проведения аукциона

Существует три вида:

  • закрытые;
  • открытые;
  • электронные (новый формат, набирающий все большую популярность).

Для РФ наиболее приемлемыми являются открытые, когда любой желающий может их посетить. В этом случае, на них привлекаются: пресса, строительные компании, градостроительные и архитектурные организации. Если мероприятие организовывается другой организацией, присутствие на нем наблюдателя из муниципалитета обязательно.

4. Торги

После названия лота и его характеристик начинаются торги. Обычно окончательная стоимость на 1-2% выше первоначально объявленной цены.

Аукционист (человек ведущий торги) – смотрит, кто из участников согласен предложить большую цену, и оглашает ее всем остальным. Если после трехкратного повторения сумма остается такой же, значит участок считается проданным. Владельцем становится тот, кто предложит последнюю, наибольшую цену.

Однако формат может быть и другим. В рамках закона, организаторы торгов могут вносить различные изменения в процесс аукциона на землю. Точную информацию о правилах проведения обычно узнают из информационных бюллетеней.

5. Документы для выигравшего

Основным документом, который впоследствии выступает основанием для купли-продажи земельного участка, является протокол аукциона. Он подписывается между организатором и победителем торгов, и не позднее пяти дней после этого, составляется договор о покупке.

6. Расчет

Проигравшим участникам, в течение трех дней, возвращают задаток на расчетный счет указанный в заявке. Для победителя эта сумма входит в состав полной оплаты за землю. В течение месяца организатор размещает в тех же СМИ результаты проведения аукциона.

7. Оформление

Для оформления прав на собственность, глава муниципалитета выдает постановление. Потенциальному владельцу дается 30-дневный срок для процедуры, отсчет ведется с момента подписания протокола. Далее следует подать все документы в регистрирующие органы, чтобы стать полноправным владельцем земли.

Нюансы покупки земельных участков на аукционах

Иногда покупатели совершают крупные ошибки, при покупке земли на аукционе. Некоторые, в силу своей неопытности, другие гонясь за дешевизной (были случаи, когда на торгах участки приобретались на 200-300% дешевле, чем на рынке).

Какие тонкости нужно учитывать при сделке?

  1. Не полениться и самостоятельно проехать, визуально осмотреть участок на наличие рвов, канав, возвышенностей;
  2. Изучить окружение, если вблизи находится захоронения, болото – это очень сильно снижает стоимость земли;
  3. Обратить внимание на кадастровую стоимость – она привязана к налогообложению, чем выше, тем в последствии будут и больше налоги;
  4. Провести мониторинг цен еще перед покупкой на аукционе, следует какое-то время внимательно отслеживать все цены в том районе, где собираетесь купить земельный участок;
  5. Обязательно обращать внимание на разрешенное использование земли – в последующем можно не получить разрешения для стройки или занятий садоводством.

Каждый желающий может купить муниципальную землю и оформить собственность на нее. Перед покупкой, следует внимательно изучить Земельный кодекс РФ, чтобы полностью представлять процедуру покупки. Приобретая участки на аукционах, лучше заранее узнать о выставляемом лоте все достоинства и недостатки, в противном случае, есть вероятность приобрести неликвид.

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Последствия неправомерной продажи муниципальной земли

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! (812) 385-05-33 ежедневно с 9:00 до 18:00

Продажа муниципальной земли возможна только при соблюдении соответствующих положений законодательства. Нарушение условий при реализации участка является основанием для признания судом такой сделки недействительной, несмотря на состоявшуюся регистрацию права собственности. Какие могут наступить последствия для нового собственника в такой ситуации, рассмотрим на примере.

Калининградский областной суд рассмотрел в апелляционном порядке гражданское дело № 33-1275/2017. Ответчик К. обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой на решение районного суда от 08.12.2016 г., которое заключалось в следующем:

  • Удовлетворении иска прокуратуры Гурьевского района Калининградской области;
  • Признании недействительным договора о передаче во владение земельного участка, заключенного между администрацией Гурьевского района и ответчиком К.;
  • Возврате участка в государственную собственность;
  • Взыскании с К. госпошлины в размере 400 рублей;
  • Внесении в ЕГРН записи о прекращении права владения К. спорным участком.

Доводы заявителя

В рассматриваемом деле истцом выступает прокурор Гурьевского городского округа Калининградской области. Судом установлено, что прокурор в интересах муниципального образования «Гурьевский муниципальный округ» обратился с иском к администрации Гурьевского городского округа и гражданину К. для признания недействительным договора. Согласно документу, во владение К. был передан земельный участок. Соглашение датируется 29.10.2012 г., заключено между администрацией Гурьевского района и ответчиком К. Прокурор также требовал вернуть участок в государственную собственность, т.е. в распоряжение Гурьевского городска округа.

Свои требования истец обосновал следующими обстоятельствами. По мнению прокурора, был принят неправильный порядок предоставления рассматриваемого участка во владение ответчику К., во-вторых, рыночная стоимость была определена неверно Московской оценочной компанией, которая, как выяснилось, не вела никакой деятельности в Калининградской области.

