Изъятие земельного участка для государственных нужд в рк

Изъятие участков для госнужд: что нужно знать

В начале года приняты поправки в закон «О государственном имуществе». Часть из них касается рыночной оценки, компенсации и равноценного возмещения при отчуждении участков.

Бакытжан Базарбек, эксперт по земельным отношениям в РК, рассказал, как проходит изъятие по новым правилам и что означают для собственников изымаемых земель внесённые изменения.

Что такое равноценное возмещение
Это компенсация, которую получает собственник отчуждаемого участка. В качестве возмещения местный исполнительный орган (МИО) предоставляет аналогичный земельный участок (ЗУ) или недвижимость либо выплачивает его рыночную стоимость.

К сумме компенсации также относятся зелёные насаждения. Например, если основное назначение участка — сельскохозяйственная деятельность, помимо участка и недвижимости, оценивается растительность, плодово-ягодные кустарники и деревья.

Также государство возместит расходы собственника на подведение инженерных сетей и коммуникаций. Правда, придётся подтвердить затраты.

— Если участок хотят изъять, сконцентрируйтесь на документации. Высаживали газон, проводили инженерные сети, возводили хозяйственные постройки? Подтвердите затраты документально. Покажите счета-фактуры, фискальные чеки, акты выполненных работ, договоры подряда. Так будет проще обосновать расходы и получить возмещение, — советует Бакытжан Базарбек.

Если в земельных массивах нет аналогичных участков, собственникам изъятых ЗУ предоставляют жильё. Как правило, это квартиры по госпрограмме переселения или коттеджные дома.

Нововведения коснулись и условий предоставления равноценного участка. Новый ЗУ должен находиться в пределах населённого пункта, где расположен изымаемый. Нельзя выдать вместо земли в городе участок в области и наоборот. Также учитывается целевое назначение.

— Когда изымают ЗУ, предназначенный для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), то выдать должны аналогичный, а не под дачное строительство или садоводство. Если же изъяли участок с целевым назначением под садоводство, а новый выдают под ИЖС, это будет считаться коррупционным правонарушением, — прокомментировал эксперт.

Если цена отчуждаемого ЗУ окажется выше стоимости альтернативного, то разница возмещается собственнику. Квадратура нового жилья должна быть не ниже квадратуры изымаемого. Но, как отметил Базарбек, здесь есть нюансы:
— В стандартах некоторых МИО указана минимальная площадь квартиры, которую можно предоставить в качестве возмещения. Например, 48 кв. м, даже если изъяли участок площадью 38 кв. м. Когда возмещаемая площадь превышает изымаемую, собственник не выплачивает никаких неустоек. Если же, наоборот, собственник в качестве равноценного возмещения получает жильё меньшей квадратуры, недостающую часть возмещают из местного бюджета. Если изъяли 120 кв. м, а выдали 80 кв. м, разницу должны компенсировать деньгами единовременно. Выдача компенсации в рассрочку запрещена по закону.

Оценка по рыночной стоимости
Раньше сумму возмещения определяла история приобретения собственности. Компенсация за выкупленный у государства участок соответствовала уплаченной цене. Когда объект попадал в категорию ИЖС, платили также за постройки. Если земля оформлена по гражданскому договору купли-продажи, учитывалась стоимость, указанная при сделке, но не выше рыночной стоимости. Если сумма не указана в документах, применялось возмещение по кадастровой стоимости.

После принятия поправок все участки, независимо от истории приобретения, назначения и формы собственности, будут оцениваться по рыночной стоимости. Однако эксперт заметил, что определить её бывает непросто:
— Оценщики спекулируют при определении рыночной стоимости. Часто делают вброс ложных объявлений с несуществующими участками для искусственного завышения цен. Их затем берут за основу при определении рыночной стоимости. Агентство по делам государственной службы и противодействию коррупции изучает эту проблему.

Порядок изъятия
Изъятие происходит после вынесения постановления местного исполнительного органа. В течение трёх рабочих дней его публикуют в республиканских и местных СМИ и на сайтах акиматов.

— Если постановление опубликовано позже чем через три дня после вынесения, это грубое нарушение закона. Реагируйте сразу, пишите исковые заявления о признании постановления незаконным. Публикация — самый важный элемент открытости, доступности процедуры изъятия. МИО обязаны соблюдать сроки, — отметил Базарбек.

