Как зарабатывать на продаже квартир не уплачивая проценты

Заработать на перепродаже недвижимости: бизнес на перепродаже квартир

Как заработать на перепродаже квартир?

Перепродажа квартир снова набирает обороты после кризиса. О том, как заработать на перепродаже квартир, какой способ выбрать, и какие навыки для этого необходимы, читайте в статье.

Содержание:

Как начать зарабатывать на перепродаже недвижимости
- Выбираем систему налогообложения
- Проводим исследования
Покупка квартиры в новостройке для перепродажи
1. Стройка на стадии котлована
2. Дом в процессе строительства
3. Покупка готовой квартиры с отделкой или без
Покупка вторичного жилья для перепродажи
Заработок на аренде недвижимости
Перепродажа другой недвижимости
Обучение перепродаже имущества

В Европе и в США давно популярна быстрая перепродажа недвижимости или «флиппинг». В России этот вид бизнеса только начинает приживаться из-за таких сложностей, как:

большие вложения на старте;
высокий риск не продать недвижимость по желаемой цене;
тонкости законодательства и рынка недвижимости.

Однако те, кто изучил тему и не делал поспешных шагов, нашли ликвидные объекты для покупки в обход конкурентов и успешно зарабатывают.

Как начать зарабатывать на перепродаже недвижимости

Заработок на перепродаже недвижимости должен начинаться с оформления бизнеса.

Конечно, физическое лицо тоже может покупать квартиры. Только учтите, что слишком частые сделки могут насторожить налоговую инспекцию.

Кроме того, вы заплатите больше налогов (13% с суммы продажи), чем в том случае, если оформите ИП. А налоговый вычет можно получить только один раз и на ограниченную законом сумму.

Выбираем систему налогообложения

Самый удобный вариант — упрощенная система налогообложения «Доходы минус расходы». В этом случае вы будете платить 15% от этой разницы.

Как видно из таблицы, экономия существенна. Вы сможете спокойно заниматься своим делом, показывать покупателям, что работаете официально и законно, вызывая их доверие, и вам будут не страшны штрафы за незаконную предпринимательскую деятельность.

Большинство покупателей жилья для дальнейшей перепродажи рассматривают сделку как инвестицию.

Предполагается, что у вас есть достаточная для покупки квартиры сумма. Она должна включать в себя возможные расходы на оформление документов, ремонт и оплату ЖКУ.

Вместо того чтобы покупать первую попавшуюся квартиру или дом, необходимо проанализировать рынок недвижимости в вашем регионе и в городе.

Проводим исследования

Посмотрите, как продается разная недвижимость, в зависимости от следующих показателей:

тип строения;
класс квартир;
расположение;
сезонность.

Спрос и предложение на новостройки и вторичное жилье нужно оценивать по отдельности.
Оцените ситуацию на рынке застройщиков и агентств недвижимости.

Некоторые недобросовестные застройщики настолько испортили свою репутацию, что их квартиры продаются значительно хуже, даже несмотря на расположение в хорошем районе и на скидки. Это особенно актуально, если вы собираетесь покупать квартиру в строящемся доме.

После такого анализа вы сможете представлять примерный разброс цен на квартиры определенного уровня и состояния, чтобы не переплатить за воздух и не потерять деньги при продаже.

Покупка квартиры в новостройке для перепродажи

Перепродажа недвижимости в новостройках может приносить в среднем 500 тысяч рублей с одной сделки. Однако нужно тщательно изучить все подводные камни, чтобы вовремя их обойти.

Рассмотрим варианты покупки.

1. Стройка на стадии котлована.

Это наиболее прибыльный вариант. После завершения строительства к цене можно будет прибавить 40-50% первоначальной стоимости.

Есть два основных минуса:

вероятность недостроя или задержек при строительстве;
придется долго ждать момента продажи.

2. Дом в процессе строительства.

С квартирой в строящемся доме дело обстоит проще: вероятность недостроя гораздо ниже и ждать меньше. Однако и зарабатываете вы меньше, около 500-600 тысяч рублей в зависимости от метража.

3. Покупка готовой квартиры с отделкой или без.

Если вы хотите заработать на перепродаже квартиры, то можете сразу отмести третий вариант. Готовую новую квартиру непросто продать выше цены застройщика, и это можно будет сделать только спустя несколько лет, когда (и если) она поднимется в цене.

Дело в том, что такая квартира фактически будет продаваться уже на вторичном рынке, даже если вы не жили в ней ни дня. На такое жилье труднее оформить ипотеку, поэтому для покупателей оно уже менее привлекательно.

Важно понимать, что зарабатывать даже те суммы, которые я привел в пример, можно только в том случае, когда вы хорошо ориентируетесь на рынке.

Если вы рассматриваете новостройки как объект для ведения бизнеса, то тщательно проверяйте застройщика и оценивайте ликвидность сделки задолго до ее осуществления. Даже самая хорошая квартира может быть никому не нужна, если до нее нужно добираться три дня на оленях.

И сразу нацельтесь на однокомнатные, двухкомнатные квартиры и студии, так как заработать на перепродаже квартир большого метража гораздо сложнее. Они стоят дороже, а спрос на них ниже, поэтому процесс продажи может затянуться.

Несмотря на то, что этот бизнес не слишком распространен в нашей стране, конкуренция в нем существует. Выгодных вариантов квартир не так много и многие из них даже не попадают на открытый рынок, оставаясь в закрытых базах риэлторов.

Если доступ к таким ресурсам могут получить только специалисты рынка недвижимости, то площадки торгов по банкротству открыты для всех, и на них можно найти сотни вариантов ликвидных квартир.

Кстати, конкуренция на рынке торгов по банкротству заметно ниже, чем при прямой покупке квартир для перепродажи.

Как это возможно, учитывая очевидную выгоду покупки квартиры по цене на 50-70% ниже рыночной? Пока еще мало кто знает о такой возможности или не понимает, откуда на торгах такие низкие цены, а вы узнаете об этом из видео с нашим экспертом.

Подробнее о том, как устроены торги и о лучших стратегиях покупки квартир, домов и автомобилей банкротов мы рассказываем на бесплатном мастер-классе:

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

Как заработать на недвижимости в 2021 году: эффективные стратегии

Сегодня существует достаточно большое количество инвестиционных инструментов, способных не только сохранить финансы, но и преувеличить их количество. Однако рынок недвижимости обладает одним уникальным преимуществом: в отличии от всевозможных акций и облигаций ценность дома или квартиры гораздо более понятна любому человеку.

Кризис – отличное время для заработка

На китайском языке слово «кризис» состоит из двух иероглифов, один из которых обозначает «опасность», а второй – «возможность». Эта древняя китайская мудрость как нельзя кстати актуальна сегодня – не смотря на сложную экономическую ситуацию во всём мире, именно сейчас самое лучшее время, чтобы начать зарабатывать не недвижимости.

За предыдущий «кризисный» год цены на жилье в России выросли примерно на 10%, и эта тенденция всё ещё сохраняется. Главная причина такого роста – повышенный спрос не недвижимость, который, в свою очередь, подталкивается новыми программами государственной поддержки ипотечного кредитования и снижением ставок по кредитам.

Благодаря пониженным процентам многие люди смогли себе позволить приобрести более дорогое и комфортное жильё, а некоторые в принципе задумались о покупке первой недвижимости, хотя раньше не имели такой возможности.

Те же самые причины актуальны и для инвестирования на рынке недвижимости, порог входа на который сегодня стал существенно ниже.

Стратегия №1: Покупка жилья для перепродажи

Вообще покупка жилья – один из наиболее консервативных способов инвестирования, основной целью которого является сохранение текущего капитала от инфляции. Тем не менее, если грамотно подойти к этому вопросу, получится и не плохо заработать.

Основная формула заработка достаточно проста: нужно сложить все суммы, затраченные на покупку, оформление, ремонт, налоги и прочие расходы, связанные с приобретением и владением недвижимостью, а затем продать её за большую сумму. Разница и будет вашей прибылью.

На деле каждый из этих пунктов требует очень пристального внимания и зависит от множества факторов, каждый из которых крайне важен.

В первую очередь стоит понимать каким образом будет приобретаться квартира – за счёт собственных или заёмных средств. В случае ипотеки следует заложить в будущую минимальную сумму продажи проценты по кредиту, расходы на оформление страховок и оценочного альбома и прочие обязательные платежи, которые накладывает банк.

Затем стоит определиться с районом города, недвижимость в котором наиболее ликвидна и может быть в последствии быстро реализована, а после – с типом приобретаемой недвижимости. Так новостройки и квартиры на вторичном рынке обладают целым рядом преимуществ и недостатков по сравнению друг с другом, которые нельзя не брать в расчёт.

Например, квартиру на «вторичке» можно гораздо быстрее подготовить к продаже – начинать ремонт можно сразу после получения ключей. Кроме того – с продавцом легко можно поторговаться и получить дисконт в 5-10% от стоимости квартиры. Конечно, далеко не все готовы на такие условия, но, если вы клиент с «живыми деньгами» (то есть без ипотеки и готовый выйти на сделку в ближайшие дни), а продавцу очень срочно нужно продать квартиру – скидка практически гарантировано у вас в кармане. Минусы же «вторички» тоже на поверхности: требуется серьёзная юридическая экспертиза, чтобы не приобрести проблемную недвижимость, а сама ликвидность квартиры даже после проведенного ремонта будет уступать аналогичной жилплощади в новостройке из-за общего состояния самого дома.

Плюсы новостройки обратно пропорциональны минусам вторички: квартира в новом и современном доме – гораздо более лакомый кусочек, так что на нее будет легче найти покупателя, а с юридической точки зрения такая покупка требует значительно меньше проверок, т.к. до вас этой недвижимостью никто не владел. По сути, самое главное здесь – выбрать надёжного застройщика. С минусами всё сложнее: несмотря на то, что довольно часто можно встретить акции и специальные предложения, большого дисконта здесь ждать не стоит. Кроме того, начать ремонт и выставить квартиру на перепродажу получится далеко не сразу – чем меньше степень готовности дома, тем сложнее просчитать реальный срок его сдачи, а покупать недвижимость в самом конце строительства максимально невыгодно, т.к. её цена будет уже достаточно высокой.

Отсюда можно сделать следующие выводы по доходности различных типов недвижимости:

Тип недвижимости	Срок реализации	Возможный доход
Новостройка	1,5 — 2 года	До 50%
Вторичка	1 — 3 месяца	До 30%

Важно понимать, что представленные цифры могут быть достигнуты только при правильном просчёте всех вложений и выборе наиболее подходящих объектов для инвестирования.

Стратегия №2: Покупка жилья для сдачи в аренду

В случае если вы не хотите зарабатывать на постоянной покупке и перепродаже квартир, а просто желаете получить источник небольшого пассивного дохода, то эта стратегия – одна из наиболее подходящих.

Как и в предыдущем примере вам, конечно, же нужно выбрать между новостройкой и вторичкой, ипотекой и покупкой за собственные средства и т.п., однако есть и несколько других очень важных факторов.

Так для квартиры, которая в последующем будет сдаваться в аренду крайне важен правильный выбор локации. Полностью идентичные квартиры, расположенные в одном районе города, но на разном расстоянии от станций метро и выездом на крупные магистрали заведомо будут различаться по стоимости ежемесячной аренды. Поэтому если вы хотите получать максимальную выгоду – стоит на этапе покупки вложиться в более ликвидный объект.

Сэкономить на покупке в новостройке можно, выбрав вместо жилой квартиры апартаменты – они имеют иной юридический статус и стоят дешевле жилой недвижимости, но для арендаторов это не имеет особенной роли.

Несомненным плюсом данной стратегии является возможность приобрести недвижимость, не располагая всей суммой на его покупку. Иначе говоря – купить её в ипотеку, а ежемесячные платежи выплачивать за счёт арендаторов. В зависимости от стоимости квартиры и вашего первоначального взноса они могут как полностью покрывать платёж по кредиту (в идеале), так и только его часть. Таким образом через определённое количество лет долг за квартиру будет полностью выплачен, после чего можно будет или продолжить сдавать её в аренду или продать, чтобы зафиксировать прибыль.

Доходность данной стратегии инвестирования для Москвы – от 25 000 рублей в месяц, в зависимости от типа недвижимости.

Стратегия №3: Субаренда

Если покупка квартиры для вас – слишком сложная задача, то это совсем не повод отчаиваться. Заработать на рынке недвижимости возможно даже в том случае, если у вас никакой недвижимости нет вовсе.

Минимально рабочая схема такой стратегии выглядит следующим образом: необходимо снять квартиру в собственника по одной цене, а затем сдать кому-то другому по более высокой.

На деле это реализовать достаточно сложно, т.к. не многие владельцы недвижимости разрешают пересдавать свои квартиры, и не многие клиенты готовы снимать такую недвижимость по завышенной цене. Из-за этого в последнее время набирает популярность посуточная субаренда квартир, ситуация с которой кардинально иная.

При полной «загрузке» квартиры за один месяц можно заработать до 200-300% от её реальной ежемесячной цены. Эта сумма очень сильно зависит от места расположения объекта, его состояния, а также ваших организаторских способностей. Имея возможность такого заработка, можно легко предложить собственнику жилья более высокий ежемесячный платёж, чтобы добиться разрешения на субаренду.

Однако стоит помнить, что эта стратегия предполагает расходы на уборку квартиры после каждого жильца, оплату дополнительных налогов (т.к. такая деятельность уже будет приравниваться к предпринимательской) и затраты на рекламу. Кроме того, вам потребуется тратить большое количество собственного времени чтобы встречать и провожать жильцов или же нанять для этой работы администратора.

В итоге данная стратегия может быть максимально прибыльной в том случае, если вы используете несколько объектов недвижимости, договор с клининговой компанией и нескольких сотрудников отвечающих за маркетинг и бронирование.

Заработок на ипотеке: стоит ли игра свеч?

Чтобы начать бизнес на недвижимости, не обязательно иметь стартовый капитал, равный стоимости хотя бы одной квартиры. Получать прибыль можно и на операциях с жилым помещением, купленным в кредит. Главное — знать способы, как заработать на ипотеке, о которых и говорится в этой статье.

Особенности «ипотечного бизнеса»

Стартовый капитал

Ипотечный заем часто называют удачным решением, как заработать на недвижимости без вложений, но это не вполне верно. Желающему извлечь прибыль нужно иметь деньги, которых хватит на следующее:

первоначальный взнос — от 20% до 50% стоимости приобретаемого (залогового) имущества. Чем выше начальный взнос, тем больше доход;
страхование ипотечного жилища — от 0,11% стоимости;
оценка недвижимого объекта — от 4 до 7 тыс. руб.;
услуги нотариуса — 1-2 тыс. руб.;
услуги банка — от 0 до 10 тыс. руб.;
госпошлина за регистрацию в Росреестре ДДУ (договора долевого участия) либо сделки-купли продажи — 350 руб.;
обслуживание кредита (внесение ежемесячных платежей) в период между получением займа и совершением сделки с покупателем либо съемщиком — зависит от стоимости жилья, величины первоначального взноса, процентной ставки и срока кредитования.

Брать ипотечный кредит без первоначального взноса невыгодно, даже если жилье приобретается для проживания. Банк в этом случае берет на себя повышенный риск невозврата средств, связанный с возможными потерями при реализации залогового имущества неплатежеспособного заемщика. А риски кредитора всегда оплачивает заемщик, поэтому ипотека встает слишком дорого.

Страхование недвижимого имущества, которое передается в залог банку, обязательно согласно закону от 16.07.1998 №102-ФЗ. Оценка необходима по той причине, что без нее ни один банк не согласится оформить ипотеку — кредитор желает знать точную стоимость залоговой недвижимости. Страхование и оценку нужно покупать у страховщика и оценщика, аккредитованных банком, чтобы повысить шансы на одобрение заявки.

Сэкономить можно разве что на услугах банка, но для этого нужно долго и кропотливо выбирать кредитора, задавая много вопросов кредитным специалистам финорганизаций и внимательно читая документы, которые каждый банк предлагает подписать заемщику.

Как долго предстоит делать ежемесячные платежи по ипотеке за счет собственных средств, зависит от способа заработка. Если это сдача жилья в долгосрочную аренду, которая покрывает ежемесячный ипотечный взнос — пока не сдана квартира (от одного до нескольких месяцев). Если перепродажа квартиры в строящемся доме — платежи нужно делать, пока идет строительство (от одного-полутора до нескольких лет).

Трудности и риски инвестора

Воспользоваться знаниями, как заработать на покупке квартиры, особенно приобретая в кредит, довольно сложно. Чтобы получить прибыль, инвестору предстоит:

адекватно оценить ликвидность недвижимого объекта и спрос на квартиры;
сделать верный выбор банка-кредитора и предлагаемых условий ипотечного договора;
покупая жилище, обеспечить безупречную юридическую чистоту сделки, будь то купля-продажа или долевое участие в строительстве;
правильно рассчитать расходы / издержки и потенциальный доход.

Покупать надо жилище, которое будет гарантированно пользоваться спросом у покупателей или съемщиков. Для этого следует правильно выбрать:

класс жилья («эконом», «комфорт» либо другой);
количество комнат (самым высоким спросом как у покупателей, так и арендаторов пользуются однушки и студии);
расположение (квартира нужна в районе с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью, благоприятной экологической и криминальной ситуацией без перспективы скорого ухудшения);
наличие и качество отделки помещений (вкладываться ли в ремонт перед сдачей / перепродажей, если да, то в насколько дорогостоящий);
покупая на «вторичке — дом (подъезд) со спокойными соседями;
для сдачи в аренду — квартиру в доме с благоустроенной придомовой территорией и подальше от строящихся зданий.

Необходимо узнать также о других нюансах выбора и учесть все факторы.

Подыскивая банк, нужно в первую очередь обращать внимание на то, насколько лояльно та или иная кредитная организация относится к ипотечникам:

досрочно погашающим кредит;
оформляющим «перезаем» (продающим жилье вместе с долгом);
сдающим залоговое имущество в аренду.

Важно: взять ипотеку можно как под залог приобретаемого недвижимого имущества, так и под квартиру, уже имеющуюся в собственности инвестора (в которой он проживает). В этом случае новая квартира будет свободна от обременения, и заемщик сможет распоряжаться ею без ограничений со стороны кредитора. Главное, чтобы банк одобрил кредит в сумме, достаточной для покупки. Если заемщик потерпит неудачу при попытке заработка и не сможет обслуживать кредит, можно продать либо залоговую (старую), либо приобретенную (новую) квартиру и погасить долг перед банком.

Чтобы купить «чистую» квартиру, избежав мошенничества, на «первичке», следует заключать ДДУ непосредственно с надежным застройщиком, а не подрядчиком. Риски во втором случае выше потому, что подрядчик может отказаться от обязательств перед застройщиком, и дольщик в этом случае остается ни с чем. Узнать, которая из строительных компаний является застройщиком, можно из паспорта объекта на территории стройки либо по телефону в департаменте (управлении) архитектуры муниципалитета.

Важно также понимать разницу между банком и застройщиком. Квартира передается в залог кредитору. То есть банку. Застройщики ипотеку не оформляют. У некоторых есть рассрочка с процентами, но ипотека только в банках. При рассрочке квартира в залог не передается.

С «вторичным» жильем все гораздо сложнее — необходимо проверить правоустанавливающие документы на имущество, историю перехода квартиры от собственника к собственнику, дееспособность продавца и др. Банк может перепроверить чистоту «вторичного» жилья, под которое клиент просит ипотечный кредит, но прежде чем предложить его банку в залог, заемщик проверяет самостоятельно. Обезопасить вкладываемые деньги и увеличить шансы на получение займа поможет страхование титула либо комплексное страхование ипотеки, помимо имущества и титула включающее личное страхование заемщика.

Расчет расходов и доходов включает:

расчет реальной стоимости кредита и размера ежемесячного платежа на калькуляторе ипотеки;
подсчет размера расходов по пунктам, указанным выше — от страхования до госпошлины;
подсчет дохода — суммы, которую реально получить при перепродаже (сдаче в аренду) минус налог, если он предусмотрен (нет налогового вычета и/или возможности избежать уплаты);
сравнение расходов с доходами.

Способ №1: купить и перепродать

Максимальную прибыль с перепродажи ипотечного жилья приносит заработок на новостройках. Суть способа:

купить квартиру в ипотеку на ранней стадии строительства — в идеале «с котлована», когда стоимость недвижимого объекта минимальная;
подождать, пока в процессе строительства многоквартирного дома стоимость квартиры вырастет;
продать объект недвижимого имущества — вернее, права на квартиру в новостройке — по договору переуступки.

Обратите внимание: перепродажа квартир как бизнес, включая операции с новостроем, достаточно распространена в крупных городах. По некоторым данным, 50% всех продаж жилья по переуступке в Санкт-Петербурге приходится именно на частных инвесторов.

Прежде чем заключать ДДУ, нужно обязательно проверить не только репутацию застройщика, но и разрешающие документы на строительство многоквартирного дома. Если они не в порядке, инвестор серьезно рискует не найти покупателя по переуступке. В лучшем случае придется долго дожидаться ввода дома в эксплуатацию и продавать по договору купли-продажи, но желающие поселиться в новостройке предпочитают именно ДДУ. В худшем случае инвестора ждут суды с застройщиком и как минимум потеря выгоды.

Разница в стоимости квартиры «с котлована» и квартиры в новостройке, которую вот-вот сдадут, достигает 70%. Но чтобы продать по переуступке, нужно успеть найти покупателя и заключить сделку до подписания акта сдачи-приемки дома. В противном случае придется искать покупателя, согласного на договор купли-продажи после сдачи дома в эксплуатацию, по которому недвижимое имущество обходится дороже.

Пытаться заставить покупателя платить больше — неверная стратегия заработка на недвижимости с ипотекой. Перепродать права требования по ДДУ, не дожидаясь заключительного этапа строительства, можно дороже на 30%-50%, чем приобретались «на котловане».

Важно : завершив сделку, продавец обязан уплатить 13% НДФЛ, поскольку налоговый вычет в данном случае законом не предусмотрен.

Основной риск этого способа заработка — нарушение застройщиком сроков строительства.

Способ №2: купить и сдавать

Второй реальный вариант, как заработать на квартире в ипотеку — купить жилое помещение в ипотечный кредит и сдать внаем.

Согласно расчетам на ипотечном калькуляторе, при стоимости студии либо однокомнатной квартиры в том же Санкт-Петербурге 3 млн 400 тыс. руб., первоначальном взносе 50%, процентной ставке 10% годовых и сроке кредитования 30 лет ежемесячный аннуитетный платеж составляет 14 919 руб. Если сдать жилище за 20 000 руб. плюс квартплата и коммунальные с уплатой НДФЛ, ежемесячный доход составит 2 481 руб., если не платить налог — 5 081 руб. Но здесь не учитываются выплаты ипотечника страховщику.

Ключевое преимущество такого способа вложения денег в том, что заемщик становится собственником недвижимости, хоть и с обременением. Однако сумму 1,7 млн руб. плюс расходы на оформление ипотеки можно инвестировать и получать гораздо больший доход. К тому же не факт, что квартиру без мебели удастся сдать хотя бы за 20 тысяч.

Расчеты ориентировочные, нужно сравнивать цены на жилую недвижимость (продажа, аренда) в своем городе, анализировать рынок, взвешивать собственные финансовые возможности и искать вариант, приносящий максимальную выгоду.

Как заработать на переуступке

Как заработать на новостройках?

Заработать на переуступке можно довольно легко. На переуступке квартиры можно заработать до 70 % прибыли. В чём же дело? Здесь нужно иметь некоторый стартовый капитал и . знать как заработать на переуступке. Что такое переуступка прав?

Переуступка – сделка, при которой права на квартиру в недостроенном доме в новостройке переходят от одного человека к другому по договору цессии или уступки права требования.

Главное в этом деле – наблюдательность. Для того, чтобы заработать на переуступке нужно приобрести права на квартиру, на самом первом этапе.

Например, когда жилой комплекс на нулевом этапе и квартиры не вышли в продажу. На этом этапе самые низкие цены. Здесь действует правило: чем раньше вы приобретёте, тем выше будет ваша прибыль.

Еще до начала строительства, когда получено разрешение на строительство и оформлены все документы, предприимчивые люди вкладывают свои деньги. Это, как правило, служащие застройщика или подрядчика. Они имеют льготы при приобретении квартир.

Стоимость квадратного метра на этом этапе самая низкая. Если купить квартиру на самом начальном этапе и продать в конце окончания строительства , то можно получить приличную прибыль. Сейчас эффективность несколько снизилась в связи с переходом на проектное финансирование, тем не менее она может составлять до 60%. Но придётся ждать окончания строительства не менее двух–трех лет.

Можно не дожидаться окончания строительства. Если вы купили на этапе котлована, то на уровне 3–4 этажа можно продавать. На этом можно получить 20–30% прибыли. В принципе, чем позже вы продадите свои права на квартиру, тем больше вы получите.

Имея связи в строительных или подрядных организациях, вы имеете возможность купить на более раннем этапе, когда квартиры не выставили в продажу, после утверждения проектной документации. Застройщик, как правило, расплачивается с подрядчиками квартирами, причем по льготным ценам.

Можно приобрести квартиру в рассрочку. Вы выбираете квартиру, оплачиваете первый взнос, а остальное в рассрочку до конца строительства. Здесь действует правило: чем больший взнос вы вносите, тем меньше стоимость квартиры.

Сколько можно заработать на переуступке. Пример

Квартира стоит на начальном этапе 2,5 млн.руб., вы платите 20% ( 500 тыс. руб.), а 2 млн. должны внести по графику частями до окончания строительства. Когда по мере строительства стоимость квартиры поднимется, например, через полгода до 3 млн. рублей, вы её переуступите по договору переуступки. Ваши вложения составили 500 тыс.рублей, а покупатель платит 2 млн.рублей застройщику и 1 миллион вам. Примерно через полгода 500 тыс. превращаются в 1миллион рублей.

Какой банк выплатит вам такие проценты? Продажа квартиры по переуступке выгодна в любом случае, ведь при любом раскладе вы продаете по цене гораздо выше, чем вы вложили.

Разумеется, деятельность на рынке переуступки предполагает, что вы обладаете некоторыми знаниями в этой сфере, чтобы правильно выбрать квартиру в новостройке. Нужно знать рынок недвижимости. Для того, чтобы выбрать застройщика, который не допустит больших задержек строительства и построит жильё хорошего качества.

Изучите инфраструктуру района, транспортную доступность. Это факторы, которые влияют на ликвидность новостроя. Для многих людей, в том числе и для меня, большое значение имеет близость к метро.

Как правило, все потенциальные покупатели, а я общаюсь с большим количеством людей, желающих приобрести новостройку, говорят примерно так: «Пусть новостройка будет на окраине города, но РЯДОМ С МЕТРО».

Есть определённая доля жителей Петербурга, которые продают свои квартиры в старом фонде в центре Санкт-Петербурга. Денег, полученных от продажи одной квартиры, хватает на то, чтобы инвестировать сразу в несколько новостроек. Другими словами, покупают несколько квартир в разных жилищных комплексах. Одну можно оставить для себя, а остальные квартиры продать по переуступке.

Вот такой обмен квартиры в старом фонде в центре на новое жильё. Из одной квартиры получить через года два две,три новых – очень даже неплохо. Если учесть, что одну вы можете сдавать. Аренда однокомнатной квартиры в новом современном доме – в среднем 25 тыс.рублей в месяц.

Выводы

Рынок новостроек постоянно меняется. С введением эксроу счетов новостройки на начальном этапе строительства стали дороже. Тем не менее, всегда есть интересные объекты недвижимости, на которых можно заработать. Остаётся выбрать правильный объект в хорошем месте. В приоритете объекты недвижимости ближе к центру, класса комфорт или бизнес. Заработать на дешёвой новостройке на окраине города можно, но гораздо труднее в силу большого предложения на рынке недвижимости.

«У меня шесть квартир и семь участков — я их перепродаю» История предпринимателя, который сдавал в аренду кальяны, а потом занялся недвижимостью

Сдавать квартиру в Москве (а лучше даже несколько) и благодаря этому иметь возможность не работать или хотя бы получать дополнительный доход — мечта многих россиян. Предприниматель из Подмосковья Алексей Гальцев — как раз собственник шести квартир в Москве и семи участков в Подмосковье, но беззаботная жизнь рантье его не привлекает. Вместо этого Алексей ищет недорогую недвижимость, покупает ее, приводит в порядок и перепродает дороже, а все заработанные деньги снова пускает в дело — на покупку других квартир и участков. Всего он совершил около сорока сделок, а сам живет в съемной квартире – считает, что так выгоднее.