Следовательно, по мнению прокурора, участок перешел ответчику К. без установления его рыночной стоимости. Из-за этого неопределенный круг лиц, население городского округа, лишилось права участвовать в торгах, и муниципалитет не получил положенный доход от реализации муниципального участка, который мог бы быть использован для нужд местного значения. Следовательно, договор между К. и администрацией является ничтожным. На основании этих доводов суд первой инстанции удовлетворил требования прокурора.

Ответчик К. в апелляционной жалобе указал на законность оценки стоимости участка, проведенной оценочной компанией, и на истечение срока давности для обращения прокурором в суд. По мнению ответчика, срок необходимо исчислять с 2012 г., когда в отношении оценочной компании было возбуждено уголовное дело, связанное с ее деятельностью.

Позиция суда

По мнению суда, доводы прокурора, защищающего интересы неопределенного круга лиц, основаны на верном токовании положений материального права.

В соответствии со ст. 8 135-ФЗ от 29.07.1998 г., при продаже государственной или муниципальной собственности ее стоимость должна быть определена в рамках оценки.

При этом, оценка стоимости не нужна в случаях, когда стоимость установлена нормативно-правовыми документами.

Согласно закону об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области, при подписании договора купли-продажи по государственным земельным участкам их стоимость определяется в размере, соразмерном рыночной стоимости за участок, свободный от каких-либо построек, если такой договор заключается по решению соответствующего ведомства. Рыночная стоимость земель устанавливается исходя из положений законодательства РФ в сфере оценочной деятельности.

Согласно материалам дела, 29.06.2012 г. администрация Гурьевского района и ответчик К. заключили договор аренды участка земли для целей индивидуального строительства последним. Затем ответчик обратился с заявлением в администрацию о расторжении арендного договора и предоставлении указанного земельного участка ему в постоянное владение.

В печатном издании «Наше время» было опубликовано объявление о намерении предоставить участок в собственность и приеме заявлений на его выделение. 29.10.2012 г. администрация Гурьевского района на основании заявления К. и оценки стоимости, проведенной оценочной компанией, приняла постановление. Согласно документу, арендный договор с К. расторгается и участок переходит в его собственность. Об этом свидетельствует договор, подписанный сторонами.

Ст. 28 Земельного кодекса предусмотрено, что государственные и муниципальные земли предоставляются в собственность за определенную плату. Таким образом, администрация могла рассчитать стоимость подлежащего передаче объекта в собственность ответчика К., принимая во внимание расчеты независимого оценщика.

Согласно приложенным к делу документам следует, что при передаче во владение ответчику К. участка стоимость выкупа установлена администрацией с учетом подготовленного Отчета об оценке. Оценку заказывал непосредственно ответчик, и стоимость участка по ней составила 9 тысяч рублей. Следовательно, говорить о том, что оценка проведена независимой стороной, нет оснований. 15.01.2015 г. на спорный участок было зарегистрировано право собственности с внесением в ЕГРН.

Для внесения ясности в дело прокуратурой Гурьевского района был направлен запрос о проведении оценки стоимости земли в данную оценочную компанию. Руководство фирмы представило в адрес зампрокурора Гурьевского района письменное заверение, что никаких работ по оценке стоимости земель в Калининградской области компанией не проводилось. Дополнительно 19.10.2016 г. судом в указанной компании была уточнена информация о проведенной ранее оценки, в результате получен отрицательный ответ. Документы, подтверждающие проведение оценки земельного участка, к делу не прилагаются.

Суд также запрашивал оценку состояния земельного участка, принадлежащего ответчику К. Согласно описанию, оформленному ревизионным управлением, участок не ухожен, имеет многолетние заросли, обводнен, следов строительства на нем не имеется и он не используется в соответствии с назначением.

Также суд запросил в кадастровом ведомстве справку об участке. Согласно документу, кадастровая стоимость объекта, включенного в государственный кадастр недвижимости, на 01.10.2012 г. составляет 233 000 рублей.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, а также то, что К. не смог привести доказательства того, что выкупная стоимость участка в размере 9 тысяч рублей равнозначна его рыночной стоимости, Суд решил, что выкуп ответчиком К. участка был осуществлен без учета его рыночной стоимости. Из-за этого возникла ситуация, нарушающая права муниципалитета на получение доходов от реализации объекта, которые могли бы быть использованы для нужд муниципального образования, населения городского округа за счет средств муниципального бюджета. Положениями ст. 166 ГК установлено, что сделка признается ничтожной, если она нарушает интересы других лиц. В данном случае нарушены права населения муниципального образования.

Суд правомерно удовлетворил заявление прокурора, признав договор передачи земли в собственность недействительным и указав на перечисленные последствия недействительности.

О сроке давности

Что касается указания на истечение срока давности рассмотрения дела, суд также верно определил дату, с которой исчисляется давность: с 03.03.2016 г., когда прокурору района прокуратурой области было поручено провести проверку. Мероприятие было инициировано после обращения руководства городского округа о вероятности нарушения норм законодательства. В обращении указывалось, что по спорному участку между К. и администрацией неправомерно заключен договор передачи земли.

