Земельный участок не использовался сособственником 18 лет последствия

Без хозяина: как поступить с «ничьей» землей

Оказавшись в сельской местности, каждый из нас видит заброшенные, неухоженные земельные участки, в летнее время заросшие травой. Главное здесь – не эстетически неприглядная картинка, а то, что это может быть опасно для соседних владений: например, из-за сухой растительности спровоцировать пожар. Как узнать, кто хозяин такого участка, какие штрафы для него предусмотрены и могут ли изъять землю, если за ней не ухаживать, рассказывает автор блога «Юрист объясняет» Евгений Фурин.

Какой участок признается бесхозным

Бесхозными принято называть участки, которые давно заброшены владельцами, не обрабатываются и не используются. Однако с точки зрения закона бесхозный и неиспользуемый участок – два разных статуса.

В силу ст. 225 ГК, бесхозным признается любое имущество, которое не имеет или утратило владельца; если владелец неизвестен или отказался от имущества. У неиспользуемого же участка всегда есть собственник, который известен.

Закон требует, чтобы земельный участок использовался, в соответствии с целевым назначением земель (вида разрешенного использования) – для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства и проч. Если владелец этого не делает, такой участок может быть признан неиспользуемым или используемым с нарушением законодательства. Это может стать основанием для штрафов и даже привести к его изъятию.

Штрафы

Подавляющее большинство земельных участков, выделяемых гражданам, относятся к одной из двух категорий: земли населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения. В зависимости от этой градации, а также вида разрешенного использования (узнать все параметры можно с помощью публичной кадастровой карты Росреестра) к участку будут применяться разные требования.

Если участок относится к землям сельхозназначения, на него действует Постановление Правительства РФ от 18.09.2020 N1482 «О признаках неиспользования земельных участков из земель сельхозназначения…». В этом случае неиспользуемой считается земля, не меньше 50% площади которой заросло сорняками, а на оставшейся части деятельность не ведется или она используется не более, чем на 25%. Штраф рассчитывается следующим образом: в размере от 0,3% до 0,5% от кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 3 тыс. рублей.

Если участок имеет целевое назначение «для садоводства и огородничества» или «для личного подсобного хозяйства», за его неиспользование в течение 3 лет могут выписать штраф, руководствуясь ч. 3. ст. 8.8 КоАП РФ. Это до 1,5% от его кадастровой стоимости, но не менее 20 тыс. рублей. При неопределенной кадастровой стоимости – от 20 тыс. до 50 тыс. рублей. Также в дополнение оформляется предписание об устранении нарушений, не выполнив которое, можно получить еще один штраф – от 20 тыс. до 50 тыс. рублей.

Когда участок относится к категории земель населенных пунктов, на него действуют местные правила благоустройства. Они есть почти во всех муниципалитетах. Правила могут регулировать максимально допустимую высоту травы и кустарников, расположение деревьев относительно границ участка; определять, какой участок считать неиспользуемым, а также вводить различные запреты: на складирование отходов, установку заборов выше определенных значений и т.д.

За нарушение этих правил устанавливается ответственность на уровне регионов. Например, согласно ст. 3.1(1) закона Вологодской области «Об административных правонарушениях в ВО», за нарушение муниципальных правил благоустройства собственникам участков грозят штрафы до 4 тыс. руб. А по всей Московской области действует штраф от 2 до 5 тыс. рублей, если с участка не будет убран борщевик (ст. 6.11 Кодекса Московской области об административных правонарушениях).

Куда обращаться

Участок с нарушениями может быть выявлен как в ходе самостоятельной проверки государственных или муниципальных органов, так и по жалобам соседей. Поэтому, если с соседней запущенной территории к вам проникают сорняки и борщевик, можно смело жаловаться местным властям.

Могут ли изъять бесхозный или неиспользуемый участок

За бесхозное имущество отвечают власти муниципалитета, на территории которого оно находится. В случае обнаружения такого земельного владения муниципалитет обращается в Росреестр, где участок ставят на учет в качестве «бесхозного». Если через год владельца не нашли, по решению суда он переходит в муниципальную собственность. В дальнейшем его могут продать на торгах или сдать в аренду заинтересованным лицам.

Участок, не используемый в течение 3 лет или используемый с нарушением закона, можно принудительно изъять у владельца, но до такого доходит крайне редко. Кроме того, отобрать собственность не всегда возможно – к примеру, участки с видом разрешенного использования «для ИЖС» не подлежат изъятию из-за неиспользования, так как сейчас законодательством не установлен обязательный срок, в течение которого должен быть построен дом.

Сроки и процедура изъятия участка

Закон требует, чтобы перед изъятием собственнику дали шанс устранить нарушения, а также предупредили о предстоящей процедуре. При этом владельцу должны дать разумный срок для приведения участка в порядок. Точный период времени не установлен, но схема такова: изъять участок можно, если он не используется минимум 3 года. Поскольку на момент обнаружения нарушений сложно сказать, сколько времени до этого он не использовался, отсчет этих 3 лет ведут, как правило, с момента первого обнаружения нарушения и вынесения первого предписания. Соответственно, максимальный разумный срок не может превышать 3 года.

Зачастую предписания выносятся несколько раз. Факт их неисполнения должен быть отдельно зафиксирован в ходе проверки. После этого в течение 30 дней муниципалитет принимает решение о дальнейшей судьбе участка.

Если решено его изъять, местные власти предлагают собственнику добровольно продать участок с торгов, а в случае несогласия обращаются в суд для принудительной продажи. В течение 6 месяцев со дня вступления в силу решения суда муниципалитет обязан организовать публичные торги. Если участок находится в составе СНТ, он может быть продан без торгов членам этого товарищества (пп. 3 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ).

Вырученные с продажи деньги поступают бывшему собственнику за вычетом средств, потраченных на процедуру изъятия и продажи.

Можно ли занять бесхозный участок, и как это правильно сделать

Если по соседству с вами есть заброшенный участок, занимать его просто так нельзя – это могут счесть самозахватом земли и оштрафовать (при определенной кадастровой стоимости придется заплатить не менее 5 тыс. рублей; при неопределенной – до 10 тыс. рублей). Проще всего разыскать владельца и договориться о продаже земли. Узнать данные собственника можно с помощью выписки из Росреестра, отыскав интересующий участок на публичной кадастровой карте. Но это платная услуга.

Еще можно направить жалобу местным властям на бесхозный или неиспользуемый участок. В итоге он может быть передан в муниципальную собственность или продан на торгах. Тогда вы получите возможность завладеть им на законных основаниях.

Стоит помнить и про такой вариант, как приобретательная давность (ст. 234 ГК). По закону, если человек владеет чужим имуществом открыто и добросовестно, через 15 лет может оформить его на себя после решения суда.

Добросовестное владение – если, приобретая что-либо, лицо не знало о неправомерности завладения. Речь про те случаи, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако формально права собственности не оформлены. Открытое владение – когда лицо владеет вещью как своей собственной, ни от кого не скрываясь.

При таком положении дел в суд необходимо подавать через 18 лет после начала владения – 15 лет по закону плюс 3 года на истечение срока исковой давности, – чтобы бывший владелец не смог отсудить участок обратно.

Нецелевое использование земельного участка собственником помещения в деловом центре, или Практика применения ч. 1 ст. 8.8. КоАП РФ

Собственникам и покупателям нежилых зданий (помещений) необходимо учитывать виды разрешенного использования земельного участка, на котором расположены такие нежилые здания (помещения).

Частью 1 статьи 8.8. КоАП РФ предусмотрена ответственность в виде административного штрафа за «использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием». К ответственности могут быть привлечены как граждане (физические лица), так и организации (юридическое лица), в последнем случае к ответственности привлекается также директор организации-правонарушителя.

За что предусмотрена ответственность?

Как это иногда бывает, статья закона написана с нарушением правил русского языка. Законодатель имел в виду три случая, когда нарушитель привлекается к ответственности:

1. земельный участок используется не по целевому назначению ;
2. земельный участок используется не в соответствии с разрешенным использованием;
3. земельный участок используется не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием.

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории (п. 1 ст. 7 ЗК РФ):

1. земли сельскохозяйственного назначения;
2. земли населенных пунктов;
3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4. земли особо охраняемых территорий и объектов;
5. земли лесного фонда;
6. земли водного фонда;
7. земли запаса.

Из названия категорий земель можно понять, для каких целей разрешается использовать земельный участок, отнесенный к той или иной категории земель. Использование земель запаса, как правило, допускается после перевода их в другую категорию. Интерес для рассматриваемого вопроса об административной ответственности, предусмотренной ч. 1 ст. 8.8. КоАП РФ, представляют земли населенных пунктов (это земли, находящиеся в границах населенных пунктов, и используемые для застройки и развития населенных пунктов).

Что касается видов разрешенного использования земельного участка, то они устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне градостроительными регламентами. Градостроительные регламенты являются частью Правил землепользования и застройки. Так, например, Правила землепользования и застройки города Москвы утверждены Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП. До принятия правил землепользования и застройки разрешенное использование земельных участков в городе Москве устанавливалось Департаментом городского имущества города Москвы (ранее — Департаментом земельных ресурсов города Москвы) на основании градостроительных планов земельных участков или иной документации по планировке территории (п. 9 Постановления Правительства Москвы от 24.06.2008 N 532-ПП «Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2007 году и мерах по реализации задач в области земельных отношений на 2008 год»).

В крупных городах большинство компаний и предпринимателей арендуют или имеют в собственности помещения, расположенные в бизнес-центрах или деловых центрах, многие из которых в прежние годы были предоставлены научно-исследовательским институтам (НИИ) или производственным предприятиям, и, соответственно, земельные участки под ними имеют соответствующий вид разрешенного использования: для размещения организаций, осуществляющих научные изыскания, исследования и разработки; для эксплуатации научно-.исследовательского института; для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии и т.п.). Размещение офисов в таких бизнес-центрах и деловых центрах может повлечь административную ответственность.

Кто может быть привлечен к ответственности?

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов.

Таким образом, к ответственности могут быть привлечены как собственники, так и арендаторы земельных участков, а также лица, которым земельный участок был предоставлен на основании акта уполномоченного органа (см. Постановление Верховного Суда РФ от 02.07.2018 N 33-АД18-3).

Не вызывает сомнений, что размещение торгового объекта на земельном участке с видом разрешенного использования — для благоустройства или размещение рынка на земельном участке с видом разрешенного использования — для эксплуатации торгово-развлекательного центра, является правонарушением, и собственник (арендатор) земельного участка будет привлечен к административной ответственности.

Более интересными являются случаи, когда, к примеру, собственник делового центра, расположенного на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования — для эксплуатации научно-исследовательского института, сдает часть помещений в аренду под офисы, при этом на большей площади делового центра действительно находится и функционирует научно-исследовательский институт. Будет ли собственник привлечен к ответственности? Судебная практика по этому вопросу неоднозначная. В одних случаях суды считают, что земельный участок используется по целевому назначению, когда площадь сдаваемых в аренду помещений незначительная (как правило, не более 20% от общей площади здания). См., например, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2019 N 09АП-32263/2019 по делу N А40-283428/18; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.04.2018 N Ф05-3936/2018 по делу N А40-101253/17. В других случаях, те же (московские) суды отмечают, что здание хотя и является отдельным объектом недвижимости, тем не менее имеет прочную связь с земельным участком и его использование (в том числе использование расположенных в нем помещений, как его составных частей) невозможно без использования земельного участка. Иными словами, на основе закрепленного в Земельном кодексе РФ принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, суды делают вывод о том, что земельный участок используется не в соответствии с разрешенным использованием (пр.: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.01.2019 N Ф05-21825/2018 по делу N А40-118400/2018; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.02.2019 N Ф05-23523/2018 по делу N А40-37466/2018). Хотя в некоторых случаях собственнику удаётся доказать, что столовая или сауна, находящиеся в здании, используются только для сотрудников предприятия (например, если установлен пропускной режим в здание), и состав административного правонарушения отсутствует (пр.: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2011 N 09АП-26978/2011 по делу N А40-58558/11-154-479; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.05.2019 N Ф05-5270/2019 по делу N А40-230302/18). Еще более интересная ситуация, когда небольшое по площади помещение в этом деловом центре принадлежит на праве собственности другому лицу (не научно-исследовательскому институту). Будет ли такой собственник привлечен к ответственности за использование земельного участка не в соответствии с разрешенным использованием, если в принадлежащем ему помещении находится продуктовый магазин или офис? По мнению судов – да (решений в пользу таких собственников найти не удалось).

Арендаторам зданий (помещений) повезло больше, так как они не являются земплепользователями и, соответственно, не могут быть привлечены к ответственности по ч. 1 ст. 8.8. КоАП РФ, что подтверждается судебной практикой (пр.: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.08.2019 N Ф05-12631/2019 по делу N А40-236549/18-72-2401).

Срок давности привлечения к ответственности.

Зачастую, единственная возможность оспорить постановление о привлечении к административной ответственности по ч. 1 ст. 8.8. КоАП РФ – это пропуск уполномоченным органом срока давности привлечения к административной ответственности.