Не позже чем через три дня после публикации постановления МИО обязан выслать собственнику уведомление об изъятии по почте. После этого уведомление регистрируется как юридическое притязание в ЦОНе. Собственник передаёт копии правоустанавливающих документов в МИО, через месяц проводится оценка участка и имущества.

По результатам оценки отчуждаемого имущества МИО готовит проект договора об отчуждении ЗУ для госнужд и направляет его по почте собственнику.

— Раньше к уведомлению прилагался проект договора выкупа, в котором вместо стоимости участка стоял прочерк, т. к. оценка ещё не была проведена. Это исправили. Теперь в течение месяца МИО проводит оценку, выводит стоимость, вносит её в проект договора и только потом отправляет по почте собственнику. Человек получает не шаблон, а настоящий договор выкупа, который подготовлен индивидуально после независимой оценки, — рассказал эксперт.

По новым правилам проект договора подготавливается в течение десяти рабочих дней после проведения оценки. В течение 20 дней после получения договора собственник выражает письменное согласие или несогласие с условиями.

Согласительные процедуры и права собственников
Поправки коснулись и согласительных процедур. Теперь владелец может внести предложения в договор, исправить или конкретизировать его пункты. МИО в течение месяца обязан изучить и рассмотреть эти предложения. Они могут касаться состава отчуждаемого имущества, убытков, стоимости, подлежащей возмещению.

— Например, если при изъятии ЗУ оценили домостроения и участок, но не оценили хозяйственные постройки или инженерные сети и коммуникации, собственник может на это указать.Также можно инициировать дополнительную оценку имущества, — сообщил Бакытжан Базарбек.

Напомним, 21 января Нурсултан Назарбаев подписал закон об усилении права собственности. В феврале новые нормы вступили в силу. О том, что ещё изменилось в связи с внесением поправок, читайте в нашем материале.

процедура изъятия имущества для государственных и муниципальных нужд

Из каких этапов состоит процедура изъятия имущества для государственных и муниципальных нужд? Почему оценщики занижают стоимость изымаемой недвижимости? Какие недостатки чаще всего встречаются в отчетах таких специалистов? «Право.ru» узнало у экспертов, когда власти могут забрать у граждан их собственность и что обязаны предоставить взамен. Кроме того, юристы рассказали о наиболее проблемных моментах в этой теме.

Вопрос изъятия имущества у граждан для государственных и муниципальных нужд становится в последние годы все актуальнее. Связано это сразу с несколькими моментами. С одной стороны, расширяется список тех госорганов, которые могут производить такие действия. Только в этом году сразу четыре ведомства получили возможность изымать у граждан земли для госцелей: ФСО, ФСБ, Росимущество и Минобороны. Еще одна причина актуальности обсуждаемой темы – большое количество крупных международных мероприятий, проходящих в России, в ходе подготовки к которым государству приходится забирать земли у граждан и компаний.

Но не обязательно из-за столь масштабных событий люди теряют свое имущество. У жительницы Самары Анны Смирновой* местные власти решили изъять участок в 600 кв. м для строительства новой городской автомагистрали. С соответствующим иском Министерство транспорта и автомобильных дорог Самарской области обратилось в Красноглинский районный суд Самары (дело № 2-2035/2016

М-1745/2016 ). Однако между сторонами разгорелся спор по поводу цены этой земли. Ее кадастровая стоимость составляла 812 712 руб. Однако власти настаивали на сумме в 363 950 руб., а Смирнова утверждала, что участок стоит 1,04 млн руб. Свои мнения истец и ответчик подтверждали отчетами оценщиков. Первая инстанция назначила судебную экспертизу, чтобы установить точную цену спорной земли. Исследование показало, что стоимость участка составляет 344 400 руб. В такую сумму суд и оценил имущество Смирновой, удовлетворив требования Министерства. Апелляция выявила в заключении судебного эксперта арифметическую ошибку, однако сочла ее незначительной и оставила акт первой инстанции без изменений (дело № 33-14921/2016 ).