Иных доказательств того, что прокурор узнал гораздо раньше о неправомерном заключении договора о передаче во владение ответчику К. участка и нарушении интересов муниципалитета, на рассмотрение в суд сторонами не представлено.

Доводы заявителя о том, что прокурор знал об уголовном деле в отношении искомой оценочной компании, возбужденном в 2012 г. в связи с деятельностью этой организации, не являются достаточными для отмены решения.

Доводы ответчика К. о том, что рыночная стоимость участка была установлена на основании правильной оценки, судом изучены и по ним сделан вывод, что они не являются основанием для отмены решения. Итак, решение суда первой инстанции областным судом оставлено без изменений.

Таким образом, исходя из рассмотренного дела, сделаны следующие выводы:

  • Продажа муниципального участка без организации аукциона является нарушением интересов других лиц, имеющих право на участие в таких торгах;
  • Оформление в собственность и регистрация права собственности не являются препятствием для признания сделки недействительной;
  • Для определения рыночной стоимости государственной недвижимости, необходима независимая оценка.

Вопрос-ответ

Вопрос: Землю купил у администрации, а прокурор внес иск о признании сделки ничтожной, хотя я уже возвел дом, что делать?

По сути, экономический спор возник после того, как представитель хозяйствующего субъекта приобрел у органов местной власти земельный участок.

Вопрос, который требует глубокого изучения: по существующим ли правовым позициям Гражданского Кодекса РФ в части ФЗ №100 прокурор на сделку купли-продажи, указывая на ее ничтожность?

В данном случае имеет место презумпция оспоримости. То есть уличить действия прокурора в нарушении закона можно в срок до одного года после вынесения судебного решения по делу.

Следует пересмотреть ст. ст. 168, 426 ГК РФ, а также п. 75 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. №25, где прописан ряд моментов в части заключения сделок и посягания на публичные интересы в рамках антимонопольного законодательства. Кроме того, в ст. 27 Земельного Кодекса РФ рассматриваем ограничения оборотоспособности земельных участков.

Выход – оспорить действия прокурора через обращение в Арбитражный Суд с иском о признании неверного толкования сделки прокурором.

Ответ: Цена земельного участка, объявленного администрацией города к продаже в закрытом формате, может не оглашаться. Процедура реализации проходит в таком случае без публичных торгов, но цена должна быть сформирована в размере не ниже ее кадастровой стоимости. Когда цена не регламентируется, следует обратиться с жалобой в Федеральную Антимонопольную Службу, как к органу контроля по ценообразованию и правилами проведения процедуры торгов. Кроме того, возможно нарушается ст. 18 ФЗ-№ 135 «О защите конкуренции».

Исключение из правил: Муниципальное (государственное) имущество отчуждается / продается без цены с привязкой к Положению Правительств РФ №549 от 22.07.2002 г., в котором покупателем признается определенный перечень претендентов. Есть и иные случаи, о которых мы можем рассказать в ходе консультаций.

Вывод: Нормы материального права трактуются региональными судами на местах по-разному. Но доказать свою правоту не всегда удается, даже если на Вашей стороне истина.

Ответ: Реализация муниципального имущества происходит при точном соблюдении требований Законов. В случае несоответствия сделка признается недействительной.

Основным способом продажи собственности государственного и муниципального уровня выступает приватизация. Губернатор имеет право отчуждать имущества в соответствии с 123-ФЗ, Постановлением Правительства N860 от 27.08.2012 (текст правового акта устанавливает порядок проведения торгов в электронном формате).

Отчуждение имущества в электронной форме признается более удобным, Правительство установило возможные варианты действия:

  • Продажа на аукционе (открытые торги).
  • Реализация на специализированном аукционе.
  • Продажа на конкурсе.

Уполномоченные органы власти для заинтересованных лиц выносят специальное предложение. Таким образом, такое полномочие у региональных, местных органов власти существует.

Ответ: Подобные земельные участки, находящихся в собственности физических лиц, предоставляется уполномоченным органом местного самоуправления.

Проверка исполнения местными органами земельного законодательства проводится в рамках земельного государственного надзора и муниципального контроля. Кроме государственного земельного надзора, возложенного на должностных лиц Росреестра, существует также муниципальный земельный контроль. В разных муниципальных образованиях орган может называться по-разному, например, Комитет земельных ресурсов. Заинтересованные лица вправе подать жалобы на исполнение земельного законодательства в данный орган. Порядок рассмотрения жалоб граждан урегулирован законом «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ».

Однако более эффективным способом устранения нарушений служит подача письменного обращения в Росреестр по почте, в ходе личного приема, либо на официальном сайте Росреестра в разделе обращения граждан онлайн.

Кроме того, при бездействии госоргана, граждане вправе обратиться в прокуратуру путем подачи жалобы.

Елена Фомина/ автор статьи

Приветствую! Я являюсь руководителем данного проекта и занимаюсь его наполнением. Здесь я стараюсь собирать и публиковать максимально полный и интересный контент на темы связанные с юридическим оформлением документов. Уверена вы найдете для себя немало полезной информации. С уважением, Елена Фомина.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
News-nnovgorod.ru
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: