Как взять ипотеку в испании россиянину

Ипотека в Испании для россиян, украинцев и других нерезидентов

Как купить квартиру в Испании в ипотеку и дают ли кредиты на покупку жилья испанские банки? Это самый популярный вопрос, который задают нашей компании жители России, Украины, Казахстана и других стран СНГ и Балтии (и другие нерезиденты Испании).

Забегая вперед, скажем, что любые иностранцы (нерезиденты), включая россиян, украинцев, белорусов и жителей любой другой страны, могут получить ипотечный кредит на покупку жилья в Испании от испанского банка. Для этого нужно предоставить комплект документов, оформленный определенным образом, и подтвердить свою кредитоспособность. Поручители или залог при этом не требуются.

Средняя ставка по ипотечному кредиту в Испании — от 2,8 до 3,2%, кредит можно получить на срок от 5 до 30 лет с возможностью досрочного погашения. Максимально можно получить кредит на 60% от стоимости жилья для неграждан ЕС, и до 70% — для резидентов Евросоюза. Теперь рассказываем обо всём подробнее. Информация обновлена с учетом реалий 2021 года.

1. Процедура получения ипотеки в Испании
2. Основные элементы ипотеки
3. Список документов для россиян
4. Список документов для украинцев
5. Расходы на получение ипотеки
6. Вступление в права
7. Что влияет не положительное решение?
8. Советы по получению ипотеки
9. Какие банки выдают ипотеку в Испании?
10. Пример расчёта ипотеки и выплат
11. Часто задаваемые вопросы по ипотеке
12. Выгодно ли покупать в ипотеку?

1. Процедура получения ипотеки в Испании

Сама процедура получения ипотечного кредита несложная, и включает в себя шесть этапов, которые нужно пройти последовательно один за другим после того, как сам объект для покупки уже выбран. Перечислим их:

1. Открытие счета в испанском банке;
2. Процедура оценки объекта недвижимости, который планируется к покупке (занимает от 5 до 10 рабочих дней);
3. Подготовка и отправка в банк комплекта документов для ипотечного кредита;
4. Ожидание решения банка о возможности и сумме выдаваемого кредита (обычно это не более 60 процентов от стоимости объекта);
5. В случае принятия положительного решения — перечисление покупателем на счет в банке денег, необходимых для первого взноса, а также для покрытия дополнительных расходов, связанных с покупкой (налогов, нотариата и других, подробнее читайте в этой статье);
6. Оформление и подписание ипотечного договора и купчей, а также оформление сделки в государственном регистре;

Если вы решили купить дом или квартиру на берегу теплого средиземного моря, а собственных средств не хватает, то ипотека — лучший способ претворить свои мечты в жизнь. При оформлении ипотеки в Испании покупаемая недвижимость находится в залоге у банка и является гарантом выплаты кредита. Поэтому процентная ставка у ипотечного кредита намного ниже, чем у других видов кредита.

Поручительство не требуется

Следует отметить, что гражданину другой страны, покупающему испанскую недвижимость, не требуется поручительство по ипотечному кредиту, и это основное отличие в процедуре получения ипотеки между резидентами и нерезидентами Испании. Несмотря на такое солидное преимущество, максимально запрашиваемая сумма может быть не более 60% (крайне редко 70%) стоимости жилья, тогда как гражданин Испании может претендовать на 100%-е покрытие ипотеки банком.

2. Основные элементы ипотеки в Испании

3. Список документов для россиян

• Документы, подтверждающие личность

Действующий заграничный паспорт и NIE (налоговый номер иностранца). NIE можно получить либо заранее через консульство Испании по месту проживания, либо на территории Испании через отделение полиции. Это стандартная процедура, которая занимает от нескольких часов до нескольких дней. Как правило, получить налоговый номер нерезидента Испании помогают сотрудники агентства недвижимости, через которую оформляется сделка. Подробнее оNIE.

• Договор резерва недвижимости

Договор, который подписывается между продавцом и покупателем, в нем отражается залоговая сумма, стоимость недвижимости, и указывается максимальный срок оформления сделки.

• Справка о доходах

Для работающего гражданина России это будет справка 2-НДФЛ за предыдущий год и за прошедший период текущего года.

• Банковская выписка

Выписка с личного банковского счета (или счетов), открытого в своей стране или других странах, с указанием движения денежных средств за последние 6-12 месяцев.

• Справка с места работы

Справка с места работы на фирменном бланке с печатью компании, с указанием занимаемой должности, вида трудового договора (срочный или бессрочный) среднего размера зарплаты, продолжительности работы на данном предприятии, с подписью руководителя и главного бухгалтера.

• Выписка NBKI.ru

Выписка из национального бюро кредитных историй nbki.ru (о сумме кредитов, которые уже имеет покупатель, или их отсутствии).