ВС не согласился с такими выводами, указав на то, что в основу судебного акта нельзя положить заключение даже с незначительной ошибкой (дело № 46-КГ17-35 ). То есть нижестоящие инстанции сослались на недопустимое доказательство. Кроме этого, судебная коллегия по гражданским делам ВС подчеркнула, что по закону кадастровая стоимость участка равна рыночной (п. 2 ст. 66 ЗК). Следовательно, судам нужно было разобраться, почему в спорном случае землю оценили ниже ее кадастровой цены, чего нижестоящие инстанции не сделали, отметили судьи ВС. Ссылаясь на перечисленные нарушения, «тройка» судей под председательством Вячеслава Горшкова отменила акт Самарского областного суда и отправила дело на новое рассмотрение обратно в апелляцию (прим. ред. – пока еще не рассмотрено).

Недвижимость или деньги

Редакция «Право.ru» решила узнать у экспертов, что делать тем гражданам и фирмам, которые окажутся на месте Смирновой. Перечень оснований для изъятия земельных участков и объектов недвижимости является исчерпывающим и прописан в Земельном кодексе, рассказывает Евгений Пугачев, руководитель практики «Земля.Недвижимость.Строительство» юрфирмы «Интеллектуальный капитал». Вместе с этим в ГК предусмотрен дополнительный случай, когда государство может забрать у граждан имущество, – при чрезвычайных ситуациях, добавляет Даниил Пономарев, юрист КА «Юков и партнёры».

После того, как власти решили изъять недвижимость по одной из перечисленных причин, они направляют собственнику участка уведомление об этом и проект соглашения, в котором прописана сумма возмещения и порядок ее выплаты. По закону предусмотрены два способа возмещения за изымаемые объекты: выплата денег или предоставление аналогичной недвижимости с согласия собственника. Ведущий юрист “Содружества земельных юристов” Ксения Сочеева поясняет, что первый вариант более характерен для участков, где расположены объекты недвижимости, которым сложно подобрать аналоги из госфонда. К такому имуществу относятся коттеджи, производственные предприятия, фермы и т. п. А второй вариант чаще применим для изъятия земли под строительство многоквартирных домов, говорит юрист. Пугачев обращает внимание на то, что власти должны возместить не только рыночную стоимость изымаемой недвижимости, но и убытки, которые терпит собственник от решения властей.

Как правильно оценить

Объективная оценка перечисленных составляющих является одной из главных проблем в обсуждаемой теме. Как правило, оценщики, которых нанимает орган госвласти, чтобы рассчитать рыночную стоимость имущества и величину убытков, вычисляют размер возмещения некорректно, отмечает Александр Аронов, управляющий партнер ЮБ «Аронов и Партнеры». Эксперт перечисляет наиболее распространенные недостатки, которые встречаются в оценочном отчете: 1) Применяются аналоги, которые заведомо имеют более низкую стоимость, чем изымаемый участок. 2) Не учитывается срок для поиска аналогичного объекта. 3) Не учитывается стоимость риелторских услуг при подборе новых объектов. 4) Минимальный расчет дохода, который приносит спорное здание (помещение).

Пугачев предупреждает, что публичный орган, как правило, не хочет и не заинтересован компенсировать реальную рыночную стоимость изымаемых объектов, так как это напрямую связано с расходами бюджета. В такой ситуации гражданам остается только одно – в судебном порядке оспаривать отчет оценщика. Сочеева подтверждает, что в спорных случаях разногласия между сторонами эффективно разрешаются путем проведения судебной оценочной экспертизы. Она советует заблаговременно узнать реальную рыночную стоимость изымаемого объекта и подобрать экспертные организации, которые можно будет предложить суду. Юрист подчеркивает, что в подавляющем большинстве случаев именно цифра, определенная по результатам судебной экспертизы, станет выкупной ценой.

Проблемы процедуры изъятия

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», говорит, что институт изъятия страдает от общих болезней судебной системы: при рассмотрении споров о компенсации суды склонны занижать убытки гражданина, у которого происходит изъятие. По словам юриста, собственников имущества заочно обвиняют в попытке «нажиться» за счет бюджета: «То есть у лица что-то изымают без его воли, а он еще в глазах суда считается «негодяем», так как смеет не соглашаться с государством в оценке размера компенсации». Асия Тахтаева, старший юрист Noerr, констатирует, что правовое регулирование изъятия имущества для госнужд является болезненным вопросом не только для России.

По ее словам, порядок, который устроит обе стороны в такой ситуации, просто невозможен. Юрист говорит, если закон более лоялен к государству, то собственники имущества обязательно останутся недовольны. А если приоритет в спорной ситуации отдать гражданам, то порой изъять имущество будет просто невозможно, что нанесет существенный вред государственным интересам. Следовательно, сейчас нужно искать оптимальный баланс интересов всех сторон и стараться исключить злоупотребление при реализации норм правоприменителями, резюмирует Тахтаева.

Информация о процедуре изъятия земельных участков для целей недропользования

Федеральным законом от 31.12.2014 № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Земельный Кодекс Российской Федерации был дополнен главой VII.1, устанавливающей порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2016 № 210 в Положение о Федеральном агентстве по недропользованию, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 17.06.2004 № 293, внесены изменения, в соответствии с которыми Роснедра наделены полномочиями по осуществлению принятия решения об изъятии земельных участков для государственных нужд Российской Федерации в связи с осуществлением недропользования (за исключением земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием участками недр местного значения), если принятие такого решения обосновано лицензией на пользование недрами (в случае изъятия земельных участков для проведения работ, связанных с пользованием недрами, в том числе осуществляемых за счет средств недропользователя).

Приказом Федерального агентства по недропользованию от 07.04.2016 № 255 «О распределении полномочий между Федеральным агентством по недропользованию, его территориальными органами и подведомственными организациями при принятии решений об изъятии земельных участков для государственных нужд Российской Федерации в связи с осуществлением недропользования (за исключением земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием участками недр местного значения)» осуществление данных и непосредственно связанных с ними полномочий возложено на территориальные органы Роснедр по месту нахождения изымаемого земельного участка. При этом информационно-аналитическое обеспечение исполнения ими данных полномочий осуществляется территориальными фондами геологической информации.

Отмечаем, что с начала действия процедуры изъятия земельных участков для целей недропользования было подано свыше 600 ходатайств пользователей недр об изъятии земельных участков (по состоянию на май 2020 года).

Основные нормативно-правовые акты, а также акты государственных органов, регулирующие процедуру изъятия земельных участков:

1. Земельный Кодекс Российской Федерации (Глава VII.1);

2. Постановление Правительства Российской Федерации от 06.05.2015 № 442 «Об утверждении перечня организаций, имеющих право на обращение с ходатайствами об изъятии земельных участков для федеральных нужд»;

3. Приказ Минэкономразвития России от 23.04.2015 № 250 «Об утверждении требований к форме и содержанию ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, состава прилагаемых к нему документов, а также порядка и способов подачи ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и требований к их формату»;

4. Приказ Федерального агентства по недропользованию от 07.04.2016 № 255 «О распределении полномочий между Федеральным агентством по недропользованию, его территориальными органами и подведомственными организациями при принятии решений об изъятии земельных участков для государственных нужд Российской Федерации в связи с осуществлением недропользования (за исключением земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием участками недр местного значения)».

Согласно вышеуказанным правовым актам, в целях получения земельного участка для осуществления недропользования владелец лицензии обращается в территориальный орган Федерального агентства по недропользованию с ходатайством об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. После получения такого ходатайства территориальным органом Роснедр направляется запрос в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с целью выявления лиц, земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества которых подлежат изъятию. По результатам выявления правообладателей изымаемой недвижимости территориальным органом Роснедр принимается решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных лиц, которое оформляется приказом. К решению об изъятии прилагается схема расположения земельного участка, если подлежащие изъятию земельные участки предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование таких земельных участков.

Решение об изъятии земельного участка размещается на официальном сайте Роснедр (его территориального органа) в сети «Интернет», публикуется в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа (муниципального района в случае, если земельные участки, подлежащие изъятию, расположены на межселенной территории) по месту нахождения земельных участков, подлежащих изъятию. Кроме того, копии решения об изъятии направляются правообладателям изымаемой недвижимости, организации, подавшей ходатайство об изъятии, а также в Росреестр.

При этом отмечаем, что рассматривая дела №№ А43-28541/2017, А43-34915/2017, А43-34922/2017, А43-34923/2017, суды отметили, что направление копии решения об изъятии правообладателю изымаемой недвижимости имеет обязательный характер только в случае наличия у уполномоченного органа исполнительной власти сведений о почтовом адресе, указанном в заявлениях об учете прав на недвижимость, либо в ЕГРН, а также в случае сообщения самим правообладателем адреса для связи в виде электронной почты.

После получения решения об изъятии пользователь недр осуществляет совместно с Роснедрами подготовку соглашения об изъятии недвижимости, которое заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и Роснедрами (его территориальным органом), а также организацией, подавшей ходатайство. При этом на основании предложений правообладателя изымаемой недвижимости об изменении условий соглашения об изъятии недвижимости Роснедра по согласованию пользователем недр вправе изменить условия соглашения об изъятии недвижимости с учетом предложений правообладателя изымаемой недвижимости.

В случае отказа правообладателя изымаемой недвижимости в подписании соглашения об изъятии недвижимости Роснедра либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

При этом следует отметить, что суды, рассматривая споры по делам №№ А12-70274/2016, А12-54447/2016 о признании незаконными приказов об изъятии земельных участков, отмечают, что непредставление пользователями недр документов, подтверждающих отсутствие иных возможностей оформить правоустанавливающие документы на земельные участки, не может быть принято в качестве аргумента, поскольку действующее законодательство не ставит право владельца лицензии на пользование недрами ходатайствовать об изъятии земельного участка в зависимость от наличия таких возможностей.

Более того, в рамках дел №№ А57-19811/2018, А57-19812/2018, А57-19897/2018, А57-20569/2018, А57-20568/2018, А57-20564/2018, А57-20572/2018, А57-20570/2018, А57-20566/2018, А57-19895/2018, А57-19892/2018, А57-19813/2018, А57-19814/2018, А57-19810/2018, А57-19892/2018 судами отмечено, что действующее земельное и гражданское законодательство не предусматривает необходимость наличия у уполномоченного органа исполнительной власти каких-либо других обоснований принятия решения об изъятии земельных участков (в случае изъятия земельных участков для проведения работ, связанных с пользованием недрами), кроме наличия лицензии на пользование недрами у ходатайствующего.

Также отмечаем, в зависимости от вида правообладания земельным участком заключенное соглашение об изъятии земельного участка либо вступившее в законную силу решение суда о его принудительном изъятии является основанием как для перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности, пользователю недр, так и для прекращения договора аренды земельного участка или иных договоров пользования земельным участком без перехода такого участка в собственность пользователя недр, обратившегося с ходатайством об изъятии.

О государственном имуществе
Статья 65. Принудительное отчуждение земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд

1. Принудительное отчуждение земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд осуществляется после истечения сроков, установленных в постановлении, указанном в пункте 2 статьи 63 настоящего Закона, с согласия собственника или негосударственного землепользователя, если иное не предусмотрено законами Республики Казахстан, либо по решению суда.

2. Принудительное отчуждение земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд в целях реализации концессионных проектов может осуществляться местными исполнительными органами за счет средств концессионера при условии передачи концеденту выкупленных ими земельных участков на условиях и в сроки, которые предусмотрены договором концессии, но не позднее передачи объекта концессии или незавершенного строительства объекта концессии в государственную собственность.

3. Основанием принудительного отчуждения земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд является договор об отчуждении земельного участка для государственных нужд или решение суда.

Не может быть основанием проведения принудительного отчуждения земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд не оспоренное в суде или не отмененное в соответствии с пунктом 4 статьи 63 настоящего Закона постановление, указанное в пункте 2 статьи 63 настоящего Закона, а также нарушение порядка, установленного пунктами 7, 8, 9 и 11 настоящей статьи.

4. Прекращение права частной собственности и права землепользования, а также право государства на земельный участок и иное недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан, на основании договора об отчуждении земельного участка для государственных нужд или решения суда и заявления органа, принявшего постановление, указанное в пункте 2 статьи 63 настоящего Закона.

5. Местный исполнительный орган в течение одного месяца со дня получения копий правоустанавливающих и идентификационных документов на отчуждаемый земельный участок или иное недвижимое имущество обеспечивает проведение их оценки.

В случае не предоставления собственником или негосударственным землепользователем копий правоустанавливающих и идентификационных документов на отчуждаемый земельный участок или иное недвижимое имущество местный исполнительный орган вправе запросить их у уполномоченных государственных органов и (или) организаций.

6. Местный исполнительный орган по результатам оценки стоимости отчуждаемого для государственных нужд имущества в течение десяти рабочих дней готовит проект договора об отчуждении земельного участка для государственных нужд и направляет его собственнику или негосударственному землепользователю по почте с обязательным получением уведомления о вручении почтового отправления. В случае отсутствия уведомления о вручении документы, указанные в настоящем пункте, направляются повторно.

7. В договоре об отчуждении земельного участка для государственных нужд указываются:

1) стороны договора, в том числе перечень лиц, права которых в отношении отчуждаемого имущества будут прекращены или ограничены;

2) идентификационные характеристики отчуждаемого земельного участка или иного недвижимого имущества и их состав, в том числе сооружения, строительство которых не завершено;

3) права на земельный участок или иное недвижимое имущество, которые прекращаются;

4) цена за отчуждаемый земельный участок, определяемая в порядке, установленном статьей 87 Земельного кодекса Республики Казахстан и статьей 67 настоящего Закона;

5) размер подлежащих возмещению убытков, в том числе стоимости недвижимого имущества, в случае их причинения в связи с принудительным отчуждением;

6) срок и порядок уплаты цены (стоимости) за отчуждаемый земельный участок или иное недвижимое имущество в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд;

7) срок передачи отчуждаемого земельного участка или иного недвижимого имущества;

порядок финансирования расходов государства на принудительное отчуждение земельного участка или недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд.

8. В случае предоставления равноценного земельного участка взамен отчуждаемого в договоре об отчуждении земельного участка для государственных нужд, кроме требований, содержащихся в пункте 7 настоящей статьи, указываются:

1) идентификационные характеристики земельного участка или иного недвижимого имущества, предоставляемого собственнику или негосударственному землепользователю взамен отчуждаемого;

2) рыночная стоимость земельного участка или иного недвижимого имущества, предоставляемого взамен отчуждаемого;

3) разница в стоимости в случае, если цена отчуждаемого земельного участка или иного недвижимого имущества окажется выше цены (стоимости) земельного участка или иного недвижимого имущества, предоставляемого взамен отчуждаемого, и порядок выплаты такой разницы;

4) права на земельный участок или иное недвижимое имущество, предоставляемые взамен отчуждаемого, которые возникают на основании договора об отчуждении земельного участка для государственных нужд.

9. В случае принудительного отчуждения земельного участка, находящегося в землепользовании, для государственных нужд в договоре об отчуждении земельного участка для государственных нужд указываются сведения, отраженные в пунктах 7 и 8 настоящей статьи, за исключением подпунктов 4) и 6) пункта 7 настоящей статьи.

10. Собственник или негосударственный землепользователь со дня получения проекта договора об отчуждении земельного участка для государственных нужд в течение двадцати календарных дней выражает письменное согласие (несогласие) с проектом договора путем подачи соответствующего заявления в местный исполнительный орган.

В случае наличия предложений к проекту договора об отчуждении земельного участка для государственных нужд собственником или негосударственным землепользователем могут быть инициированы согласительные процедуры в соответствии с пунктами 1-1 и 2 статьи 69 настоящего Закона.

11. Местный исполнительный орган представляет в соответствующий местный представительный орган проект договора об отчуждении земельного участка для государственных нужд в течение одного месяца с момента получения письменного заявления о согласии с проектом договора от собственника или негосударственного землепользователя.

Проект договора об отчуждении земельного участка для государственных нужд рассматривается постоянной комиссией местного представительного органа не позднее двухнедельного срока с момента его внесения с обязательным приглашением собственника и лиц, права которых в отношении отчуждаемого имущества будут прекращены или ограничены.

При достижении соглашения с собственником или негосударственным землепользователем отчуждаемого для государственных нужд имущества и другими лицами, права которых в отношении отчуждаемого имущества будут прекращены или ограничены при принудительном отчуждении, договор об отчуждении земельного участка для государственных нужд утверждается исполнительным органом по согласованию с местным представительным органом и подписывается собственником или негосударственным землепользователем.

12. При несогласии собственника или негосударственного землепользователя с постановлением, указанным в пункте 2 статьи 63 настоящего Закона, и (или) при отказе от заключения договора об отчуждении земельного участка для государственных нужд по истечении трех месяцев с момента получения письменного уведомления о принудительном отчуждении земельного участка для государственных нужд собственником или негосударственным землепользователем, но не позднее срока (даты) осуществления принудительного отчуждения, определенного в постановлении, указанном в пункте 2 статьи 63 настоящего Закона, местный исполнительный орган вправе обратиться в суд с иском о принудительном отчуждении земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд.

