Исключить сушилку из состава общего имущества

В некоторых квартирах МКД проектом и технической документацией не предусмотрен балкон. После визуального обследования такого дома, управляющая организация (ТСЖ) не редко выявляет, что на его фасаде собственниками самовольно установлены крепления для сушки белья с висящими, только постиранными простынями.

Как быть в таком случае? Попытаемся разобраться в данной статье.

Фасад многоквартирного дома относится к общему имуществу собственников помещений в таком доме. Это предусмотрено п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила 491). Любое переоборудование фасада и установка каких-либо конструкций требует согласования на общем собрании собственников.

Согласно пп. «г» п. 10 Правил 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Обычно правила благоустройства не допускают размещение приспособлений и устройств для сушки белья на фасадах МКД. В соответствии с п. 3.5.8 Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением: вывешивания белья , одежды, ковров и прочих предметов на свободных земельных участках , выходящих на городской проезд; крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установку кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения.

Согласно частям 1, 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п.п. «е» п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, управляющая организация обязана обеспечивать поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией.

Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. При этом, бывают случаи, что висящее белье закрывает солнечный свет соседям снизу, которые обращаются с жалобами в управляющую организацию.
В соответствии с частью 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Решение Тихорецкого городского суда Краснодарского края от 4 июня 2015 г. по делу № 2-633/2015: Суд находит необходимым обязать ответчиков, осуществивших установку с фасадной стены дома над лоджией истца А. металлической конструкции для сушки белья с нарушением Норм и Правил по благоустройству территории Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района, устранить препятствия в пользовании истцом А. принадлежащим ей имуществом, путем демонтажа металлической конструкции для сушки белья с фасадной стены дома.

Решение Камчатского городского суда Камчатского края от 19 апреля 2017 г. по делу № 2-3634/2017, суд приходит к выводу о том, что расположение бельевых роликов для натягивания веревки для сушки белья на фасаде многоквартирного является нарушением правовых норм, в связи с чем ООО, как организация, несущая обязанности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома, вправе требовать от собственников жилых помещений, расположенных в указанном многоквартирном доме, устранения таких нарушений.

Таким образом, самовольно установленные устройства для сушки белья, не предусмотренные проектом, необходимо демонтировать. При этом, выйти в суд с требованием о демонтаже может как управляющая организация, так и собственники помещений МКД. Кроме того, в этом случае вашим помощником может стать ГЖИ, которая уполномочена выдать собственнику предписание о демонтаже самовольно установленных конструкций на фасаде МКД.

Компания «Бурмистр.ру» разработала сервис « Тестирование ». Здесь любой тест можно пройти без учета времени и после ответа пользователь может сразу проверить, правильно ли он ответил, а также посмотреть норму законодательства, откуда взят ответ. Это позволит не бездумно выучить ответы, а вдумчиво подготовиться и значительно расширить или «обновить» свои знания.

Роспотребнадзор

Статья об использовании общедомового имущества — Консультационный центр

Консультационный центр

В ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Архангельской области» создан Консультационный центр правовой поддержки потребителей.

СПЕКТР ИНФОРМИРОВАНИЯ И КОНСУЛЬТИРОВАНИЯ:

Отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг);
Права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды;
Права потребителей на получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах);
Права потребителей на просвещение, государственную и общественную защиту их интересов;
Механизмы реализации прав потребителей (составление претензий, жалоб, обращений, ходатайств, заявлений, в т.ч. исковых, защита прав потребителей в судебном порядке) .

Консультации и интересующую Вас информацию можно получить по телефону или на личном приеме у специалиста.

163001, г. Архангельск , пр.Троицкий, д. 164, корп.1

телефон для справок: 8 (8182) 20-66-82

Консультационно-информационный пункт граждан, по вопросам защиты прав потребителей филиала ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Архангельской области в городе Котласе, Котласском, Верхнетоемском и Красноборском районах»

предлагает платные услуги:

консультации
составление претензий
составление исковых заявлений
проведение семинарских занятий по защите прав потребителей
сопровождение деятельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей по вопросам защиты прав потребителей

часы приёма граждан:

вторник, четверг с 10:00 до 16:00 (обед с 13:00 до 14:00)

адрес: 165300, Архангельская область, г. Котлас, ул. Невского, д. 35, кабинет 2.5

телефон: 8-(818-37)-2-45-58

Статья об использовании общедомового имущества

«Содержание и использование общедомового имущества в многоквартирном доме»

В отдел правового обеспечения и защиты прав потребителей ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Архангельской области» поступило обращение гражданки П. в отношении использования общедомового имущества следующего содержания:

Возле дома, в котором проживает гражданка П (деревянный двухэтажный) находятся ветхие сараи, раньше в доме были печи, сейчас печей нет, проведено центральное отопление. Сараи пришли в негодность, ими никто не пользуется, кому они принадлежат неизвестно. Несколько раз их поджигали, и доступ пожарной машины был ограничен. Неоднократно обращения в ТСЖ результата не принесли.

Согласно п. 2 раздела I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее Правила), утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491 в состав общего имущества включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
Пунктом 10 раздела II Правил определено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем в том числе:
— соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
— безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
— доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;
— соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Содержание общего имущества в зависимости от состава включает в себя (пункт 11 Правил) в том числе:
— меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
— содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
В пункте 24 Правил указано, какие сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям и др.
Пунктом 28 раздела III Правил установлено, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы.
В пункте 33 раздела III Правил указано, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Государственный контроль за содержанием общего имущества осуществляется федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своей компетенции в соответствии с законодательством Российской Федерации (п.39 раздела IV Правил).
Согласно п. 40. раздела IV Правил собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вправе:
а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;
б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.
Пунктом 41 раздела IV Правил обозначено, что собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (п. 42 раздела IV Правил).
Таким образом, собственнику жилого помещения необходимо письменно обратиться в ТСЖ и запросить информацию о принадлежности данных сараев к общему имуществу конкретного дома.
Далее, в соответствии со ст.45 ЖК РФ собственник жилого помещения может собрать внеочередное собрание собственников жилых помещений и вынести на обсуждение интересующие его вопросы, в том числе и о дальнейшем использовании данных сараев. По итогам собрания должно быть принято решение.
Согласно ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
В случае отсутствия разногласий решения собрания собственников жилых помещений подлежат исполнению.

Определение ВС РФ от 28.12.2020 г. № 305-ЭС20-17471 об использовании общедомового имущества

В очередной раз ВС РФ напомнил, что отдельно взятый собственник помещения в МКД пользоваться общим имуществом единолично без согласия других собственников не вправе.

Безусловно, можно повесить за окном антенну и вряд ли кто-то возразит. Но в указанном деле владелец нежилого помещения открыл кафе и смонтировал приточно-вытяжную вентиляционную систему и вентиляционный канал по стене вдоль окон квартир со 2 по 8 этажи, заодно повесив на стену блоки кондиционирования.

Прочим собственникам (которые узрели возле своих окон трубу) самодеятельность такая пришлась не по душе и они обратились с иском о демонтаже всего размещённого без их согласия оборудования.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований, отметив, что «основания для решения вопроса о возможности размещения спорного оборудования общим собранием собственников отсутствовали». Да, есть ч. 4 ст. 36 и п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, но они распространяются на «иных лиц», а ответчик — такой же собственник помещения в МКД. Перепланировка помещений и его переустройство ответчик провел строго в соответствии с распоряжением Мосжилинспекции от 14.07.2010 г. № Ц-1244-10/А101359, то есть порядок соблюдён и не усматривается нарушений прав истцов.

Суд апелляционной инстанции состоявшееся решение отменил, ссылаясь на п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», где сказано, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. А как раз соглашения между ответчиком и другими собственниками помещений не имеется.

Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции, оставил в силе решение суда первой инстанции.

Верховный Суд отменил судебные акты первой и кассационной инстанций, оставил в силе апелляционное постановление.

Право собственников на подачу иска следует из ст. 304 ГК РФ, поскольку общее имущество неправомерно используется одним из сособственников.

Согласно ст. 246, ст. 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение долевой собственностью осуществляется по соглашению всех ее участников либо в судебном порядке.

Факт использования ответчиком ОИ МКД без соответствующего решения ОСС не оспаривался, ибо он полагал, что нет такой необходимости, ведь он — собственник, а не «иное лицо».

ВС РФ напомнил, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться ОИ МКД, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности (п. 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013 г.).

Соответствующее толкование норм материального права, направленное на недопущение нарушения одним собственников прав остальных собственников помещений в многоквартирном доме, изложены в п. 23 Обзора судебной практики ВС РФ «1 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 16.02.2017, определениях ВС РФ от 05.12.2016 г. N 304-ЭС16-10165, от 12.11.2019 г. № 34-КГ19-9.

Соответственно, предусмотренное в п. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственника помещения в МКД владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее ему нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных, поэтому несоблюдение установленного порядка пользования общим имуществом нарушает права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в МКД.

Ссылка ответчика на ст. 36 и 44 ЖК РФ в обоснование наличия у него доли в праве собственности на общее имущество, предоставляющей ему право пользования им, признана несостоятельной, а разрешение уполномоченного органа на проведение работ по переустройству и переоборудованию помещения не отменяет необходимости совершения действий по получению разрешения ОСС на использование ОИ МКД.

Один собственник решил использовать часть ОИ не в личных целях, а в предпринимательской деятельности. Затеял перепланировку (не важно в деле) и попутно переустройство вентиляции с размещением трубы по фасаду. Вот именно масштаб затеянного и не понравился остальным.

Посудите сами, вешая за окно антенну или кондиционер, жители не заручаются предварительным согласием соседей на внеочередном ОСС. Соседи в свою очередь тоже не бегут с претензией на то, что кондиционер шумит и антенна заслоняет солнце. Вроде как презумпция молчаливого согласия.

Подвох в том, что в любой момент кто-то может счесть свои права нарушенными и спор будет рассматриваться судом на стыке норм жилищного и гражданского права. И если первое (ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) вроде как говорит о согласии для «иных лиц», то второе чётко говорит о «всех собственниках».

Границы эксплуатационной ответственности

Понимание границ ответственности между РСО, УК и собственниками жилых помещений в МКД важно для избежания спорных ситуаций. В судебной практике нередки случаи споров между РСО и УК, касающиеся эксплуатационной ответственности за определенные участки инженерных сетей, насчет которых не была достигнута договоренность.

В половине административных дел подобного рода суд встает на сторону РСО, в этом случае УК несет большие убытки. Чтобы этого избежать и быть застрахованным от нежелательных конфликтов нужно составлять акт разграничения ответственности.

Границы эксплуатационной ответственности

Не для всех КУ в законодательстве четко определены границы эксплуатационной ответственности и неразрывно связанной с ней балансовой принадлежности. Наиболее определенно эти понятия представлены в п.1 Правил холодного водоснабжения и водоотведения (Постановление Правительства РФ № 644).

Согласно этому документу границей балансовой принадлежности признается граница раздела собственности. Она в свою очередь определяет границу эксплуатационной ответственности, то есть указывает, кто будет нести бремя содержания объекта: управляющая организация, РСО или собственники. То же самое можно сказать и о других коммунальных ресурсах.

Граница эксплуатационной ответственности РСО, если мы говорим об электроснабжении, проходит до точки соединения общедомового прибора учета с электрической сетью, входящей в МКД. Ответственность УК — внутридомовая система электроснабжения и электрических устройств, отключающие устройства на квартиру. Ответственность жильцов — внутридомовые устройства и приборы после отключающих устройств в этажных щитах, счетчики в квартирах.

Ответственность по теплоснабжению распределяется следующим образом: РСО несет ответственность до точки соединения общедомового прибора учета с теплосетью, входящей в МКД. УК отвечает за стояки системы отопления, отключающие устройства на ответвлениях от стояков и за запорно-регулирующую арматуру на внутриквартирной разводке. Ответственность жильцов вновь начинается внутри их жилья, они отвечают за отопительные приборы и за ответвления от стояков системы отопления после запорно-регулирующей арматуры.

Ответственность РСО, если дело касается водоснабжения и водоотведения, длится до точки соединения общедомового прибора учета с водопроводной сетью, входящей в МКД. УК обязаны следить за состоянием стояков горячего и холодного водоснабжения, отключающими устройствами на ответвлениях от стояков и запорно-регулирующей арматурой на внутриквартирной разводке. Собственники помещений в МКД ответственны за ответвления от стояков системы горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры, за саму запорно-регулирующую арматуру и за сантехоборудование в квартирах.

В договоре ресурсоснабжения граница балансовой принадлежности отделяет инженерные сети, являющиеся общедомовым имуществом (ст.36 ЖК РФ), от остальных инженерных сетей. Поэтому напомним, что относится к общедомовому имуществу (Постановление Правительства РФ № 491, ст.36 ЖК РФ):

помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого/ нежилого помещения в доме;
внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, отопления и электроснабжения.

Границы эксплуатационно ответственности могут быть внешними и внутренними. В первом случае они разделяют сферы компетенции РСО и УК (внешняя граница стены МКД), во втором — УК и собственников (внутренняя граница стены МКД).

Внешние границы эксплуатационной ответственности

Если речь идет о внешней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, то границей эксплуатационной ответственности между РСО и УК будет считаться внешняя граница стены дома, а при наличии общедомового прибора учета определенного коммунального ресурса — место соединения этого общедомового прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в МКД.

Отдельно стоит сказать о внешней границе сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества МКД. В данном случае граница эксплуатационной ответственности между РСО и УК — место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Нередко граница эксплуатационной ответственности проходит не по стене дома. Тогда в зону УК, управляющей МКД, попадает фрагмент инженерной сети, находящейся за пределами внешней стены, и, казалось бы, формально относящейся к зоне ответственности РСО. Ее содержание грозит большими убытками, поэтому нужно внимательно подходить к описанию границы эксплуатационной ответственности в акте разграничения ответственности.

Спорным можно считать случай, когда граница эксплуатационной ответственности проходит по внешней задвижке. Это происходит в том случае, если наружный участок инженерной сети входит в состав общедомового имущества. Тогда РСО осуществляет техническое обслуживание данной инженерной сети по тарифу, утвержденному собственниками помещений в МКД. Обязанность УК — предложить такой тариф собственникам. Ремонт, в том числе и аварийный, проводится за счет РСО.

А как быть с бесхозяйными инженерными сетями? То есть с такими сетями, которые не висят на балансе ни у УК, ни у РСО и не входят в состав общедомового имущества. Обычно такие сети передаются в муниципальную собственность. В свою очередь орган местного самоуправления в течение тридцати дней с момента выявления бесхозяйственной инженерной сети обязан определить РСО, инженерные сети которой связаны с бесхозной (п.6 ст.15 № 190-ФЗ).

Федеральная служба по тарифам должна будет включить расходы на содержание такой сети в тарифы РСО для дальнейшего регулирования. До тех пор, пока это не сделано, потери энергии на данном спорном участке сети, а также ремонтные работы осуществляются за счет УК пропорционально фактическому потреблению.

Внутренние эксплуатационные границы

Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками, когда речь заходит о внутренней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, являются:

для отопления – вентиля на подводках трубопровода отопления к квартирному радиатору. Если таковые отсутствуют, то граница проходит по резьбовому соединению в радиаторной пробке.
для холодного и горячего водоснабжения – вентиль на отводе трубопровода от стояка. Если его нет в наличии, граница — сварочный шов на отводе трубопровода от стояка.
для водоотведения – раструб фасонного изделия (тройник, крестовина, отвод) на стояке трубопровода водоотведения.
для электроснабжения – место присоединения отходящего провода квартирной электропроводки к пробке индивидуального прибора учета электроэнергии, автоматическому выключателю, УЗО.

Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками (мы говорим о внутренней границе строительных конструкций, входящих в состав общего имущества многоквартирного жилого дома) является внутренняя поверхность стен квартиры, оконные заполнения и входная дверь в квартиру.

Ограждающие несущие сооружения, земельный участок (включая детские и игровые площадки, коллективные автостоянки), на котором находится дом, лестничные площадки, коридоры, крыши и чердаки, а также лифты находятся в зоне эксплуатационной ответственности УК.

Судебная практика

Возможно, главным аргументом в пользу того, что важно подробно обговаривать границы эксплуатационной ответственности в договоре ресурсоснабжения, послужат примеры из судебной практики.

Управляющая организация обратилась в суд с иском о признании условий договоров энергоснабжения недействительными и об обязании передать тепловые сети в зону ответственности РСО. Суд в удовлетворении исковых требований отказал, поскольку УК согласовала границы балансовой принадлежности, приняв спорный участок сетей на свое содержание (Постановление от 23 мая 2012 г. по делу N А63-9362/2011).

Суд может принять иное решение, если границы балансовой принадлежности в акте обозначены иначе, чем по внешней стене многоквартирного дома или в точке установки прибора учета. В этом случае акт разграничения балансовой принадлежности является недействительным (Определение ВАС РФ от 26.06.2012 N 6421/12 по делу N А14-11374/2010).

При заключении договора между сторонами возникли разногласия относительно границы эксплуатационной ответственности, так как отсутствовал акт разграничения ответственности, суд постановил определить границу эксплуатационной ответственности согласно Правилам содержания общедомового имущества (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21.05.2015 N Ф10-1143/2015 по делу N А68-2267/2014).

А согласно Постановлению ФАС УО от 28.02.2011 № Ф09-443/11-С5 при схожей ситуации отсутствия заключенного между сторонами конфликта акта разграничения ответственности суд заключил, что граница эксплуатационной ответственности должна проходить по границе балансовой принадлежности, иными словами, по линии раздела инженерных сетей между владельцами.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Исключить сушилку из состава общего имущества

Нормы Жилищного кодекса содержании общего имущества в МКД применимы – по аналогии закона – к вопросам о внесении платежей за содержание общего имущества и в коттеджных поселках. На это указали суды, взыскав с владельца «поселкового» спортзала долги за содержание общего имущества и оказанные коммунальные услуги:

• коттеджный поселок, в котором расположены спортзал, является самостоятельным объектом жилищно-правового регулирования, и на него согласно ст. 7-8 Жилищного кодекса РФ по аналогии закона распространяются положения Жилищного кодекса РФ, в том числе нормы относительно общего имущества в многоквартирном доме;
• поселок управляется ТСЖ – объединением собственников помещений в коттеджном поселке для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в поселке;
• застройщик передал этому ТСЖ недвижимое имущество, в том числе насосную станцию, проходную, склад ГСМ, трансформаторную подстанцию, расположенные в коттеджном поселке, для осуществления своей основной уставной деятельности, не связанной с предпринимательской;
• между спортзалом и ТСЖ заключен договор о содержании и ремонте общего имущества коттеджного поселка, который предусматривает, в том числе, долю участия спортзала в содержании общего имущества поселка. Эта доля определяется как отношение общей площади помещений спортзала к суммарной площади всех помещений в поселке;
• согласно ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, в силу ч. 6 ст. 155 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в МКД, в котором создано ТСЖ, сами при этом не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги на основании договоров, заключенных с ТСЖ;
• при этом ТСЖ не обязано – в силу специфики оказываемых услуг – доказывать фактическое оказание каждой отдельной услуги, входящей в комплекс услуг по содержанию и обслуживанию общего имущества спорного коттеджного поселка, и размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием помещений;
• определение же размера обязательных платежей на оплату содержания общего имущества ТСЖ императивно регулируется нормами Жилищного кодекса РФ;
• следовательно, спортзал обязан выплатить долг, рассчитанный по той ставке, которая утверждена решением собрания членов ТСЖ.
Верховный Суд Российской Федерации отказал в пересмотре дела в Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ, отметив, что ответчик является лицом, обязанным нести расходы по содержанию общего имущества коттеджного поселка соразмерно своей доле, а нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, из доводов жалобы не усматривается (Определение ВС РФ от 10 апреля 2019 г. № 303-ЭС19-3298, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 января 2019 г. № Ф03-5262/18).
Отметим, что идея о применении к коттеджным поселкам норм Жилищного кодекса РФ (об управлении и содержании общего имущества МКД) по аналогии довольно широко применяется судами (например, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 7 февраля 2018 г. № Ф03-22/18, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2015 г. № 06АП-6978/14, определение Приморского краевого суда от 8 февраля 2016 г. по делу № 33-980/2016, определение Мосгорсуда от 22 августа 2018 г. по делу № 33-33476/2018). Однако до ВС РФ подобное дело добралось впервые.
Также отметим, что на днях Правительство РФ поручило ряду профильных ведомств внести свои предложения по вопросу совершенствования регулирования отношений, возникающих между энергоснабжающими организациями, коттеджными поселками и их членами при заключении договоров купли-продажи электрической энергии, а также совершенствования системы управления в коттеджных поселках, в том числе в части регламентации прав и обязанностей органов управления и их членов, порядка принятия ими решений.