• Для собственников бизнеса (учредителей)

В случае владения собственным бизнесом предоставляется свидетельство о регистрации фирмы и соответствующие страницы из документа, где указано, что вы являетесь ее владельцем или совладельцем (выписка из ЕГРЮЛ), а также баланс компании за последние 2 года. Не лишним будет предоставить информацию и о полученных от бизнеса дивидендах.

• Для индивидуальных предпринимателей

Если покупатель является предпринимателем, то выписка из ЕГРИП (для граждан России) или документ аналогичной структуры для граждан других стран СНГ (свидетельство о регистрации частного предпринимателя), а также декларация 3-НДФЛ за последние 2 года.

• Подтверждение дополнительных доходов (если есть)

В случае владения недвижимостью желательно предоставить свидетельство о регистрации права собственности с указанием общей площади объекта и отсутствия каких-либо обременений. Также можно предоставить документы о владении движимым имуществом и его параметрами (автомобилями, яхтами и так далее), накопительного счета в банке (с указанием суммы и процентов).

Ипотека под 2%: могут ли россияне взять дешевый жилищный кредит в Европе

Ипотечные ставки в России сейчас находятся на минимальных значениях за всю историю заимствований. Этому способствовала мягкая денежно-кредитная политика Центробанка (на последнем заседании регулятор взял паузу в понижении ставок) и льготные кредитные программы. Например, квартиру в новостройке сейчас можно купить по ставке от 5,9% годовых.

Несмотря на это, пока российская ипотека остается дорогой по сравнению с европейскими странами. Ставки по жилищным кредитам в Европе в среднем составляют 2–3%. В России по такой ставке действует пока только дальневосточная ипотека.

Вместе с экспертами рассказываем, в каких странах самая дешевая ипотека и доступна ли она иностранцам, в частности россиянам.

Ипотека в Европе: ставки и условия

Самые низкие ипотечные ставки в странах Европы — в Германии, Испании, Великобритании. Для иностранцев жилищные кредиты доступны в большинстве европейских стран. «Среди популярных у российских покупателей недвижимости стран самые низкие ставки в Германии, Финляндии, Испании — здесь заемщик с хорошей историей может рассчитывать на 1–2% годовых. Чуть выше, но все равно низкие проценты в Италии, Чехии, Словении — 2–3%, а вот в Черногории и Латвии ставки сравнительно высоки — 4–6%», — рассказала аналитик Prian.ru Анастасия Фалей.

Многие жилищные кредиты в Европе выдаются с плавающими ставками, привязанными к Euribor — это европейская межбанковская ставка предложения. Она в последнее время постоянно снижалась, что сделало ипотеку дешевле. При этом ипотечная ставка может существенно отличаться для разных получателей и разных объектов — каждый случай изучается индивидуально. Но в целом они не превышают 3%.

Условия по ипотеке в европейских банках схожи с российскими. Например, для получения такого кредита потребуется первоначальный взнос. Его размер варьируется от 20% до 50% стоимости жилья и зависит от качества объекта и надежности заемщика. Европейские банки тщательно проверяют кредитную историю заемщиков, текущие доходы, наличие залога, а также сам объект недвижимости — его ликвидность, рыночную стоимость и перспективность.

«Например, в Германии и Словении проще взять в кредит сравнительно крупную сумму, например €500 тыс., на покупку доходного объекта коммерческой недвижимости с заключенным на десять лет договором аренды, чем €50 тыс. на приобретение вторичного жилья в небольшом городе. Кстати, многие инвесторы используют оценку банка в качестве своеобразного сигнала: если банк предлагает условия по кредиту хуже среднего (выше первый взнос или процентная ставка), значит он нашел в объекте серьезные риски», — отметила Анастасия Фалей.

Также при оформлении ипотеки есть дополнительные расходы — открытие кредитной линии, дополнительные сборы и страховки. Банки снижают свои риски с помощью обязательного страхования и комиссий за выдачу займов. В результате при использовании ипотеки расходы покупателя увеличиваются на 1–2% от цены недвижимости.

Могут ли россияне получить ипотеку в Европе

Граждане России наравне с местными жителями могут воспользоваться ипотечными программами при покупке жилья за рубежом. Россияне часто используют кредиты при покупке недвижимости в Германии, Чехии, Испании. Местные банки работают с нерезидентами, но требования к ним выше, а условия хуже. Ставки для россиян, как правило, на 1–2% выше, чем для местных или иностранцев с ВНЖ, а собственного капитала требуют больше.

Также могут возникнуть сложности с подтверждением платежеспособности. Даже «белые», но нестабильные (например, доход сильно меняется в зависимости от нерегулярных премий) зарплаты могут вызывать вопросы. Например, в Италии или Греции иностранец без официальных доходов, полученных в еврозоне, кредит не получит.

Какие нужны документы

Екатерина Шабалина, юрист Tranio:

— Ситуация индивидуальна и зависит и от того, кто заемщик (например, россиянин, но проживающий в Европе, или россиянин, живущий в России), и от внутренней политики каждого отдельного банка.

Если систематизировать, то обычно от иностранца практически все банки запрашивают:

1. Личные документы:

• паспорт; брачный договор (если имеется);
• налоговые номера (иногда даже надо специально становиться на учет в налоговой того государства, где планируется ипотека);
• подтверждение адреса проживания;
• можно предоставить резюме (чтобы потенциальный заемщик был более понятен банку) и рекомендательные письма из иных банков, где заемщик «зарекомендовал себя надежным клиентом».

2. Данные о финансовом положении:

• сведения о доходах с подтверждением (например, налоговые декларации, справки о доходах, информация о процентах по депозитам и т. д.);
• сведения об имуществе (иных активах — например, депозитах) с подтверждением; идеально, если у заемщика есть активы / бизнес в стране банка — это повышает доверие банка;
• ведения о долгах, иных кредитах и займах.

Могут попросить доказательства уплаты налогов в стране налогового резидентства потенциального заемщика.

3. Сведения об объекте, который потенциально рассматривается под ипотеку, и документация, относящаяся к объекту.

Примеры стран с низкими ставками

• Испания

Ипотека в Испании — один из самых популярных финансовых инструментов. Заемными средствами при покупке жилья здесь пользуются не только местные жители, но и иностранцы. По оценкам Tranio, ипотеку в Испании оформляет каждый второй покупатель жилья. Ставки находятся на уровне 2–3%. Они бывают фиксированные, плавающие или смешанные. Ипотека оформляется с максимальным сроком на 30 лет, сумма первоначального взноса варьируется от 20% до 50%. Ограничения по возрасту заемщика — 80 лет на момент возврата кредита.

«Иностранцы в Испании могут без проблем получить ипотеку, условия почти такие же, как и у местных. Единственное, первоначальный взнос для нерезидентов будет выше. Только местным разрешено делать первоначальный платеж в 20% в отличие от иностранцев», — отметила аналитик Tranio Саглара Оконова.

Ипотека на 110%

До кризиса 2008–2009 годов в Испании выдавали кредиты на 110% от цены объекта — мало того, что банк был готов полностью финансировать стоимость квартиры, так он еще и соглашался оплатить все сопутствующие расходы. В результате люди набирали по два — четыре объекта, так как рассчитывали на долгий рост рынка и не нуждались в первоначальном взносе. При возникновении проблем все эти объекты возвратились к банкам. С последствиями такой политики в Испании не могут разобраться до сих пор: чуть ли не каждый месяц появляются новости о массовых распродажах недвижимости, скопившейся на балансе у банков, хотя основной пул проблемных активов уже реализован.

• Германия

Ипотека в немецких банках является одной из самых дешевых в Европе. Для граждан Германии ставки составляют 1–2%. Для иностранцев ставки по кредитам выше, в среднем от 3% годовых. Но каждый заемщик рассматривается в индивидуальном порядке. В первую очередь банки проверяют кредитную историю и платежеспособность потенциального заемщика. По немецким законом заемщику необходимо зарабатывать столько, чтобы на оплату ипотеки уходило не больше трети от общего ежемесячного дохода. Важным фактором является наличие первоначального взноса, сумма сделки и ликвидность самой недвижимости. Заемщик должен внести первоначальный взнос для иностранных покупателей, как правило, это 40–50% от стоимости объекта.

• Великобритания

По данным Tranio, ставки на ипотеку в Великобритании варьируются от 1,95% до 3,5%. Нерезиденты могут получить ипотечный кредит в Великобритании почти на тех же условиях, что и граждане страны. До кризиса банки выдавали ипотечные кредиты с небольшим первоначальным взносом — от 10%. Сейчас необходимо внести первую сумму в размере от 15–25%. Ипотека выдается сроком на 25–30 лет. «Что касается востребованности среди иностранцев, то ипотеку спрашивают довольно часто, но сегодня получить ее не так просто. Банки требуют много документов, и новичку сделать это сложнее, если нет предыдущей истории хотя бы в Европе. Но все равно это по-прежнему реально и возможно», — отметила аналитик Tranio.

• Финляндия

В Финляндии ставки по ипотеке находятся на уровне 2% годовых. Оформить жилищный кредит может и иностранец, ставки для него будут немного выше — от 3%. Иностранцу проще получить ипотеку при наличии доходов или банковского счета в стране, а также вида на жительство. Зарубежные претенденты могут столкнуться с дополнительными сложностями. Некоторые банки требуют дополнительные документы у заемщика: вид на жительство или поручителя — гражданина Финляндии. Иностранных заемщиков проверяют скрупулезнее.

Первоначальный взнос — 25–50% от стоимости недвижимости. Ипотека выдается сроком до 35 лет. Сумма ежемесячных выплат не должна превышать 30% от месячного дохода заемщика.

Когда в России будет ипотека под 2%

Екатерина Щурихина, младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА»:

— Динамика ипотечных ставок в России зависит в том числе от стоимости фондирования для банков и ключевой ставки. В свою очередь, Банк России устанавливает ключевую ставку, ориентируясь в том числе на целевые значения инфляции. В Европе в течение длительного времени наблюдаются низкая инфляция (а в отдельных странах и дефляция) и околонулевые или отрицательные процентные ставки. Соответственно, и ипотечные ставки находятся на низком уровне.

Для достижения в России ставок по ипотеки на уровне 2–3% по массовым продуктам необходим длительный период стабильного развития и низкой инфляции, что пока представляется маловероятным. Однако и сейчас у заемщика есть возможность получить низкую ставку по ипотеке в размере 2–3% при использовании ряда госпрограмм субсидирования ставок (дальневосточная ипотека, сельская ипотека).

Как взять ипотеку на недвижимость в Испании

Приобрести жилье по ипотеке в Испании могут не только резиденты, но и граждане других стран.

Кредит в таком случае выдается на срок от 5 до 30 лет, средняя ставка – 3-4% в год.

Выгодно ли брать ипотеку в Испании нерезиденту

Почти половина жилищного фонда страны уходит иностранцам под ссуду в размере до 70% от стоимости объекта. Спрос на покупку в таком формате обусловлен привлекательными ценами на недвижимость и невысоким процентом по кредиту.

Взять в ипотеку в Испании можно практически любой вид недвижимости.

Ипотека может быть выгодной, если рассматривать ее с точки зрения инвестирования.

Сдавая квартиру стоимостью 100 тыс. евро в аренду, можно заработать до 5% от ее цены в год, в месяц это 600-700 евро. Доход покроет долговые и налоговые выплаты. При этом жилье стоит выбирать в туристических или студенческих районах.

Сложность получения ипотеки

Для нерезидентов процедура оформления ипотечного кредита не сложная, но занимает время.

Первой задачей для будущих заемщиков становится сбор справок и выписок из банка, налоговой и места работы. Для того чтобы подтвердить легальность доходов.

Второй момент – ожидание. Рассмотрение и одобрение выдачи займа занимает 1-2 месяца.

Необходимость юридической помощи

Подать прошение в испанский банк претенденты могут самостоятельно или с участием юристов.

Юридическая помощь заключается в следующем:

1. Составление индивидуально подобранного списка документов на ипотеку.
2. Выбор выгодных условий по кредиту.
3. Нотариальный перевод всех бумаг с русского языка на испанский.
4. Сопровождение сделки с участием переводчика.

Цены на услуги варьируются и зависят от условий фирмы. Возможны как почасовая оплата, так и процент от стоимости объекта (1-1,5%).

Права нерезидента

Для иностранных граждан нет ограничений на покупку жилья. Владельцы недвижимого имущества на территории Испании имеют право на открытие долгосрочной шенгенской визы. Вид на жительство (ВНЖ) выдается тем, кто приобрел жилплощадь или коммерческий объект на сумму от 500 тыс. евро либо внес в экономику страны 1 млн евро.

Стать полноправным хозяином можно после полной выплаты кредита.

Также иностранный заемщик обеспечен правом на досрочное погашение кредита. В таком случае предусмотрено денежное взыскание от 0,15% до 2%, в зависимости от ставки. Но некоторые банки одобряют полную выплату займа по прошествии 5 лет.

Требования к заемщику из другой страны

Весомым показателем для одобрения ссуды считается платежеспособность клиента. Поэтому претендента рассматривают по следующим параметрам:

1. Трудовая стабильность.
2. Размер дохода.
3. Возраст.
4. Надежность клиента.

Критерии по возрасту и статусу

Правом получения ипотеки в банке Испании пользуются как физические лица, так и юридические.

Ипотечные кредиты нерезидента охотнее дают при возрасте заемщика от 25 до 60 лет.

Пожилые люди участвуют в подобных программах, но требования к ним строже, а вероятность отказа выше. Помимо справки о постоянных пенсионных выплатах потребуются подтверждающие документы о наличии вклада в банке и о праве собственности.

Легальность и размер заработка

Уровень зарплаты заемщика должен быть не ниже 3 ежемесячных выплат по кредиту, а стаж на одном месте – не менее 6 месяцев.

Отсутствие долговых обязательств

Хорошая кредитная история и отсутствие долгов представляют претендента как надежного клиента.

Испанские банки могут запросить отчет по кредитной истории из страны происхождения заемщика.

Покупателю нельзя числиться в должниках Испании. Даже небольшие просроченные выплаты влияют на исход сделки, как и не оплаченные вовремя на территории страны налоги.

Наличие половины суммы

Чем больше сумма взноса, тем выше шансы на одобрение займа. Соответственно, меньше рисков для будущих владельцев.

Если есть возможность самостоятельно покрыть 70% стоимости, тогда лучше рассмотреть не ипотечный заем, а потребительский кредит. Это позволит сэкономить на расходах на оформление ипотеки.

Правильный банковский счет

Приобретая недвижимость в Испании, необходимо открыть счет в банке, с которого произойдет оплата покупки, а в дальнейшем будут совершаться налоговые и коммунальные платежи. Необходимые списания пройдут автоматически, владельцу придется следить за положительным остатком.

Для открытия понадобится идентификационный номер иностранца (NIE). Получить его можно в миграционной службе по месту жительства либо на территории России в консульстве Испании.

На открытый счет переводится сумма первоначального взноса, не менее 30% от цены покупки. В рамках договора по ипотеке разрешено совершать перевод денег только с установленного в документах российского счета, иначе возможна блокировка платежей.

Граждане РФ обязаны уведомить налоговую (ФНС) о наличии зарубежных счетов и денежных переводов по ним. В противном случае накладываются штрафные санкции.

На какую недвижимость можно рассчитывать

Иностранцы получают ссуду на жилую площадь: квартира, вилла, дом и т.д. – и на коммерческую: склад, парковка, офис, торговая точка и др. Разница в условиях и сроках предоставления займа.

Список документов

Чтобы взять ипотеку в Испании, россиянину следует представить документы, доказывающие легальность дохода: выписки из банка, налоговой, справки с места работы и пр.

Все бумаги переводятся на испанский язык и подаются в момент открытия счета. Иногда требуются справки о несудимости и дополнительном заработке, если есть. Банк располагает правом запрашивать тот или иной документ по своему усмотрению.

Для физического лица

Ссуда оформляется как на одного человека, так и на супружескую пару. При открытии ипотеки на нескольких участников выставляются условия к каждому из претендентов.

Перечень требуемых документов:

1. Действующий загранпаспорт.
2. Идентификационный номер иностранца.
3. Декларация о доходах за 2 года (бланк 2-НДФЛ).
4. Выписки из банка о состоянии счета и кредитной истории.
5. Справка с работы с указанием должности и стажа.
6. Подтверждение о наличии имущества.

Для ИП

Предприниматели тоже покупают недвижимость с использованием ипотечной ссуды. Для этого они прилагают документы из списка для физических лиц, а также:

1. Выписку из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей.
2. Декларацию о доходах за полгода (форма 3-НДФЛ).

Примерный перечень расходов

Помимо первоначального взноса на покупку объекта понадобится дополнительная сумма, чтобы оплатить расходы, связанные с заимствованием средств.

Основными из них являются:

1. Комиссионный сбор за оформление кредита – 1-2% от суммы займа.
2. Пошлина за оценку объекта – 500 евро.
3. Страхование недвижимости – до 300 евро в год.
4. Услуги нотариуса и внесение покупки в реестр – 2% цены объекта.
5. Перевод справок и деклараций на испанский язык и их заверение – 500 евро.
6. Налог на переход собственности – 10% от стоимости недвижимости.

В дальнейшем, помимо ипотеки, придется оплачивать ежемесячное содержание купленного объекта.

Обязательные платежи для владельцев недвижимости:

1. Имущественный налог (0,5-2 % в год).
2. Муниципальный налог (устанавливается регионально).
3. Налог на сдачу площади в аренду (24% в год).
4. Коммунальные выплаты.

Процентные ставки

Ипотечное финансирование предлагается на длительный срок и под невысокий процент.

Средняя ставка по ипотечному кредиту в Испании – от 2,8 до 3,2%.

Встречаются 3 вида процентных ставок:

1. Фиксированная – 3-3,4% в год, неизменна в течение всего периода погашения долга и гарантирует постоянную величину ежемесячной выплаты.
2. Плавающая – меняет значение на протяжении всего срока ипотеки. Ежегодно или 2 раза в год процент пересчитывается исходя из рыночных показателей.
3. Смешанная – включает в себя оба вида. Одна часть кредита выплачивается по фиксированному начислению процентов, а вторая – с учетом плавающего. Рискованно, но часто заем погашается до смены ставки.

Алгоритм получения испанской ипотеки

Процесс оформления ипотеки занимает 2-3 месяца.

Испанское Бюро помогает в получении ипотечного кредита на выгодных условиях.

Всю процедуру можно разделить на несколько стадий:

1. Выбор подходящего объекта.
2. Оценка стоимости недвижимости. Процесс занимает до 10 рабочих дней.
3. Обращение в банк для получения кредита и открытия счета.
4. Ожидание решения. Занимает 4-6 недель.
5. Перечисление необходимой суммы на счет покупателей (при положительном ответе).
6. Подписание договора и внесение сделки в гос. реестр Испании.

Какие банки работают с подобным

Ипотека в Испании для россиян доступна во многих банках. Это La Caixa, BBVA, Sabadell, Bankinter, Abanca, Bankia и др. У них схожие условия кредитования, но встречаются отличия, на которые стоит обратить внимание при выборе.

Bankia предлагает самую низкую процентную ставку, чем и привлекателен для зарубежных заемщиков. Однако он строго относится к денежным переводам из РФ, требуя подтверждение источника денег.

Быстрый сервис отмечается в банке Sabadell. Уже через несколько дней после подачи документов будет известно решение по ипотечным выплатам. Также у “Сабадель” есть собственный жилой комплекс для продажи.

Банк La Caixa интересен тем, что допускает открытие счета без NIE (номер иностранца) и уже 4 года подряд считается лучшим в персональном обслуживании клиентов.

А получить ипотеку в Santander шансов мало. Но возможна бескредитная покупка, т. к. на балансе “Сантандера” большой актив недвижимости.

Пример расчета с выплатами

Апартаменты площадью 70 кв. м по цене 100 тыс. евро на территории Коста-Бланка, вторичный рынок жилья.

Первоначальный взнос – 50%, или 50000 евро.

Банковский кредит, 50000 евро, выдан под фиксированные 3% годовых.

• Затраты на оформление будут равны 2000 евро.
• 10000 евро составит налог на покупку.

• Оценка объекта – 500 евро.
• Услуги юриста и переводчика обойдутся в 2500 евро.

Ипотека в Испании для Россиян

Семен Рощупкин

Условия предоставления ипотечного кредита в Испании совпадают с подобными условиями других стран – членов Евросоюза.

Сегодня любой испанец, а также иностранец, желающий купить в Испании
жилую недвижимость, вправе рассчитывать на предоставление испанским
банком ипотечного кредита на величину до 50 – 60%, изредка даже до 70%
от оценочной стоимости квартиры под примерно 3,5 – 5,0% годовых на срок
до 35 лет с возможностью досрочного погашения. Давайте подробнее
рассмотрим эти параметры.

Перед тем, как дать своё заключение о возможности выдачи ипотечного
кредита, банк затребует документы о приобретаемом жилье, которое будет
являться залогом данного кредита.

В банк необходимо будет предоставить в случае приобретения жилья на
вторичном рынке предыдущую купчую (Escritura de compra – venta) и
выписку из Госрегистра собственников (Nota simple informativa), которая
удостоверяет наличие собственности у продавца и отсутствие или наличие
обременений на ней.
В случае покупки жилья у строительной компании банк запрашивает
соответствующие документы у строительной компании. На основании этих
документов банк направляет запрос в независимую компанию, производящую
экспертную оценку стоимости приобретаемого жилья. Результат этой оценки и
является оценочной стоимостью недвижимости, на которую выдаётся
ипотека.

Оценочная стоимость может несколько отличаться от стоимости покупки
как в одну, так и в другую сторону. Но эти отличия обычно не велики.
Процентная ставка по кредитам за последние годы изменялась довольно
существенно. В последние годы прошедшего века она была в районе 8 – 11%,
затем постепенно снизилась к моменту введения евро в 2002 году до
уровня 3% и пару – тройку лет продержалась на этом низком уровне.
После этого Банк Европы несколько раз немного повышал учётную ставку,
что неизменно приводило к постепенному увеличению ставки ипотечного
кредитования.

В настоящее время она приблизилась к величине 4,5% годовых и имеет
тенденцию к колебанию вблизи этой величины. Как правило, банки
используют европейский финансовый индекс EURIBOR, прибавляя к его
величине 0,7 -1,5% для себя. Те годовые проценты, о которых говорилось
выше, устанавливаются на первый год или первые полгода. А затем ежегодно
пересматриваются исходя из величины EURIBOR на день смены процентов,
прибавив к ней обусловленную в ипотечном договоре надбавку. Это так
называемый кредит с плавающей процентной ставкой. Годовая ставка по
кредиту может в зависимости от величины европейского финансового индекса
как увеличиться, так и уменьшиться.

Иногда банки в кредитном договоре прописывают пределы этого
изменения, а иногда и нет. Существуют также кредитные договора с
фиксированной процентной ставкой, которая не изменяется в течение
действия кредита. Но эта ставка изначально существенно выше, чем в
случае кредита с плавающей процентной ставкой. Практика показывает, что
выгоднее брать ипотеку с плавающей ставкой, особенно если есть желание
гасить кредит досрочно.

При установлении срока действия кредита банки обычно руководствуются
простым правилом: кредит даётся на число лет, равное 70 минус возраст
заёмщика. Иногда округляют эту величину до срока, кратного пяти годам.
Чаще всего в меньшую сторону. Если ипотека оформляется не на одного, а
на нескольких человек, то ответственность за выплату кредита ложится на
всех заёмщиков. Тогда срок действия кредита может устанавливаться по
самому молодому из заёмщиков. Но это правило действует не всегда.
Досрочное погашение кредита возможно как частями, так и полностью. При
погашении частями по выбору заёмщика либо уменьшается срок действия
кредита, либо месячная квота выплаты.

Если гасится в течение года не более 25% от суммы кредита, многие
банки не берут комиссии за досрочное погашение. Если гасится большая
величина, то банки взимают в качестве платы за досрочное погашение в
первые пять лет 0,5% от гасимой суммы, а после пяти лет действия кредита
– 0,25%. Но гасить кредит досрочно всё равно выгодно, так как плата за
досрочное погашение существенно меньше процентной ставки по кредитам.
Коммерческую недвижимость тоже можно покупать в кредит. Но условия
кредитования коммерческой недвижимости жёстче, чем жилой. Кредит даётся
на величину до 50, изредка до 60% от оценочной стоимости недвижимости на
срок до 20 – 25 лет.

Процентная ставка и условия досрочного погашения ипотеки, как
правило, такие же, что и для жилой недвижимости. Для получения
ипотечного кредита банки запрашивают ряд документов. Для испанцев и
резидентов Испании это ежемесячные справки о доходах с места работы
(номины) за последние три месяца, а также последняя годовая налоговая
декларация. Иногда могут попросить предоставить контракт с места
работы.

Для нерезидентов Испании просят предъявить справки с места работы
всех работающих заёмщиков и их супругов. Справка должна быть на бланке
предприятия со всеми его реквизитами, с подписями руководителя и
бухгалтера и с печатью. В справке указывается должность, срок, с
которого она занимается, а также ежемесячный доход. Кроме этого просят
форму 2/НДФЛ для граждан России или аналогичную форму для граждан стран
СНГ за последний год.

Неплохо представить и дополнительные документы, свидетельствующие о
материальной состоятельности соискателя ипотечного кредита:
свидетельства о владении недвижимостью в стране проживания,
предприятиями или долями в них, выписки с банковских счетов с хорошими
оборотами, какие возможно справки из налоговой инспекции и т.д. Кроме
справок о доходах с места работы и формы 2/НДФЛ или её аналога, вышеперечисленные документы не носят обязательный характер, но весьма желательны.
Чем больше солидных бумаг предоставляется в банк, тем легче
принимается положительное решение о предоставлении ипотечного кредита на
лучших условиях. Практика показывает, что предоставление небольших
кредитов на покупку недорогого жилья проходит легче и быстрее, а условия
кредитования оказываются лучше, чем при запросе большого кредита для
крупной покупки.

Это объясняется тем, что каждый директор филиала банка имеет свои
пределы полномочий по выдаче ипотеки: не более такой-то суммы денег на
величину до стольких-то процентов от оценочной стоимости на срок не
более стольких-то лет… Всё, что выходит за рамки полномочий директора
филиала, направляется в департамент коммерческих рисков головного офиса
банка. А там и сроки рассмотрения заявки дольше, и условия
предоставления ипотеки строже.

Для получения ипотеки необходимо открыть счёт в банке, положить на
него небольшую сумму в пределах 500 евро для оплаты услуг независимого
оценщика недвижимости, предоставить копию контракта на покупку
недвижимости и представить те документы, о которых говорилось выше. Срок
рассмотрения заявки на предоставление ипотечного кредита обычно не
превышает трёх недель, а при запросе небольшого кредита иногда не
превышает недели.

Получение ипотеки в Испании
– это действительно просто. Тем более если Вы работаете с надёжной
риэлторской компанией, имеющей хорошие связи в банковской среде. Для
оформления кредита Вам необходимо предоставить в банк следующие
документы: — Загранпаспорт — Справку о зарплате по месту Вашей работы,
или справку о доходах, например, доход по акциям (по испанскому
законодательству сумма ежемесячных выплат по кредиту не должна превышать
30% месячного дохода). Некоторые банки дополнительно просят форму
2/НДФЛ для граждан России или налоговую декларацию либо какой-нибудь
документ об отсутствии задолженности по налогам для граждан СНГ и
Балтии.

Также полезно предоставить документы, доказывающие Вашу финансовую
состоятельность, например, свидетельства о владении Вами недвижимостью в
любой стране мира, о владении акциями, предприятиями или долями в них,
выписки с Ваших банковских счетов и т.п. При этом банки Испании всегда
гарантируют конфиденциальность предоставляемой информации. Оценка банком
стоимости жилья занимает от двух до семи дней. Рассмотрение вопроса о
предоставлении Вам кредита занимает 1-2 недели. Если Вы оформляете
ипотеку на строительство дома (до его завершения), то для получения
кредита необходимо заранее оформить Эскритуру (права собственности) на
земельный участок.