Позиция Верховного Суда РФ состоит в том, что объективная сторона этого административного правонарушения выражается не в действиях, нарушающих нормы законодательства в области охраны окружающей среды и природопользования, а в нарушении земельного законодательства (Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.09.2017 N 307-АД17-6188 и от 20.06.2018 N 305-АД18-864). Это означает, во-первых, подсудность таких споров для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, арбитражным судам, а во-вторых, общий (двухмесячный) срок давности привлечения к административной ответственности.

Правонарушение, предусмотренное ч. 1 ст. 8.8. КоАП РФ, является длящимся. Срок давности начинает исчисляться со дня обнаружения административного правонарушения (со дня составления уполномоченным органом акта обследования). Таким образом, постановление о привлечении к административной ответственности по ч. 1 ст. 8.8. КоАП РФ должно быть принято уполномоченным органом в течение двух месяцев со дня составления акта обследования.

Тем не менее, в судах общей юрисдикции иногда применяется годичный срок давности привлечения к административной ответственности (как для правонарушений в области охраны окружающей среды и природопользования). См., например, Решение Московского городского суда от 22.11.2017 по делу N 7-15475/2017.

Почему к ответственности стали привлекать чаще?

По-видимому, причиной, послужившей росту количества административных дел по ч. 1 ст. 8.8. КоАП РФ, является собираемость налогов. При этом, целью является не только сбор штрафов, но и побуждение собственников к изменению вида разрешенного использования земельных участков. От вида разрешенного использования земельного участка зависит кадастровая стоимость земельного участка, а она, в свою очередь, влияет на плату за земельный участок (земельный налог/арендную плату).

Таким образом, собственники и покупатели нежилых зданий (помещений) должны учитывать вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположено здание, при осуществлении своей деятельности в нем и деятельности арендаторов. Целесообразно ограничить право арендатора сдавать нежилое здание (помещение) в субаренду (и иную передачу прав на него) и предусматривать в договоре аренды обязанность арендатора использовать здание (помещение) с учетом целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также условие о возмещении потерь арендодателя в случае привлечения его к административной ответственности.

Подпись на заборе

Вряд ли можно найти на просторах страны районный суд, который бы не рассматривал иски соседей, не поделивших сотки. Кто-то недоволен тем, что сосед захватил буквально сантиметры чужого участка, а кому-то приходится возмущаться перенесенным на метры вглубь собственной территории забором соседа. В любом случае миром договориться почти ни у кого из сторон такого спора не получается и граждане идут в суды. Но и там не всегда находят правильные статьи для решения земельных конфликтов. Поэтому определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, пересмотревшей такой спор, может оказаться очень полезным гражданам, попавшим в похожую ситуацию.

Итак, один гражданин обратился в суд с иском к своему соседу по дачному участку. Его возмутило, что «захватчик» перенес свой забор в глубь его участка, отхватив 4,8 метра его территории. Еще истец попросил суд обязать соседа разобрать свой забор и перенести назад.

Районный суд, рассматривая этот спор, исходил из того, что истец и ответчик — собственники соседних участков земли, а граница между их участками определена заключением кадастрового инженера.

Так что никаких нарушений нет.

А еще суд отказался обязывать соседа разобрать и перенести забор, потому как стоит этот забор правильно — на границе, указанной кадастровым инженером. Апелляция с решением коллег из райсуда полностью согласилась. Так дело дошло до Верховного суда. Там вердикт местных судов изучили и сказали, что решение неверное — нарушены нормы законодательства. Вот какие нормы закона по разъяснению Верховного суда надо применять в таких спорах.

Есть Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» (N 221 от 24 июля 2007 года). В этом законе сказано, что «местоположение» границ земельных участков надо обязательно согласовывать с так называемыми заинтересованными лицами. Это делается в тех случаях, когда «в результате кадастровых работ уточняется местоположение границ земельного участка или уточняются границы смежных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости».

Верховный суд подчеркивает — предметом согласования по закону о кадастре является определение границ одного участка, которые одновременно являются границами соседних соток и принадлежат тому, кого закон называет заинтересованным лицом. При этом, напоминает Верховный суд, по тому же кадастровому закону это заинтересованное лицо не имеет права высказывать свои возражения по поводу границ участка соседа, если это не их общие границы.

Статья 39 Закона о кадастре гласит, что согласование границ проводится с гражданами, обладающими смежными участками на праве собственности. Из этого правила есть исключения — не требуют согласования границы смежных участков, если сотки находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены гражданам в пожизненное, наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование. Не согласовывают с соседями и земли, предоставленные юридическим лицам, которые не являются ни государственными, ни муниципальными организациями. Также не требуется согласования, если государственная или муниципальная земля предоставлена в бессрочное пользование казенному предприятию.