Гражданские дела по искам о принудительном отчуждении земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд рассматриваются и разрешаются в месячный срок со дня окончания подготовки дела к судебному разбирательству.

13. В случае отказа в иске о принудительном отчуждении земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд убытки, причиненные собственнику или негосударственному землепользователю в результате предъявления иска и принятия постановления, указанного в пункте 2 статьи 63 настоящего Закона, подлежат возмещению из бюджетных средств.

14. Фактическая передача отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд может осуществляться только после получения собственником или негосударственным землепользователем, права которого в отношении отчуждаемого имущества прекращаются или ограничиваются при принудительном отчуждении, равноценного возмещения, произведенного в порядке, установленном настоящим Законом.

Государственная регистрация прекращения прав собственника или негосударственного землепользователя и возникновения прав государства на данное имущество осуществляется при условии представления органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документа, подтверждающего выплату возмещения.

Сноска. Статья 65 в редакции Закона РК от 21.01.2019 № 217-VI (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).

Правомерно ли изъятие земельного участка

• Подписаться на канал новостей TengriNews:
• Google News
• Яндекс Новости
• Email рассылка

• Новости
• Новости Казахстана
• Новости мира

В Казахстане сложилась неприятная правовая и судебная практика принудительного изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности у человека, в связи с неосвоением либо нецелевым использованием. Но как быть этому человеку, если генплан и проекты детальных планировок и застроек запрещают строительство на указанных территориях. Маразм, скажете? Нет, это суровые реалии нашей жизни. И, к сожалению, государственные органы подают иски. И в судебном порядке простым гражданам и предпринимателям приходится с боем отстаивать свои земельные участки.

Мы попытаемся разобраться в правомерности изъятия земельного участка в контексте действующего земельного законодательства Республики Казахстан.

Итак, согласно пункту 2 статьи 92 Земельного кодекса, в случае если земельный участок, предназначенный для строительства, не используется по назначению в течение трех лет со дня принятия решения о его предоставлении (если более длительный срок не предусмотрен проектно-сметной документацией), то такой земельный участок подлежит принудительному изъятию в порядке, предусмотренном статьей 94 Земельного кодекса, за исключением земельного участка, находящегося в частной собственности граждан Республики Казахстан для индивидуального жилищного строительства.

Отсюда следует понимать, что земельный участок, предназначенный для целей строительства и не используемый по назначению в течение 3 лет со дня принятия решения, может быть изъят в связи с нецелевым использованием.

Допустим, ваш земельный участок предоставлен для строительства коттеджного городка и согласно утвержденному генплану и проекту детальной планировки района расположен в функциональной зоне – рекреационной зоне Р-1, Р-2 (зона краткосрочного отдыха).

Согласно пункту 1 статьи 51 Закона от 16 июля 2001 года № 242-II «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан», рекреационные зоны в населенных пунктах предназначены для организации и обустройства мест отдыха населения и включают в себя сады, лесопарки, парки и скверы, зоопарки, водоемы, пляжи, аквапарки, объекты ландшафтной архитектуры, иные места отдыха и туризма, а также здания и сооружения досугового и (или) оздоровительного назначения.

Возникает вопрос, сможет ли собственник земельного участка, целевое назначение которого согласно идентификационному документу на земельный участок – строительство коттеджного городка, освоить земельный участок и использовать его по целевому назначению.

Согласно пункту 3 статьи 51 Закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности», на территории рекреационной зоны не допускаются размещение (строительство) новых и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов, зданий и сооружений жилищно-гражданского назначения, непосредственно не связанных с функционированием рекреационной зоны.

Другими словами, на земельном участке, расположенном согласно генплану в рекреационной зоне и отведенном в частную собственность под строительство коттеджного городка, освоение земельного участка, использование участка по целевому назначению невозможно. В этом случае становится очевидным, что любые попытки собственника земельного участка получить архитектурно-планировочное задание (АПЗ) на строительство коттеджей заведомо бессмысленны, напрасны и не продуктивны.

Как быть в этой ситуации? Допустим, если земельный участок не расположен в рекреационной зоне и согласно генплану и ПДП расположен в зоне Ж-1,Ж-2, но участок не был освоен по субъективным причинам (отсутствие средств на освоение, незнание закона, преднамеренное оттягивание сроков освоения), то участок будет изъят, если в суде будет доказана вина собственника земельного участка.

Но как быть, если земельный участок расположен по генплану и, чтобы освоить земельный участок, собственник безуспешно пытался получить АПЗ, но получил отказ? В этом случае принципиальное значение имеет судебное обжалование отказа в предоставлении АПЗ, мотивируя вескими и достаточными доказательствами.

При этом каждый собственник земельного участка, который столкнулся с такой проблемой, должен осознавать, что в суде ему будут заданы вопросы касательно подтверждения его попыток исполнить свои обязательства, предусмотренные пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса, по освоению земельного участка и использовать его по целевому назначению.

Запросите выкопировку из утвержденного проекта детальной планировки с приложением к нему градостроительного регламента и с указанием зон функционального использования территории, которая включает в себя такие документы, как: ситуационная схема, фрагмент ПДП М1:3000, дежурный план-регламент и зоны планировочных ограничений градостроительной деятельности, где будет подтверждаться, что ваш участок расположен в рекреационной зоне (либо иной) согласно генеральному плану.

Подайте дополнительные запросы уточняющего характера в уполномоченные органы архитектуры, градостроительства, органы санитарно-эпидемиологического благополучия, соответствующие территориальные водные бассейновые инспекции в порядке статей 9 и 12 Закона Республики Казахстан «О доступе к информации». Даже заведомо ходатайство, написанное вами в местный исполнительный орган о необходимости корректировки в ПДП, в случае его отклонения органами архитектуры будет подтверждением ваших попыток освоить земельный участок. Параллельно займитесь разработкой проектно-сметной документации на объект строительства.

На основе собранных материалов подайте заявление о предоставлении архитектурно-планировочного задания и получите соответствующий отказ. Обжалуйте в судебном порядке этот отказ. Быть может, решения судов будут не в вашу пользу, но последствия всего этого будут иметь «особое значение» при рассмотрении судом иска о принудительном изъятии земельного участка в связи с неосвоением.

Отсюда вытекает резонный вопрос, запрет и невозможность строительства объектов на указанном земельном участке по генплану будут ли рассматриваться уважительной причиной для освобождения собственника земельного участка от юридической ответственности и в случаях корректировки генплана будет ли юридическим основанием для восстановления процессуальных сроков по освоению земельного участка?

Согласно пункту 3-1 статьи 92 Земельного кодекса, в периоды неиспользования земельного участка по назначению, предусмотренные в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, не включается время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению вследствие непреодолимой силы.

Из редакции статьи 359 Гражданского кодекса Республики Казахстан следует понимать, что лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет имущественную ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельствах (стихийные явления, военные действия и т.п.).

Законодательством или договором могут быть предусмотрены иные основания для ответственности или освобождения от нее.

И здесь возникает резонный вопрос: относятся ли законодательные запреты и ограничения к условиям непреодолимой силы?

Примечательно, что в юридической науке запретные нормы законодательства также отнесены к условиям непреодолимой силы. Так, Черненко относит к ним публикацию нормативных актов запрещающего характера. Иванова рассматривает как запретительные акты государства.

Согласно Большой юридической энциклопедии, «форс-мажор в гражданском праве — это возникновение чрезвычайных и неотвратимых обстоятельств, последствием которых является невыполнение условий договора или закона». К нашему случаю, среди всех прочих случаев форс-мажора, также относится принятие компетентным органом нормативно-правовых актов.

Отсюда можно сделать вывод, что принятие нормативно-правового акта, который ограничивает лицо в возможности реализовать свои вещные права на землю и исполнить юридические обязанности, при котором лицо, чьи права ущемлены и оно не вольно в своих действиях до тех пор, пока данный нормативно-правовой акт будет отменен, ограничение снято или отменено. В этом случае данный нормативно-правовой акт наука рассматривает как форс-мажор и обстоятельство непреодолимой силы.

Другими словами, собственники, владеющие земельными участками, предоставленными для строительства коттеджного городка (бизнес-центра, административного здания и тому подобное), фактически лишены юридической возможности освоить земельный участок, которые согласно генплану и ПДП вошли в рекреационную или иную запрещенную для строительства зданий и сооружений функциональную зону.

Освоение и использование вышеуказанных земельных участков возможно только при условии соответствующих корректировок в генеральный план конкретного населенного пункта и ПДП.