Банк перечисляет сумму кредита на счет продавца недвижимости и затем
начинает снимать ежемесячно или ежеквартально (по Вашему желанию) суммы в
погашение превышающую 25% от величины кредита. Если вдруг на Вашем
счету не оказалось средств для уплаты очередного взноса, банк повысит
процентную ставку за просрочку платежей.

Если Вы не можете уплатить очередной взнос в течение 2-3 месяцев,
банк забирает (через суд) Ваш дом себе. Если вы решили вернуть кредит
раньше оговоренного срока, необходимо уплатить банку 1 % от суммы
преждевременного погашения. Выплата всей суммы кредита и завершение
ипотеки оформляется нотариальным актом и фиксируется в регистре
собственности.

Как получить ипотеку в Испании россиянам

Сегодня любой россиянин, желающий приобрести недвижимость в Испании в ипотеку, может рассчитывать на получение кредита в размере 50-60% от оценочной стоимости объекта. В некоторых случаях, в частности при покупке недвижимости у банка, есть возможность получения займа в размере 100%.

Для получения ипотеки в Испании нашим соотечественникам необходимо предоставить банку документы на приобретаемое жилье, которое автоматически становится залогом кредита.

Если недвижимость покупается на вторичном рынке, то следует предъявить предыдущую купчую и выписку из Государственного регистра собственников о том, что продавец является собственником недвижимости и она ничем не обременена.

При покупке недвижимости у девелоперов необходимо предоставить банку документы компании-застройщика. Эти бумаги будут служить основанием для определения оценочной стоимости объекта.

Оценочная стоимость далеко не всегда совпадает со стоимостью покупки, объявленной продавцом. Но, как правило, разница между ними небольшая.

Условия при оформлении ипотеки в Испании

Кредит выдается под 5-6% годовых. Процентная ставка по ипотеке в Испании некоторое время варьировалась от 8-10% до 3%, но в последнее время колеблется вокруг значения 6%. В банковской среде для определения кредитной ставки принято использовать финансовый индекс EURIBOR с прибавкой до 1,5%. Фиксированные проценты устанавливаются на первые полгода-год, а затем пересматриваются ежегодно на основании указанного индекса. Такой кредит с процентной ставкой, которая называется плавающей, удобен для клиентов, желающих погасить ссуду досрочно.

Срок выплаты кредита устанавливается исходя из возраста заемщика: от 70 нужно отнять возраст лица, покупающего недвижимость в ипотеку в Испании. Банк может округлить полученный срок, причем зачастую в сторону уменьшения.

Вы можете оформить кредит на нескольких заемщиков, поделив ответственность за выплату поровну на всех. В этом случае за основу можно взять возраст самого молодого из вашей компании.

Вам не обязательно растягивать выплату по ипотеке в Испании на весь рассчитанный для вас срок. Можно погасить займ досрочно частями или полностью. При частичном погашении банк уменьшает либо срок действия ссуды, либо месячную норму выплаты.

Документы для покупки недвижимости в ипотеку в Испании

При оформлении ипотеки в Испании резидентам необходимо предоставить номины (ежемесячные справки о доходах) за 3 последних месяца и последнюю налоговую декларацию.

Нерезиденты предъявляют справки с места работы на всех предполагаемых заемщиков и их жен (мужей), справки формы 2НДФЛ за последний год.

Желательно подтвердить свою финансовую состоятельность и другими документами. Например, свидетельствами о праве собственности на недвижимость в России, владении бизнесом или его долей, выписками из счетов в банках и т.д. Чем больше будет подобных свидетельств, тем легче будет получить ипотеку в Испании и тем лучше будут условия кредитования.

Получаем ипотеку в Испании

В первую очередь покупателю недвижимости в Испании в ипотеку надо открыть счет в банке, положив на него около 500 евро. Эти деньги понадобятся для оплаты услуг по оценке объекта недвижимости.

Затем надо предъявить в банк копию договора о покупке жилья и упомянутые выше документы, а также загранпаспорт и справку о доходах. 1-2 недели уйдут на оценку покупаемой вами недвижимости, заявления о предоставлении кредита рассматриваются от одной (в случае получения небольшой суммы) до трех недель.

При положительном решении банк перечислит сумму займа продавцу и начнет ежеквартально или ежемесячно снимать с вашего счета средства для погашения кредита. Если при очередном погашении ссуды у вас на счете не окажется нужной суммы, то банк повысит процентную ставку. Если же вы просрочите платеж на 2-3 месяца, ваша недвижимость будет отчуждена банком и выставлена на продажу.

При досрочном погашении займа вы должны будете внести платеж, равный 1% от суммы, оставшейся к оплате.