В нашем случае райсуд установил факт, что спор идет о смежных участках собственников. Закон «О государственном кадастре» говорит, что согласование границ по выбору кадастрового инженера можно проводить, пригласив на собрание заинтересованных граждан или согласовывать границы с каждым по отдельности.

Верховный суд напомнил — обычно согласовывают места, по которым пройдут границы, на собрании заинтересованных граждан, если речь идет о территории населенного пункта и его границах. Но в этом случае внутри самой деревни или поселка границы не рисуются.

В нашей же ситуации межевание проводил кадастровый инженер, а заказчиком работ был один из соседей. Они оба прекрасно знали о том, что есть еще один — смежный собственник. Но с ним границу не согласовывали. И еще один важный момент — кадастровый инженер установил границу заказчика по фактической границе, то есть нарисовал землю там, где уже стоял забор соседа. Верховный суд подчеркнул — кадастровый инженер, проведя границу между участками по забору, то есть по фактическому землепользованию, не мог не знать, что эта граница не совпадает с границей в документах.

Из этого Верховный суд делает вывод — отсутствие согласования границ участка может свидетельствовать о недействительности межевания. И добавляет, что в подобных спорах об установлении границ местный суд вправе сам дать оценку действиям кадастрового инженера даже без просьбы одной из сторон. Заявленные соседом требования к захватчику подпадают под статью 60 Земельного кодекса.

В этой статье Земельного кодекса говорится о таком способе защиты своих интересов, как восстановление положения, которое было до того, как были нарушены права гражданина на земельный участок.

В итоге Верховный суд отменил все решения и велел пересмотреть дело, но с учетом своих разъяснений.

Суд из-за земли может кончиться большими проблемами. Так, в Липецке спор соседей из-за захваченных соток завершился уголовным делом на сына истца, так как стороной в этом споре оказался заместитель председателя областного суда. Дело получилось крайне скандальное. После возмущения президента страны с ним сейчас разбираются в Генеральной прокуратуре.

Как лишить собственника земли, если он забросил участок?

Мои соседи по даче не размежевали участок, не платят взносы за вывоз мусора и даже не показываются. Я думал, что владельцев вообще нет, и попросил администрацию района выделить мне эту землю через аукцион. Но выяснилось, что ее уже выделили в 1993 году некой гражданке. Я нашел ее, а она заявила, что продала этот участок 15 лет назад.

Подскажите, неужели право собственности на землю не предполагает никаких обязанностей? Хотя бы минимальных, например косить сухостой? Можно ли как-то найти соседа или лишить его собственности? Найти сам не могу: ни Росреестр, ни сельсовет, ни районная администрация не знают собственника и говорят, что не обязаны знать.

Странно: если за квартиру не платить, то быстро выселяют. А тут получается схожая ситуация без срока давности. Вдруг хозяина вообще нет: например, он умер, а наследников нет?

Что вообще в такой ситуации можно сделать?

Безусловно, у собственника земельного участка есть обязанности и есть ответственность. И перечень обязанностей и виды ответственности четко определены. Объясню, что вы можете сделать в такой ситуации и что вообще должен знать о своих обязанностях собственник участка земли.

Права и обязанности собственника

Любое право собственности состоит из трех элементов.

Право владения — это право физического, материального контроля над объектом собственности. То есть вы, как владелец земли, можете ее огородить и никого туда не пускать, а как владелец дорогой картины — спрятать и никому не показывать.

Право пользования — это право использовать свое имущество любым способом, который не запрещен законом, в том числе и извлекать выгоду из пользования. Например, сдавать в аренду квартиру, как ее владелец, или отдавать картину для экспонирования в галерею и получать с этого деньги.

Право распоряжения — право распоряжаться своей вещью так, как хотите вы: дарить, продавать, делить, завещать, отдавать в залог и так далее.

Кроме прав у собственника есть еще и бремя содержания — это совокупность обязанностей собственника, которые накладываются на него законом. Собственник обязан:

1. Поддерживать безопасность и пригодность имущества к использованию. Имущество не должно представлять опасность для окружающих. Например, если есть аварийное здание, которое может рухнуть на соседский участок, собственник должен принять меры, чтобы предотвратить это.
2. Использовать участок по назначению. То есть на участке под пашню нельзя строить дом.
3. Не допускать неиспользование, то есть запустение.
4. Платить за содержание имущества, например за услуги ЖКХ.
5. Платить налоги, например земельный налог.
6. Регистрировать имущество, например ставить на учет автомобиль.
7. Страховать риски владения имуществом, например оформлять полис ОСАГО.