Предприниматель рассказал нам, почему решил заняться недвижимостью после работы кальянщиком и менеджером по продажам алкоголя и как одно единственное слово может поднять цену жилья на сотни тысяч рублей.

Первый доход

Зарабатывать я начал еще в школе. Дело в том, что я любил играть в казино, и мне на это нужны были деньги. Тогда, в 2004 году, документы на входе нигде особо не спрашивали, а у меня в 15 лет уже росла приличная борода и выглядел я старше своего возраста. Мы с другом приезжали в Москву, шли на Арбат в «Метелицу», играли в автоматы и сидели там совсем как взрослые — нам могли даже виски принести. Проигрывал я, правда, чаще, чем выигрывал. Пытаясь заработать на свои развлечения, я как-то заказал из Англии головоломки, чтобы потом перепродать с наценкой, но их потеряла «Почта России». Я звонил в отдел претензий, мне там ничем не помогли. Спрашиваешь: «А где оставить претензию к отделу претензий?», и оказывается, что в том же самом отделе. В общем, я так ничего и не добился и деньги потерял.

В 16 лет я нашел другой способ заработка. Тогда кальяны были популярны, но не во всех кафе держали свое оборудование и кальянщиков. Мне тоже нравилось курить кальяны, и я стал приходить в заведения и предлагать свои услуги кальянного кейтеринга. Я говорил, что у меня все готово, я даже могу сам ночами работать кальянщиком. Многие соглашались, потому что это было выгоднее, чем все покупать самим и нанимать своего кальянщика. Прибыль мы делили пополам. Кстати, работал я в стриптиз-клубах, что тогда считал бонусом к заработку.

За первый год я не продал вообще ничего. Кто-то приезжал смотреть эти дома, но в основном я просто ходил, гулял и фотографировал

Когда окончил университет, я пошел на наемную работу — устроился менеджером по продаже алкоголя и должен был договариваться о его поставках в рестораны и бары. Но получалось у меня очень плохо: я пытался кому-то что-то продать, но ничего не выходило, так что я просто получал свою зарплату и был таким сотрудником ни рыба ни мясо, который особо и не старается. Стало понятно, что это вообще не мое. Тогда я решил попытаться сделать бизнес, причем сразу захотел открыть агентство недвижимости, тем более у меня мама была занята в этой сфере.

Я жил в Ленинском районе Подмосковья, недалеко от города Видное. Я зашел на «Циан» и посмотрел, какие частные дома продаются рядом со мной. На сайте был указан телефон, но звонить я не хотел, потому что так бы я попал на риелтора, а мне нужно было поговорить с хозяином. Я посмотрел, что за дома на фото, нашел их по крышам на гугл-картах и пошел туда сам. Тем более что все окрестные деревни я хорошо знал. Я буквально стучался к людям и говорил: «Вы продаете дом? Давайте я этим буду заниматься!» За первый год я набрал 40 домов, фотографировал их, придумывал описание для «Циана» — в общем, упаковывал лучше, чем риелторы. Но за первый год я не продал вообще ничего. Кто-то даже приезжал смотреть эти дома, но в основном я просто ходил, гулял и фотографировал.

Меньше — значит дороже

Как-то один из домов приезжал смотреть клиент, ничего не купил, но обратно он подвозил меня на машине и, раз уж я местный, попросил продать его земельный участок в этом районе. Тут мне повезло: я продал участок за неделю и заработал 300 тысяч рублей. Так я понял, что дома здесь шли плохо, а вот участки продавались намного лучше, и переключился на них. Я заработал свой первый чистый миллион рублей — когда он просто твой, тебе не нужно из него ничего никому платить. На него я купил очень дешевый участок в том же Ленинском районе и собирался его перепродать. Я посмотрел, как на западных сайтах с недвижимостью выглядят фотографии домов с аккуратными газонами, и попытался сделать что-то похожее, но без бюджета — за 2 тысячи рублей. Даже с такими минимальными улучшениями мой участок выглядел лучше, чем то, что продавалось рядом — с сорняками и плохими фотографиями. Поэтому я мог ставить цену выше.

Со временем я стал продавать участки и в других районах. Я вывел такое правило: все, что меньше по площади, стоит больше в пересчете на сотку. Например, есть большой участок, я покупаю его за 10 миллионов рублей, потом дроблю на три маленьких и перепродаю каждый за 4 миллиона с лишним. Конечно, так не сделаешь из 10 миллионов 20, но постепенно, такими небольшими шагами начинаешь зарабатывать все больше и больше.