Вас в этом списке интересует третий пункт. Существует несколько вариантов возможного развития событий.

Теоретически неиспользуемый участок могут изъять

Закон прямо говорит: если участок для ведения сельского хозяйства, индивидуального жилищного или иного строительства не используется по назначению более трех лет, его можно изъять у собственника.

Более того, за это еще сначала оштрафуют. Штраф считается от кадастровой стоимости и будет не менее 20 000 рублей.

При этом в эти три года не входит время, которое нужно для освоения земельного участка. Это значит, что, если вы начали строить дом, но за три года не успели, — участок изымать нельзя. Обычно суды считают срок освоения равным двум годам. То есть общий срок, в течение которого участок не используют, должен быть не менее пяти лет. Кроме того, сначала вас должны предупредить о нарушении. Потом оштрафовать за неисполнение требования об устранении нарушения. И только потом могут пойти в суд с требованием изъять. Но судебная практика в основном связана с изъятием сельскохозяйственных участков, а не тех, что предоставлены для личного строительства.

Участок изымают только на основании решения местного органа самоуправления: мэрии, городской или поселковой администрации и так далее. Если собственник согласен, участок сразу уходит на публичные торги. Если не согласен, решение может принять только суд по иску местной администрации. После того как суд принял решение, через шесть месяцев участок продается с публичных торгов. Средства от продажи идут бывшему собственнику за вычетом расходов на процедуру изъятия. Цену продажи определяет независимая оценка.

Вообще, это норма новая, ввели ее только в 2018 году, и сейчас ей всех пугают. Рабочей, устоявшейся судебной практики пока нет. И, судя по всему, чиновникам не очень хочется этим заниматься. Потому что изъятие и реализация — это долгая и сложная процедура, а выгоды никакой. Возможно, на тот момент, когда вы обращались в администрацию, новая норма закона еще не действовала, поэтому вам отказали в помощи.

Еще участок можно изъять, если он используется, но не по назначению или с нарушением закона. Например, владелец строит дом на сельскохозяйственной земле или устроил свалку, что плохо влияет на экологию и запрещено законом. За это тоже сначала штрафуют, и только потом участок изымают, если проблему не устранили.

Таким образом, вы напрямую не можете повлиять на изъятие участка у собственника. Есть только вариант предложить администрации изъять его или обратиться в суд. Насколько они в этом заинтересованы — сказать сложно.

Что такое приобретение права на бесхозяйные вещи

Существует такая форма перехода права собственности, как приобретение права собственности на вещь, у которой нет хозяина, — бесхозяйную вещь. Тут есть варианты: собственника нет, он неизвестен или он отказался от прав.

Земельные участки — это тоже вещи, так что на них это тоже распространяется. Но для земли работает только один из вариантов: бесхозной можно признать землю, от прав на которую отказался владелец.

Остальные варианты не подходят. У земли всегда есть собственник. Если собственника — неважно, физического или юридического лица — нет, значит, собственник — Российская Федерация, или регион, или муниципалитет. То, что собственник неизвестен, тоже не основание признавать землю бесхозной. Если право на земельный участок когда-то возникло, оно должно быть зарегистрировано в установленном порядке. Если право не зарегистрировано, его вообще нет, потому что право собственности возникает с момента его регистрации.

Если нет доказательств отказа бывшего собственника от прав признать именно землю бесхозяйной — ничего не выйдет. Строение можно признать бесхозяйным, а землю — нет.

Другое дело, если бы у вас были такие доказательства. По заявлению местных органов власти участок должны были бы поставить на учет, как бесхозяйный, а через год по исковому заявлению могли бы признать его муниципальной собственностью и выставить на торги.

Как найти собственника участка

Судя по тому, что участок выделен давно, я вообще не уверен, что он выделен на основании права собственности. Возможно, он был выделен на основании права пожизненного наследуемого владения, которое надо было переоформлять, но его не переоформили. Если сведений в Росреестре об этом нет, значит, его не переоформили. Это сложный вопрос, и в этой статье я не буду в него углубляться.

Если земельный участок все же в собственности и поставлен на кадастровый учет, проще всего его найти на публичной кадастровой карте. Если не знаете номер, найдите свой участок на карте и посмотрите соседние. Когда обнаружите нужный, запишите его кадастровый номер. Если номера нет, достаточно адреса участка.

По кадастровому номеру или адресу участка можно обратиться в любой МФЦ, в котором оказывают услуги Росреестра, за выпиской по земельному участку. Там должен быть указан собственник. Росреестр не может отказать, если вы подали официальный запрос: они должны или дать сведения, или указать, что сведения о собственнике в реестре не зарегистрированы.

Судя по тому, что предыдущий владелец продавал участок по договору купли-продажи, а переход права собственности у нас регистрируется, участок должен быть на кадастровом учете. Система регистрации прав действует около 20 лет. Если участок продан больше чем 20 лет назад, сведений о нем может и не быть.

Если в Росреестре сведений нет, значит, нужно обращаться за архивными документами в местную администрацию. До того как стали вести единый реестр, учет вели именно они. Можете приложить к заявлению копию публичной карты и обвести интересующий вас участок маркером.

При этом я допускаю, что, если земля находится в небольшом сельском поселении, за 20 лет администрация могла потерять все архивы и не хочет в этом сознаваться. Там будут пытаться переложить все на Росреестр, у которого нет документов за тот срок. В этом случае вряд ли удастся найти собственника.

На мой взгляд, в вашем случае шанс на успех — это или если местная администрация захочет изъять землю, или если вы лично найдете собственника и предложите купить у него участок. Сами вы не можете инициировать процедуру изъятия земли, но можете замучить письмами местную администрацию и прокуратуру с требованием изъять участок. Напишите, что он заброшен, не используется десятилетиями, что сухостой представляет пожарную опасность, неосвоение участка мешает развитию поселения и вообще есть желающие его выкупить.

Никаких гарантий, что это подействует, нет, но попробовать можно.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

ВС напомнил порядок привлечения к ответственности за нецелевое использование земли

8 февраля Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС20-15754 по делу № А40-258644/2019 об оспаривании обществом – владельцем гостиницы привлечения к административной ответственности за нецелевое использование земельного участка, предназначенного для размещения бани.

В июле 2019 г. Управление Росреестра по Москве оштрафовало АО «Воронцовский БПК» на 700 тыс. руб. по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ. Основанием послужило то обстоятельство, что на переданном в аренду ООО «Яхонт» земельном участке с видом разрешенного использования «для эксплуатации зданий под бани» расположено арендуемое обществом «Воронцовский БПК» здание, используемое для размещения гостиницы. По мнению административного органа, это не соответствует сведениям о виде разрешенного использования земельного участка, внесенным в ЕГРН, и нарушает требования ст. 42 Земельного кодекса РФ.

Решение было оспорено АО «Воронцовский БПК» в Арбитражный суд г. Москвы. В ходе судебного разбирательства общество ссылалось на то, что спорный участок находится в аренде у общества «Яхонт» на основании договора, заключенного с Московским земельным комитетом, правопреемником которого является Департамент имущества г. Москвы. На этом участке расположено здание, находящееся в столичной собственности и переданное в аренду АО «Воронцовский БПК» до 22 июля 2022 г. По мнению общества, использование здания под гостиницу было согласовано с собственником – столичным Департаментом городского имущества.

Организация добавила, что она не является ни собственником, ни арендатором этого земельного участка, а лишь арендует спорные помещения в здании, принадлежащем Москве, и использует их в разрешенных собственником целях. Соответственно, общество как лицо, ограниченное в возможности инициировать изменение вида разрешенного использования земельного участка, нельзя привлечь к административной ответственности, предусмотренной ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ. Кроме того, совместное использование земельного участка в целях «для эксплуатации зданий под бани» и «для размещения гостиницы» не противоречит требованиям Правил землепользования и застройки г. Москвы.

Три судебные инстанции отказались удовлетворять требования заявителя со ссылкой на то, что использование спорного здания под размещение гостиницы противоречит виду разрешенного использования земельного участка, внесенному в ЕГРН. Тем самым суды выявили наличие в действиях общества состава вменяемого ему административного правонарушения и сочли правомерным постановление Росреестра.

Рассмотрев кассационную жалобу АО «Воронцовский БПК», Судебная коллегия по экономическим спорам ВС согласилась с ее доводами. Высшая судебная инстанция напомнила, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капстроительства выбираются самостоятельно их правообладателями (за исключением органов госвласти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий) без дополнительных разрешений и согласования в силу п. 4 ст. 37 ГрК РФ.

Как пояснил Суд, использование земельного участка не только в соответствии с основным видом разрешенного использования, но и в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования, допустимым в качестве дополнительного по отношению к основному, не свидетельствует о нецелевом использовании такого объекта. В свою очередь, диспозиция ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ не предусматривает наступление административной ответственности за отсутствие в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка, допустимых в качестве дополнительных по отношению к основному виду, а отсутствие в ЕГРН таковых сведений не образует состав вышеуказанного правонарушения.