Я посмотрел, как на западных сайтах с недвижимостью выглядят фотографии домов с аккуратными газонами, и попытался сделать что-то похожее, но без бюджета — за 2 тысячи рублей

Я стал искать недооцененные участки в разных районах Подмосковья. Обычно они выглядят так: есть уже сложившаяся деревня, где в ряд вдоль дороги стоят дома, поделены участки, и между ними попадается дырка — пустой участок. Площадь, как правило, довольно большая — 20–30 соток, а если это дорогое направление, например Рублевка, то и цена держится на уровне от 10 до 15 миллионов рублей. Покупатель на такое находится не всегда, так как это не элитный коттеджный поселок, а обычная деревня. Бывает, что собственник не может продать этот участок за 10 миллионов несколько лет, а тут прихожу я и говорю: «Ну ладно, готов взять за 9 миллионов хоть сегодня».

Потом нанимаю кадастрового инженера за 15 тысяч рублей, он готовит все документы, и из большого участка получаются три поменьше с проездом между ними. На каждый я ставлю цену в 4 миллиона, и люди за такие деньги уже с радостью готовы их купить. Рядом, в городе Одинцово, можно найти трехкомнатную квартиру за 12 миллионов, а в этой деревне за эти же деньги получится построить целый дом в несколько этажей на собственном участке и с площадью в три раза больше квартиры. Я заранее смотрю, чтобы локация была хорошей, можно было бы доехать до школы и магазинов, и такие участки уходят довольно быстро.

От участков я перешел к квартирам — купил две первые квартиры, немного привел в порядок, перепродал и заработал на каждой по миллиону рублей. Я стал находить недооцененные квартиры: к примеру, в среднем в этом районе цена на аналогичное жилье держится на уровне 10 миллионов, а кто-то выставляет за 9. Кому-то приходится срочно продавать квартиру, чтобы уехать работать за границу, кто-то развелся и хочет срочно разъехаться, кому-то подвернулось другое жилье по хорошей цене. Бывает, что квартира стоит долго, но никто не приходит ее смотреть, и хозяева уже согласны сделать большую скидку. Вариантов может быть много.

Квартира по чек-листу

Чтобы поверять недвижимость перед покупкой, я составил целый чек-лист со всеми возможными проблемами. Если есть какое-то дело о банкротстве, квартира из наследства, то я не связываюсь. Также подозрительно низкая цена — это всегда нет. Мой знакомый позарился на очень низкую цену, купил квартиру вместо 19 миллионов за 14, а потом оказалось, что ему продали ее по поддельным документам, сейчас он судится. Я лучше возьму жилье с небольшим разрывом в цене — пусть квартира будет дешевле аналогичных на миллион, но зато с ней все понятно.

Многие кейсы для своего чек-листа я находил просто в интернете — смотрел, что пишут другие, и собирал случаи, с которыми были проблемы. Дальше я приезжал на место и проверял, умирал ли там кто-то, нет ли каких-то людей, которых по закону нельзя выписать. Обязательно заходил к соседям и спрашивал про место. У меня был случай, когда я узнал от соседей, что в сарае на участке повесился человек. Если приедет покупатель и услышит эту историю, то продать ему что-то будет очень сложно. Иногда приходится нанимать юриста. Он возьмет 20 тысяч, но поднимет всю историю хоть от сотворения мира и покажет, какие есть риски.

Привести балкон в порядок и закрасить ругательство будет стоить максимум 2 тысячи рублей, а цена квартиры сразу заметно вырастет

Главная сложность — ты не можешь проверить все. Один земельный участок я купил в полном соответствии со своим чек-листом: никто не умер, никто не вешался, нет никаких подозрительных историй. Я собрался его продавать, но летом были очень сильные дожди, я приезжаю на участок, а там в буквальном смысле слова бассейн. Оказалось, что улица немного наклонена, и вся вода стекла именно на мой участок, который находился внизу. К тому же из-за застоя воды там сгнила старая сосна и упала рядом с домом соседей. Мне повезло, что она не задела дом, иначе пришлось бы платить за его ремонт, а так я просто распилил дерево и продал дрова на «Авито».

Квартиры я минимально привожу в порядок. Полноценный ремонт я обычно не делаю, просто что-то убираю, подкрашиваю. Рабочих нахожу на YouDo: просто указываю свой бюджет, отправляю заявку, условия, и всегда кто-то находится. Там можно посмотреть отзывы на исполнителей, так что проблем с ними не бывает. Сейчас у меня есть квартира на Кутузовском проспекте, которую я купил за 16 миллионов. Я увидел ее на сайте с недвижимостью, риелтор выставил фотографии, одна из них — вид с балкона на «Сити». Но только на этом балконе написано баллончиком слово «гнида». Привести балкон в порядок и закрасить ругательство будет стоить максимум 2 тысячи рублей, а цена квартиры сразу заметно вырастет.