Со ссылкой на Постановление КС РФ от 16 октября 2020 г. № 42-П Верховный Суд напомнил, что собственник земельного участка вправе самостоятельно выбрать для себя как основной, так и – в дополнение к основному – вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны. При этом ни Земельный кодекс, ни Градостроительный кодекс РФ непосредственно не обязывают лицо, использующее земельный участок не только в соответствии с основным видом его разрешенного использования, указанным в ЕГРН, но и в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования, который предусмотрен правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны, уведомлять о своем решении те или иные органы публичной власти.

«Собственники (правообладатели) земельных участков не могут быть принуждены к внесению каких-либо сведений в Единый государственный реестр недвижимости в случае, когда они в дополнение к основному виду разрешенного использования принадлежащих им земельных участков самостоятельно выбирают вспомогательный вид их разрешенного использования. Кроме того, как следует из правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 12 ноября 2020 г. № 46-П, если в статусе собственника земельного участка лицо не лишено законной возможности инициировать изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой, то арендующее землю лицо в такой возможности ограничено», – отмечено в определении.

Верховный Суд добавил, что в рассматриваемом деле, признавая правомерным привлечение общества к административной ответственности по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ, суды исходили исключительно из использования обществом земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования, внесенным в ЕГРН, не проверив указанные доводы заявителя и не устанавливая обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения настоящего дела. Таким образом, ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.

Адвокат АП Ставропольского края Нарине Айрапетян поддержала выводы Верховного Суда: «Нижестоящие суды, действительно, не учли различия между основными, вспомогательными, дополнительными видами использования земельного участка. Для того чтобы установить все виды использования, необходимо обратиться к градостроительному плану земельного участка, так как в ЕГРН по вполне разумным причинам полный перечень видов использования, в частности список вспомогательных видов, не отражен».

По словам адвоката, текущим законодательством РФ не предусмотрена обязанность собственника земельного участка вносить изменения в ЕГРН, если принято решение воспользоваться вспомогательным видом разрешенного использования. «Кроме этого, нижестоящими судами не произведено разграничение в правовом статусе общества, непосредственно пользующегося землей, которое в данном случае не являлось собственником. В связи с чем возможность, даже в случае необходимости, изменения каких-либо характеристик фактически отсутствовала. Таким образом, нижестоящие суды допустили формальный подход к рассматриваемому спору, не учли положения нормативных актов, которые подлежат применению в данном конкретном случае», – резюмировала Нарине Айрапетян.

Старший юрист АБ «Инфралекс» Родион Макин отметил, что определение продолжает серию судебных актов, в которых ВС обращает внимание нижестоящих инстанций на то, что диспозиция ст. 8.8 КоАП не предполагает ответственность правообладателя земельного участка за невнесение сведений в ЕГРН о вспомогательных видах разрешенного использования участка. «В этом плане Верховный Суд следует высказанной им же недавно позиции о том, что отсутствие в реестре сведений о виде разрешенного использования не свидетельствует об использовании участка не по целевому назначению и не представляет собой административное правонарушение в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ (см. Определение ВС РФ от 1 октября 2020 г. № 310-ЭС20-8733)», – пояснил он.

По словам эксперта, выводы Суда логичны и справедливы с учетом того, что они находятся в полном соответствии с правовой позицией ВС и КС РФ. «Радует также тот факт, что Верховный Суд в этом и ряде других дел стал отменять решения судов нижестоящих инстанций, которые соглашались с привлечением к ответственности правообладателей, осуществлявших фактическое землепользование в соответствии с утвержденными Правилами землепользования и застройки, но не в соответствии с видами разрешенного использования, указанными в реестре. Напомним, что данная весьма сомнительная практика стала повсеместной, и многие суды решали дела не в пользу правообладателей», – подчеркнул Родион Макин.

Юрист также задался вопросом, как законодатель выполнит поручение Конституционного Суда обеспечить ясность в вопросе того, должен ли правообладатель самостоятельно обеспечить соответствие реестра, ПЗЗ и фактического пользования. «По сути, в рассматриваемом случае снова поднимается вопрос публичной достоверности реестра, однако, в отличие от проблематики внесения сведений о правах и их обременениях, необходимость приведения в соответствие реестра, ПЗЗ и фактического пользования силами самого правообладателя не выглядит самоочевидной», – резюмировал он.